優先出資は、商業不動産取引においてメザニン融資の代わりに、あるいはメザニン融資に劣後して提供される代替融資形態である。 これは、通常、不動産所有企業の直接または間接的な所有者である合弁会社への株式投資です。 優先株式投資は、メザニンローンに類似した属性を持ちますが、ローンではなく、無担保であることが一般的です（ただし、必ずしもそうとは限りません）。 優先株式投資は、負債に近い「ハード」優先株式と、株式に近い「ソフト」優先株式に分類されることが多い。
優先株式投資の主な特徴は以下の通りです：
- 優先株式投資家と開発者はジョイント・ベンチャー・パートナーである。 彼らの関係は、有限責任会社契約または有限責任パートナーシップ契約において文書化される。
- 開発者は、会社またはパートナーシップの日々の活動を管理するが、多くの場合、特定の合意された主要な決定に対する優先出資者の承認が条件となる。
- 優先株式投資家は、優先配当によって返済されます。優先配当は、キャッシュフローに関係なく、発生する、または予定された分配があるように構成されます。
- 開発者のデフォルトに対する優先株式投資家の救済策は、通常、開発者をジョイントベンチャーの支配から排除する契約上の権利、経営メンバーまたはゼネラルパートナー（場合によっては）となり、今後すべての不動産関連の意思決定をすることです。 ハード」優先株式の場合、一部の優先株式投資家は、開発者のジョイント・ベンチャーにおける持分を担保にするよう交渉し、開発者の債務不履行が発生すると、その担保に基づく権利を行使して、開発者を所有構造から締め出すことにしている。
- 開発者（または他のパートナー、メンバー、信用力のある人物）は、当事者の理解によっては、メザニンローンに似た「不良債権」保証、完成保証、環境補償で優先株投資家を補償するよう求められることがある。
- 優先出資には通常、出資を全額償還しなければならない強制償還日があり、これは通常、住宅ローンの満期日と同時期になります。
物件がシニアモーゲージ債務によって担保されている場合、優先出資者はその投資と救済が、例えば、典型的な住宅ローン契約の譲渡禁止条項などのローン文書の条件に抵触しないよう確認する必要があります。 従って、優先出資者は、認識契約を通じて上位貸主とのプライバシを形成する（あるいは、住宅ローン文書に権利を起案し、認識させる）ことが重要である。 認識契約の「標準的な」形式はありませんが、優先株式投資がますます負債に近くなっていることから、認識契約はシニアローン-メザニンローンのインタークレディター契約と極めて類似したものになりつつあります。
優先株式投資家の権利行使に関連して、優先株式投資家が通常住宅ローン債権者に認めてもらいたい主な権利は以下のとおりです。
- 開発者を解任し、会社またはパートナーシップ、その子会社および資産に対する支配権と意思決定権を引き継ぐための優先株式投資家の権利。
- 優先株式投資家は、原資産（および/またはそのすべての所有権）の売却を、自らが決定する価格と条件で強制する権利。
- 質権がある場合、統一商事法典の差押え訴訟に従い、合弁事業体の開発者の利益と権利に実現する優先株式投資家の権能。
- 優先株式投資家は、住宅ローンの貸し手から債務不履行の通知を受け取り、上位ローンの下で債務不履行を治癒する独立した機会を持つ権利。
- 優先株式投資家は、不動産所有企業に管理契約およびあらゆる関連契約を終了させ、不動産管理者およびその他のプロバイダーを優先株式投資家が許容する第三者と交代させる権利。
優先出資者がこれらの特定の承認権を求めていることから、住宅ローンの貸し手は優先出資者を別途引き受け、優先出資者が財務力および不動産投資と管理の経験に関して一定の基準を満たすことを求めることがよくあります。 これは、網羅的であることや優先株式投資のすべての側面を含むことを意図したものではありません。 たとえば、優先株式投資から生じる再特定化のリスクや税金の考慮事項は、この警告の範囲を超えており、優先株式の機会に資本を投入する前に分析する必要があります。
優先株式投資家の権利または認識契約について質問がある場合は、Tim Davis ([email protected]; 215.864.6829), Steven Coury ([email protected]; 212.631.4412) または Rachel Schneidman ([email protected]; 212.631.1254) まで連絡をお願いいたします。