Real estate development is a multi-step process that can be complicated, lengthy and risky. To może trwać lata, aby doprowadzić projekt z początkowego etapu planowania poprzez budowę do ostatecznego zakończenia, a tam jest mnóstwo przeszkód, które mogą wyskoczyć po drodze. Jednak projekty deweloperskie mogą być również bardzo zyskownymi możliwościami inwestycyjnymi. Z definicji, projekty rozwojowe dają możliwość dostarczenia na rynek produktu, który obecnie nie istnieje, często zapewniając nową, świeżą podaż w celu zaspokojenia stłumionego popytu rynkowego. Przy dobrej realizacji, ten aspekt projektu deweloperskiego może przełożyć się na spektakularny sukces, co nie jest prawie tak możliwe w przypadku istniejących aktywów. Inwestorzy mogą pewniej ocenić niektóre z ryzyk związanych z budową poprzez lepsze zrozumienie „cyklu życia” projektu deweloperskiego.

Załóż konto, aby zobaczyć najnowsze oferty

Ryzyko w zależności od typu i etapu projektu

Dwa czynniki mogą odgrywać dużą rolę w ryzyku danego projektu: typ projektu i jego etap. Jak pokazano na powyższym wykresie, typ projektu może decydować o stromości krzywej ryzyka w całym cyklu życia projektu.

Przykładem typu projektu o stosunkowo niskim ryzyku na wszystkich etapach cyklu życia jest projekt detaliczny typu „build-to-suit”. W takim projekcie deweloper pozyskuje długoterminowego najemcę kredytowego, takiego jak McDonald’s lub Walgreens, i zagospodarowuje nieruchomość zgodnie z potrzebami tego najemcy. W przypadku tego typu projektów ryzyko budowlane jest niskie, ponieważ budynki są dość jednolite, a ryzyko związane z najmem prawie nie istnieje, ponieważ najemca jest już zidentyfikowany i wynajęty z ograniczoną możliwością wypowiedzenia umowy. Może istnieć pewne ryzyko przedrozwojowe w zależności od przeszkód regulacyjnych, jak opisano w części dotyczącej przedrozwojowości poniżej.

Na przeciwległym końcu spektrum, przykładowy typ projektu o stosunkowo wysokim ryzyku na wszystkich etapach nazywany jest projektem „spekulacyjnym” lub „spec”. W przypadku projektu przemysłowego lub biurowego typu spec deweloper może mieć niewiele lub nie mieć żadnych zobowiązań leasingowych przed rozpoczęciem budowy. Deweloper uzasadnia projekt, wskazując na istniejący lub przewidywany popyt na nieruchomość po zakończeniu budowy. W przypadku projektów spekulacyjnych ryzyko leasingu jest wysokie, ponieważ na początku nie ma zidentyfikowanych najemców, ryzyko budowy może być wysokie, jeżeli projekt jest unikalny, a ryzyko przedrozwojowe może być wysokie, jeżeli finansowanie jest trudne do uzyskania lub występują przeszkody regulacyjne.

W miarę realizacji każdego etapu projektu deweloperskiego, ogólne ryzyko projektu stopniowo maleje. Na początku cyklu istnieje więcej potencjalnych przeszkód i niewiadomych. Gdy projekt zbliża się do etapu budowy „gotowej do wbicia łopaty”, wiele z tych potencjalnych przeszkód zostało uwzględnionych i rozwiązanych, a ponadto istnieje większa pewność związana z realizacją, kosztami i harmonogramem.

Poniżej omawiamy elementy, które są spójne dla wszystkich typów projektów.

Wczesny etap: Wstępny rozwój

Wczesny etap projektu skupia się na badaniu due diligence, badaniach i uzyskiwaniu pozwoleń. Często jest najbardziej zmienny w czasie. Inwestowanie na tym etapie niesie ze sobą największe i najbardziej zróżnicowane ryzyko, ponieważ istnieje wiele niewiadomych. Niektóre z typowych kroków w tej fazie obejmują:

• Analizę rynku i studia wykonalności

• Zakup gruntów lub zabezpieczenie praw opcji na zakup gruntów

• Oceny środowiskowe

• Badania

• Plany terenu, plany zagospodarowania, i plany budynków

• Uzyskanie pozwoleń

• Niektóre ulepszenia infrastruktury

• Uzyskanie finansowania budowy

Ponieważ ten etap jest najbardziej ryzykowny, prace przed rozpoczęciem budowy są zwykle finansowane przez sponsora projektuW przypadku nieruchomości komercyjnych sponsor to osoba fizyczna lub firma odpowiedzialna za znalezienie, nabycie i zarządzanie nieruchomością w imieniu spółki. Od sponsora oczekuje się zwykle zainwestowania 5-20% całkowitego wymaganego kapitału własnego. Następnie jest on odpowiedzialny za pozyskanie pozostałych środków oraz nabycie nieruchomości inwestycyjnej i zarządzanie nią na co dzień…. Więcej lub źródło kapitału zalążkowego, który może zostać wykorzystany przez kredyt budowlany. Inwestycje dokonane na tym etapie zapewniają więc wyższe stopy zwrotu niż te dokonane w późniejszych etapach. Jedną z ważnych uwag dla inwestorów kapitałowych jest to, że uzyskanie finansowania budowy z banku lub innego kredytodawcy jest bardzo rygorystycznym procesem, a jeśli deweloper ma już załatwiony kredyt budowlany, oznacza to zazwyczaj, że kilka głównych przeszkód zostało usuniętych.

