Od 1971 roku historyczne oprocentowanie kredytów hipotecznych dla 30-letnich kredytów stałych osiągało historyczne maksima i minima z powodu różnych czynników. Wykorzystując dane z badania Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS), przeanalizujemy, co napędzało historyczne zmiany oprocentowania kredytów hipotecznych w czasie i jak wpływają one na zakup lub refinansowanie domu.
- Historyczne oprocentowanie kredytów hipotecznych: 1971 do 2020
- Porównanie 30-letnich stałych stóp procentowych vs. 15-letnich stałych stóp procentowych
- Kredyty o stałym oprocentowaniu vs. kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu
- Jak historyczne stopy hipoteczne wpływają na zakup domu
- Jak historyczne oprocentowanie hipoteki wpływa na refinansowanie
Historyczne oprocentowanie kredytów hipotecznych: 1971 do 2020
W 1971, w tym samym roku, kiedy Freddie Mac rozpoczął badanie kredytodawców, 30-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu wahały się od 7,29% do 7,73%. Średnia roczna stopa inflacji zaczęła rosnąć w 1974 r. i utrzymywała się przez 1981 r., osiągając poziom 9,5%. W rezultacie kredytodawcy zwiększyli stopy procentowe, aby nadążyć za niekontrolowaną inflacją, co doprowadziło do zmienności stóp procentowych kredytów hipotecznych dla kredytobiorców.
Rezerwa Federalna zwalczała inflację poprzez zwiększenie stopy funduszy federalnych, stopy referencyjnej overnight, którą banki obciążają siebie nawzajem. Ciągłe podwyżki stopy fed funds pchnęły 30-letnie stałe stopy hipoteczne do rekordowego poziomu 18,63% w 1981 roku. W końcu strategia Fedu opłaciła się, a inflacja spadła do normalnego historycznego poziomu w październiku 1982 roku. Oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostało na poziomie jednocyfrowym przez większą część następnych dwóch dekad.
Tendencja oprocentowania kredytów hipotecznych nadal spadała, aż do spadku oprocentowania do 3,31% w listopadzie 2012 roku – najniższego poziomu w historii oprocentowania kredytów hipotecznych. Aby umieścić to w perspektywie, miesięczna płatność za pożyczkę w wysokości 100 000 dolarów przy historycznie najwyższej stopie 18,63% w 1981 roku wynosiła 1 558,58 dolarów, w porównaniu do 438,51 dolarów przy historycznie niskiej stopie 3,31% w 2012 roku.
W tym roku oczekuje się, że stopy procentowe pozostaną na poziomie około 3,8%, według Freddie Mac. Jest to dobra wiadomość dla konsumentów, ponieważ ceny domów nadal rosną.
Porównanie 30-letnich stałych stóp procentowych vs. 15-letnich stałych stóp procentowych
Patrząc na stopy procentowe w czasie, 30-letnie stałe stopy procentowe kredytów hipotecznych zawsze wykazywały tendencję nieco wyższą niż 15-letnie stopy procentowe. Dzieje się tak, ponieważ pożyczkodawca bierze na siebie dodatkowe ryzyko, że możesz nie wywiązać się z umowy przez dłuższy okres czasu. Porównując 30-letni wykres oprocentowania kredytów hipotecznych i 15-letni wykres oprocentowania kredytów hipotecznych, zobaczysz, że stopy pozostają w pobliżu historycznych lows.
Homebuyers często wybierają 30-letnią stałą hipotekę dla stabilności stałej, niskiej płatności miesięcznej. Wyższe oprocentowanie i dłuższy okres kredytowania skutkują wyższymi opłatami za całe życie.
Piętnastoletnie stałe stopy hipoteczne, jednakże, są zazwyczaj niższe. Oznacza to, że płacisz mniej odsetek przez cały okres trwania pożyczki. Krótszy harmonogram spłat zwiększa Twoje płatności kapitałowe i odsetkowe, chociaż.
Kredytodawcy oferują więcej niż tylko 30- i 15-letnie terminy. Możesz znaleźć 10- do 40-letnich terminów u niektórych kredytodawców.
Poniżej znajduje się przykład różnicy kosztów między 15- i 30-letnią stałą hipoteką przy obecnych stawkach hipotecznych.
|
Długość okresu
|
Kwota kredytu
|
Oprocentowanie
|
Spłata miesięczna Spłata
|
Odsetki całkowite
|
Oszczędności
|
Oszczędności odsetkowe
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 lat | $250,000 | ˟3.04% | ˟˟$1,731.27 | $61,628.17 | $0 | $97,552.65 |
| 30 Lat | $250,000 | ˟3.6% | ˟˟$1,136.61 | $159,180.82 | $594.66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS reported interest rates as of Jan. 23, 2020
˟˟Principal and interest only. Nie obejmuje ubezpieczenia kredytu hipotecznego, podatków od nieruchomości, ubezpieczenia właściciela domu ani opłat HOA.
