While leasingi mogą się znacznie różnić od jednej nieruchomości do drugiej, istnieje kilka rodzajów leasingu, które są powszechnie spotykane w nieruchomościach komercyjnych. Ponieważ każda umowa najmu może być inna, najważniejsze dla najemcy i wynajmującego jest zrozumienie, które wydatki są objęte umową najmu, a które są wyłączone.
Przed przejściem do rodzajów struktur najmu, warto rozważyć różne wydatki, które najemca lub wynajmujący może ponieść w leasingu. Obejmują one, ale nie są ograniczone do podatków od nieruchomości, ubezpieczenia nieruchomości, konserwacji zewnętrznej (oświetlenie zewnętrzne, architektura krajobrazu, parking i tak dalej), konserwacji wewnętrznej (ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja – zwana również HVAC -, czyszczenie dywanów, hydraulika, elektryka i tak dalej), dozoru, mediów (elektryczność, gaz, woda, kanalizacja, telefon, internet i tak dalej), płyt szklanych, dachu i konserwacji strukturalnej. Wiedząc, która strona księgi wydatków spada – właściciela lub najemcy – oznacza wiedząc, jak przewidzieć koszt wynajmu nieruchomości.
Struktura najmu często zależy od preferencji właściciela i co jest wspólne na rynku. Niektóre umowy leasingu przesuwają wszystkie wydatki na stronę najemcy, podczas gdy inne umowy leasingu przesuwają wszystkie wydatki na stronę wynajmującego, a następnie istnieje wiele rodzajów umów leasingu pośrodku. Oto kilka typowych struktur najmu.
Leasing Absolutnie Netto
Leasing Absolutnie Netto zazwyczaj przesuwa wszystkie wydatki na najemcę, w tym podatki, ubezpieczenie, konserwację, dach, konstrukcję oraz konserwację i naprawę parkingu. Ten rodzaj najmu zazwyczaj występuje w budynkach dla jednego najemcy, które właściciel buduje według specyfikacji najemcy, a następnie przekazuje najemcy w długoterminową dzierżawę. Najemca jest często dużą korporacją, która doskonale wie, w co wchodzi i jest gotowa wziąć na siebie wszystkie wydatki. Ponieważ najemca bierze na siebie całe ryzyko operacyjne, wynajmujący jest skłonny zaakceptować niższą stawkę czynszu.
Triple Net Lease
Triple Net Lease jest zazwyczaj netto z trzech kategorii wydatków: podatków od nieruchomości, ubezpieczenia i utrzymania. Wydatki te są często nazywane wydatkami operacyjnymi lub wydatkami przechodnimi, ponieważ wynajmujący przenosi je na najemcę w formie dodatkowego czynszu ponad podstawową stawkę czynszu. Ta dodatkowa opłata jest czasami określana jako TICAM (taxes, insurance and common area maintenance). Często określana jako „Umowa NNN”, umowa najmu typu triple net może mieć miejsce w budynku jedno- lub wielomieszkaniowym. W przypadku pojedynczego najemcy, najemca zazwyczaj przejmuje kontrolę nad architekturą krajobrazu i zewnętrznym utrzymaniem, kontrolując w ten sposób wygląd nieruchomości. W przypadku budynku wielomieszkaniowego, właściciel zazwyczaj kontroluje zewnętrzne utrzymanie, tak aby żaden pojedynczy najemca nie mógł zepsuć wyglądu pozostałym. Ponadto, najemcy budynków wielomieszkaniowych płacą swój proporcjonalny udział w kosztach operacyjnych. Najemcy zazwyczaj mają prawo do kontroli wydatków operacyjnych wynajmującego w ramach tej struktury najmu.
W umowach najmu typu triple net najemcy zazwyczaj płacą własne wydatki na dozór, wydatki na utrzymanie wnętrz (takie jak konserwacja HVAC) oraz własne media. Jeśli media nie są osobno opomiarowane, najemca płaci swój proporcjonalny udział w wydatkach. Właściciele zazwyczaj płacą za utrzymanie dachu i elementów konstrukcyjnych budynku w dobrym stanie.
W umowie najmu typu triple net najemca ponosi ryzyko płacenia podatków od nieruchomości, ubezpieczenia i kosztów operacyjnych, co pozwala wynajmującemu na ograniczenie ryzyka związanego z rosnącymi wydatkami operacyjnymi.
Modyfikowana Umowa Najmu Brutto
Zmodyfikowana Umowa Najmu Brutto zazwyczaj zobowiązuje wynajmującego do płacenia podatków od nieruchomości, ubezpieczenia i utrzymania części wspólnych, podczas gdy najemca bierze odpowiedzialność za własne media, utrzymanie wnętrz i dozór. Wynajmujący jest zazwyczaj odpowiedzialny za dach i elementy konstrukcyjne, tak jak w przypadku najmu potrójnego netto. Ponieważ wynajmujący bierze na siebie więcej wydatków niż w przypadku potrójnej dzierżawy netto, stawka czynszu jest wyższa niż w przypadku struktury dzierżawy netto.
Zaletą tej struktury najmu dla najemcy jest to, że wynajmujący bierze na siebie całe ryzyko związane z rosnącymi wydatkami operacyjnymi i zarządza wieloma elementami eksploatacji nieruchomości, w tym konserwacją zewnętrzną. Najemca płaci stosunkowo przewidywalną stawkę czynszu i nie musi angażować się w działalność związaną z nieruchomościami. Jedną z potencjalnych wad dla najemcy jest to, że wynajmujący może obciążyć najemcę premią za przejęcie tych wydatków i ryzyka, choć nie zawsze tak jest.
Leasing z pełnym zakresem usług
Jak sama nazwa wskazuje, leasing z pełnym zakresem usług obejmuje wszystkie – lub większość – wydatków operacyjnych w leasingu. Niektóre z nielicznych wyjątków to wydatki na telefon i dane. Poza tym, właściciel płaci podatki, ubezpieczenie, utrzymanie części wspólnych, utrzymanie wnętrz, dozór, media i tak dalej. W rezultacie, czynsz jest stosunkowo wysoki. Tego typu umowy najmu występują zazwyczaj w dużych, wielomieszkaniowych budynkach biurowych, w których podział mediów pomiędzy najemców jest zbyt trudny lub kłopotliwy. Korzyść dla najemcy: jedna przewidywalna płatność czynszu bez ponoszenia ryzyka operacyjnego. Potencjalną wadą jest to, że wynajmujący może naliczyć premię za wzięcie na siebie tych wydatków i ryzyka. Wielu wynajmujących docenia ten typ struktury najmu, ponieważ daje im on całkowitą kontrolę nad wyglądem i utrzymaniem nieruchomości.
Na zakończenie, zarówno wynajmujący, jak i najemcy muszą poświęcić czas na zrozumienie umów najmu, w które wchodzą. Podobnie, zarówno wynajmujący jak i najemcy stoją do realizacji wartości poprzez angażowanie usług profesjonalisty nieruchomości komercyjnych do reprezentowania ich w transakcji. Skontaktuj się z członkiem zespołu New Branch Real Estate Advisors, aby porozmawiać o tym, jak możemy doradzić w kwestii leasingu nieruchomości komercyjnej.