Prawdopodobnie największą przeszkodą w tworzeniu kapitału na tym etapie jest zezwolenie lokalnej jurysdykcji. Istnieją zazwyczaj dwa odrębne zatwierdzenia wymagane do rozpoczęcia budowy: zatwierdzenie użytkowania gruntów i zatwierdzenie budynku.

Pozwolenie na użytkowanie gruntów jest zatwierdzeniem przez jurysdykcję rządzącą projektu na poziomie koncepcyjnym. Niemal każda jurysdykcja w kraju, z godnym uwagi wyjątkiem Houston w Teksasie, ma jakąś formę regulacji użytkowania gruntów, która zapewnia subiektywny system sortowania i kwalifikowania nie tylko proponowanego wykorzystania gruntów (handlowych, przemysłowych, mieszkalnych itp.), ale także fizycznych cech ulepszeń (wysokość, gęstość, odległości od siebie itp.).

Proces składania wniosków o użytkowanie gruntów może opóźnić projekt o miesiące, a nawet lata. Z tego powodu, pozwolenie na użytkowanie gruntów, choć nie jest ostatecznym zatwierdzeniem dla celów budowlanych, jest często największą przeszkodą w uzyskaniu finansowania projektu. Niektóre elementy, które mogą opóźnić zatwierdzenie zagospodarowania terenu to:

• Proces zmiany stref

• Odwołania sąsiadów lub innych zainteresowanych stron

• Spory między deweloperem a jurysdykcją

• Zaangażowany proces projektowania, który wymaga wielu iteracji planu zagospodarowania terenu

Udzielając pozwolenia na budowę, jurysdykcja zatwierdza projekt na poziomie technicznym. Jurysdykcja, poprzez swoich inżynierów, przejrzy plany budynku, aby określić, czy spełniają one pewne standardy bezpieczeństwa i są zgodne z aktualnymi kodeksami budowlanymi. Proces ubiegania się o pozwolenie na budowę jest stosunkowo szybki w porównaniu z procesem zagospodarowania terenu, ponieważ ma być oparty na obiektywnych kryteriach. Z tego powodu jest mniej prawdopodobne, że opóźni on pozyskiwanie funduszy. Pozwolenie na budowę jest zazwyczaj ostatnim kamieniem milowym w fazie przedrozwojowej.

Środkowa faza: Budowa

Środkowy etap obejmuje konstruowanie ulepszeń. Ponieważ zadania poprzedzające opracowanie zostały zakończone, ryzyko projektowe na tym etapie jest znacznie zmniejszone, ale na pewno nie wyeliminowane. Niektóre z typowych kroków w tym etapie obejmują:

• Budowę pionową

• Marketing projektu

• Uzyskanie finansowania budowy

• Pre-leasing

• Ustalenie stałego finansowania (jeżeli nie zostało to zrobione w trakcie etapu przed-rozwojowego)

• Umówienie zarządcy nieruchomości (jeżeli nie zostało dokonane w trakcie pre-rozwoju)

Projekt jest zazwyczaj finansowany na tym etapie przez sponsora, inwestorów zewnętrznych oraz krótkoterminowy kredyt budowlany. Często dług jest wypłacany deweloperowi w transzach zwanych „ciągnieniami” po osiągnięciu kamieni milowych budowy. Inwestycje i pożyczki udzielane na tym etapie zapewniają na ogół niższe zwroty niż inwestycje przed rozpoczęciem budowy, ale wyższe niż w przypadku w pełni wybudowanych lub ustabilizowanych budynków.

Świadectwo użytkowania na ogół oznacza koniec fazy budowy i pozwala na rozpoczęcie eksploatacji nieruchomości. Podobnie jak pozwolenie na budowę, jest ono oparte na obiektywnych kryteriach dotyczących jakości konstrukcji i jest procesem dość administracyjnym.

Final Stage: Eksploatacja

Ostatni etap procesu deweloperskiego, eksploatacja, jest pierwszym etapem życia budynku. Podczas gdy ryzyko przedrozwojowe i budowlane może być usunięte do tego momentu, pozyskanie najemców jest nadal obarczone ryzykiem. Niektóre działania podczas etapu końcowego obejmują:

• Bieżący marketing i leasing

• Znalezienie kupca, jeśli nie zrobiono tego wcześniej

• Określenie strategii wstrzymania sprzedaży, jeśli nie sprzedaż

• Rozwój zarządzania nieruchomością

• Osiągnięcie stabilizacji

Projekt jest zazwyczaj finansowany na tym etapie za pomocą finansowania budowy lub kolejnej rundy krótkoterminowego finansowania „pomostowego” do momentu osiągnięcia przez projekt progu zwanego „stabilizacją”, który jest zazwyczaj definiowany jako określony poziom obłożenia (być może 90% lub lepszy) przez określony czas (być może trzy kolejne miesiące). Po ustabilizowaniu, tak zwane „stałe” lub długoterminowe finansowanie może zostać ulokowane i wykorzystane do przejęcia finansowania budowy. W zależności od wielkości przednajmu, który został dokonany w trakcie budowy, może to być najmniej ryzykowny etap. Z tego powodu, stałe pożyczki i inwestycje kapitałowe zapewnią najniższe zwroty.

Ta migawkowa wizja podkreśla profil ryzyka projektów deweloperskich w czasie; jednakże, wiele z tych samych ryzyk ma zastosowanie do zakupu lub refinansowania istniejącego budynku, takich jak wypłacalność i doświadczenie sponsora, warunki ekonomiczne i czynniki rynkowe również mają zastosowanie.

.