˟˟˟ Tylko kapitał i odsetki. Does not include mortgage insurance, property taxes, homeowners insurance or HOA fees.”, „hasMarginBottom”:true, „isExpandable”:true, „isSortable”:false, „maxWidth”: „1215”, „showSearch”:false, „sortColumnIndex”:0, „sortDirection”: „asc”}
Kredyty o stałym oprocentowaniu vs. kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu
Średnie oprocentowanie pięcioletnich kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM) historycznie oferowało niższe oprocentowanie początkowe niż 30-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. Jeśli porównać oprocentowanie kredytów hipotecznych od 2005 roku, 5-letnie stopy ARM wykazywały tendencję do niższego oprocentowania niż 30-letnie stopy stałe. Stopy procentowe dla ARM są o 0,37 punktu procentowego niższe niż kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej przez 2019 r.
Z niższymi początkowymi okresami oprocentowania dostępnymi od trzech do 10 lat, ARM mogą oferować krótkoterminowe oszczędności dla nabywców domów. Jeśli jednak stałe stopy procentowe są niższe, warto rozważyć refinansowanie kredytu ARM na kredyt stały, zanim ARM się zresetuje.
Oszczędności oferowane przez ARM są tymczasowe. Po wygaśnięciu początkowego okresu niskich stóp procentowych, stopa procentowa będzie dostosowana w oparciu o indeks i marżę, na które się zgodziłeś, i nie może wzrosnąć powyżej pewnego poziomu, zwanego limitem.
Indeks jest ruchomą częścią twojego ARM i jest związany z benchmarkiem stopy procentowej. Marża jest częścią stałą i jest dodawana do indeksu w celu określenia twojej stopy procentowej po upływie okresu początkowego.
Na przykład, kredyt ARM 5/1 z limitem 2/2/6 oznacza:
- Pierwsza korekta nie może przekroczyć 2% powyżej stopy początkowej.
- Drugie dostosowanie nie może przekroczyć 2% rocznie dla kolejnych dostosowań.
- Maksymalny wzrost stopy wynosi 6% powyżej stopy początkowej przez cały okres trwania pożyczki.
Jak historyczne stopy hipoteczne wpływają na zakup domu
Gdy stopy hipoteczne są niższe, zakup domu jest bardziej przystępny. Niższa płatność może również pomóc Ci zakwalifikować się do droższego domu. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) zaleca utrzymanie całkowitego zadłużenia, w tym kredytu hipotecznego, na poziomie 43% tego, co zarabiasz przed opodatkowaniem (znane jako wskaźnik zadłużenia do dochodu, lub DTI).
Gdy stopy procentowe są wyższe, ARM może dać Ci tymczasową ulgę w płatnościach, jeśli planujesz sprzedać lub refinansować przed zmianą pożyczki. Zapytaj swojego pożyczkodawcę o opcje konwersji ARM, które pozwalają na przekształcenie pożyczki na hipotekę o stałym oprocentowaniu bez konieczności refinansowania przed upływem okresu stałego oprocentowania.
Jak historyczne oprocentowanie hipoteki wpływa na refinansowanie
Gdy oprocentowanie hipoteki spada, refinansowanie staje się bardziej atrakcyjne dla właścicieli domów. Refinansowanie zastępuje Twój obecny kredyt nowym kredytem, zazwyczaj o niższym oprocentowaniu. Dodatkowe miesięczne oszczędności mogą dać ci swobodę w twoim budżecie, aby spłacić inne długi lub zwiększyć oszczędności.
Jeśli kapitał własny w twoim domu wzrósł, możesz go wykorzystać przy pomocy refinansowania gotówkowego i dokonać ulepszeń w domu. Przy tego typu refinansowaniu, weźmiesz pożyczkę na więcej niż jesteś winien. Możesz wykorzystać tę dodatkową kwotę jako gotówkę na ulepszenia domu lub spłatę innych długów. Niższe stopy procentowe mogą pomóc zminimalizować większą miesięczną płatność.
Gdy stopy procentowe idą w górę, jest mniej korzyści finansowych z refinansowania. Innym zastrzeżeniem do refinansowania, w ogóle, jest zapewnienie, że pobyt w domu wystarczająco długo, aby odzyskać koszty zamknięcia. Aby to zrobić, należy podzielić całkowite koszty kredytu przez miesięczne oszczędności. Wynik mówi, ile miesięcy potrzeba, aby odzyskać koszty refinansowania, tzw. próg rentowności. Im szybciej osiągniesz swój próg rentowności, tym bardziej opłacalne staje się refinansowanie.