Il Preferred Equity è una forma alternativa di finanziamento che viene fornita al posto del finanziamento mezzanino o subordinata ad esso nelle transazioni immobiliari commerciali. Si tratta di un investimento azionario in una joint venture, che è, tipicamente, un proprietario diretto o indiretto di un’entità proprietaria di immobili. Anche se gli investimenti azionari privilegiati hanno attributi simili ai prestiti mezzanini, non sono prestiti e sono (generalmente ma non sempre) non garantiti. Gli investimenti in preferred equity sono spesso strutturati come “hard” preferred equity, se sono più simili al debito, o “soft” preferred equity, se sono più simili al capitale. Molti investimenti di preferred equity rientrano in una via di mezzo.

Le caratteristiche principali degli investimenti di preferred equity includono quanto segue:

1. L’investitore di preferred equity e lo sviluppatore sono partner di joint venture. La loro relazione è documentata in un accordo di società a responsabilità limitata o di società in accomandita. L’accordo è spesso lungo e complesso, e nelle operazioni “hard” di preferred equity, può assomigliare a un contratto di prestito.
2. Lo sviluppatore è il socio dirigente o il partner generale, a seconda dei casi.
3. Lo sviluppatore gestisce le attività quotidiane della società o della partnership, spesso soggette all’approvazione dell’investitore preferenziale di alcune decisioni importanti concordate.
4. L’investitore privilegiato viene ripagato con distribuzioni prioritarie, che possono essere strutturate per maturare o per avere distribuzioni programmate, indipendentemente dal flusso di cassa.
5. I rimedi dell’investitore privilegiato per l’inadempienza dello sviluppatore includono tipicamente il diritto contrattuale di rimuovere lo sviluppatore dal controllo della joint venture, diventare il socio dirigente o generale, come applicabile, e prendere tutte le decisioni relative alla proprietà che vanno avanti. Nel contesto del capitale privilegiato “duro”, alcuni investitori di capitale privilegiato negozieranno per un pegno del capitale dello sviluppatore nella joint venture, e al verificarsi di un’inadempienza dello sviluppatore, eserciteranno i loro diritti sotto il pegno e precluderanno allo sviluppatore la struttura della proprietà.
6. Lo sviluppatore (o altri partner, membri o persone degne di credito) può, a seconda delle intese delle parti, essere chiesto di indennizzare l’investitore privilegiato con una garanzia “bad boy”, garanzia di completamento e/o indennità ambientale, simile a un prestito mezzanino.
7. L’investimento azionario privilegiato avrà di solito una data di riscatto obbligatorio in cui l’investimento azionario deve essere riscattato per intero, che sarà generalmente co-terminale con la data di scadenza del prestito ipotecario.

Se la proprietà è gravata da un debito ipotecario senior, l’investitore azionario privilegiato deve garantire che il suo investimento e i rimedi non vadano contro i termini e le condizioni dei documenti del prestito, comprese, a titolo di esempio, le disposizioni anti-trasferimento di un tipico contratto di prestito ipotecario. Di conseguenza, è importante che l’investitore di capitale privilegiato crei un rapporto di privativa con il prestatore senior attraverso un accordo di riconoscimento (o altrimenti abbia i diritti redatti e riconosciuti nei documenti del mutuo ipotecario). Anche se non esiste una forma “standard” di accordo di riconoscimento, gli accordi di riconoscimento stanno diventando sempre più simili agli accordi intercreditoriali tra prestito senior e prestito mezzanino, dato che gli investimenti in preferred equity stanno diventando sempre più simili al debito.

Questi sono alcuni dei diritti chiave che l’investitore di preferred equity tipicamente vuole che il creditore ipotecario riconosca in relazione all’esercizio dei diritti dell’investitore di preferred equity:

1. Il diritto dell’investitore di preferred equity di rimuovere lo sviluppatore e assumere il controllo e l’autorità decisionale per la società o la partnership, le sue filiali e i suoi beni.
2. Il diritto dell’investitore privilegiato di forzare la vendita della proprietà sottostante (e/o tutti gli interessi di proprietà in essa) ad un prezzo e alle condizioni che può determinare.
3. Se c’è un pegno, il diritto dell’investitore privilegiato di realizzare sugli interessi e i diritti dello sviluppatore nell’entità di joint venture secondo un’azione di preclusione del Codice Commerciale Uniforme.
4. Il diritto dell’investitore privilegiato di ricevere avvisi di inadempienza dal creditore ipotecario e avere un’opportunità indipendente di curare le inadempienze del prestito senior.
5. Il diritto dell’investitore privilegiato di indurre l’entità proprietaria della proprietà a rescindere il contratto di gestione e qualsiasi accordo affiliato, e di sostituire il gestore della proprietà e altri fornitori con terze parti accettabili per l’investitore privilegiato.

Dato che l’investitore privilegiato cerca questi specifici diritti di riconoscimento, gli istituti di credito ipotecario sottoscriveranno separatamente l’investitore privilegiato e spesso richiedono che l’investitore privilegiato soddisfi determinati standard per quanto riguarda la forza finanziaria e l’esperienza nell’investimento e nella gestione immobiliare.

Speriamo che questa sintesi generale dell’investimento di capitale privilegiato nelle transazioni immobiliari vi sia utile. Non intende essere esaustivo o includere tutti gli aspetti di un investimento in preferred equity. Per esempio, i rischi di recharacterization e le considerazioni fiscali derivanti dagli investimenti in preferred equity esulano dall’ambito di questo avviso e dovrebbero essere analizzati prima di impegnare il capitale in un’opportunità di preferred equity.

Se avete domande sui diritti degli investitori in preferred equity o sugli accordi di riconoscimento, contattate Tim Davis ([email protected]; 215.864.6829), Steven Coury ([email protected]; 212.631.4412), o Rachel Schneidman ([email protected]; 212.631.1254).