O que é um adiantamento sobre uma casa?

Um adiantamento é a parte do preço de venda de uma casa que não é financiada, o que significa que este é o dinheiro que você vai pagar adiantado no fechamento, além de encargos e taxas relacionadas com hipotecas. Os adiantamentos são expressos como uma percentagem do preço total de venda.

O adiantamento representa o capital de caixa imediato do comprador na casa, sendo o restante pago ao longo do tempo sob a forma de pagamentos de hipoteca. À medida que você paga a sua hipoteca e o valor da sua casa aumenta, o capital da sua casa cresce.

Como calcular um adiantamento

Você pode usar a calculadora de adiantamento da taxa bancária para ter uma idéia de como diferentes montantes de adiantamento impactam o pagamento da sua hipoteca e os juros que você pode economizar.

O quanto poderá pagar depende de alguns factores, mas em geral, quanto maior for o seu adiantamento, melhor. Isso porque quanto menos você tiver que financiar com a sua hipoteca, mais barato será esse empréstimo.

Muitas pessoas recebem os seus adiantamentos das poupanças, e outras obtêm fundos da venda da sua casa actual, ou de presentes ou subsídios da família, amigos ou programas especiais para compradores de casa.

Quanto é um adiantamento sobre uma casa?

O montante que lhe será exigido para depositar numa casa depende do tipo de empréstimo que você receber e dos requisitos do credor. Factores incluindo o seu rendimento, dinheiro em caixa, pontuação de crédito e rácio de endividamento podem afectar se se qualifica ou não e os termos do seu empréstimo.

Em geral, contrair um empréstimo convencional – um empréstimo disponível ou garantido por um emprestador privado ou por uma das duas entidades patrocinadas pelo governo, Fannie Mae ou Freddie Mac – requer uma entrada na ordem dos 5 a 15 por cento. Alguns programas de empréstimos convencionais permitem um adiantamento de apenas 3%, no entanto, por isso existem opções para aqueles que têm menos dinheiro disponível.

Posto isto, um adiantamento de 20% sobre um empréstimo convencional significa que você evitará ter que pagar por um seguro hipotecário privado, ou PMI, que pode adicionar significativamente ao seu pagamento mensal de hipoteca.

Vinte por cento não é o número mágico para cada tipo de hipoteca. Outros empréstimos permitem muito menos – tão pouco quanto 3,5% para alguns programas apoiados pelo governo – e os membros do serviço militar ou veteranos qualificados podem não precisar colocar nenhum dinheiro para baixo.

Então, se você estiver comprando uma casa por $100.000:

• Um adiantamento de 3,5 por cento se traduz em $3.500.
• Um adiantamento de 20% traduz-se em $20.000.

Quanto deve depositar numa casa?

Quanto deve depositar numa casa é uma decisão pessoal que depende principalmente das suas finanças e do programa de empréstimo que utiliza.

Se poupou uma boa parte do dinheiro ao longo do tempo ou se tem um lucro inesperado que pode aplicar a um adiantamento, está à frente do jogo. Se você está apenas começando, pode levar meses ou até anos para economizar para um adiantamento. Há custos de fechamento para economizar, também.

Como observado, alguns programas de empréstimo não requerem qualquer adiantamento, enquanto outros requerem apenas 3% de adiantamento, mas pode haver um senão: Os credores podem cobrar uma taxa de juros mais alta para mitigar o risco destes tipos de empréstimos, o que significa que você pagará mais juros durante a vida do empréstimo.

Considerando que quando você coloca mais dinheiro, o pagamento mensal da hipoteca e a relação empréstimo/valor será menor. O rácio LTV, que divide o valor do empréstimo pelo valor da casa, desempenha um papel fundamental na aprovação da sua hipoteca. Também ajuda a determinar quanto dinheiro você pode pedir emprestado a um financiador.

Benefícios de fazer uma entrada maior

Sua capacidade de poupar para uma entrada é um bom sinal de que você está pronto para o compromisso financeiro de possuir uma casa.

Pagamentos baixos também protegem os compradores de patrimônio negativo se o mercado sofrer uma queda. Se você colocar 3% para baixo, digamos, e o valor de mercado da casa cair 5%, você deve mais do que o valor da casa e você estará debaixo d’água na sua hipoteca em 2%. No entanto, se você tivesse colocado 20% nesse mesmo mercado, você ainda teria capital na sua casa.

Para além de proteger o seu investimento, fazer uma entrada maior pode poupar dinheiro a longo prazo. Aqui estão algumas das formas como isso pode afetar suas finanças:

• Menor taxa de juros da hipoteca – Quanto menos dinheiro você pedir emprestado, menos juros você terá que pagar, e geralmente, menor será sua taxa de juros.
• Mais equidade – Quanto maior a porcentagem de sua casa que você possui, maior será sua equidade. Isso pode ser especialmente útil se você estiver procurando financiar um grande projeto de renovação ou outra compra, porque você pode usar o seu capital de casa através de um refinanciamento de saque, empréstimo de capital de casa ou linha de crédito de capital de casa (HELOC) para emprestar dinheiro contra o valor da sua casa relativamente barato.
• Pagamentos mensais mais baixos – De mãos dadas com taxas de juros baixas, quanto menos dinheiro você tiver emprestado, menos você deve, e isso significa menos para pagar cada mês.
• Custos de fechamento mais baratos – As taxas que você paga ao seu credor no fechamento são geralmente calculadas como uma porcentagem do valor total do seu empréstimo, então quanto menos você pedir emprestado, menos você deve ao fechamento também.

Requisitos mínimos de adiantamento

Talvez você já tenha um montante de adiantamento em mente. Aqui está um olhar sobre os requisitos mínimos de alguns tipos de empréstimo comuns.

Empréstimo convencional: 3% – 5%

Empréstimos convencionais apoiados por financiadores semi-governamentais Fannie Mae e Freddie Mac podem exigir apenas 3% de redução, mas podem ter algumas restrições de rendimento e requisitos de crédito rigorosos para se qualificarem. Os financiadores geralmente exigem uma redução de 5% a 15% para outros tipos de empréstimos convencionais.

Quando você obtém um empréstimo convencional com uma entrada de menos de 20%, você tem que pagar por um seguro hipotecário privado (PMI). O custo mensal do PMI varia, dependendo da sua pontuação de crédito, do tamanho do adiantamento e do valor do empréstimo. Observe que alguns emprestadores podem renunciar ao PMI, mas muitas vezes cobram uma taxa de juros mais alta para contabilizar o maior risco.

Empréstimo FHA: 3,5 por cento

Para um empréstimo FHA segurado pela Administração Federal de Habitação, o valor mínimo de entrada é de 3,5 por cento. Isso significa que você receberá o máximo financiamento FHA oferece a 96,5 por cento, mas você precisa de uma pontuação FICO de pelo menos 580 para se qualificar.

Os empréstimos FHA vêm com um prêmio de seguro hipotecário inicial (PDM) e PDM anual.

O PDM inicial é 1,75 por cento do total do empréstimo base e o PDM anual varia de acordo com a duração do empréstimo e quanto você coloca para baixo. Para empréstimos com taxa fixa de 30 anos com um LTV inferior a 95%, você pagará 0,80%, ou 80 pontos-base. Os mesmos empréstimos com um LTV superior a 95 por cento têm um PPI de 0,85 por cento, ou 85 pontos-base. Esses números serão maiores (100 e 105 pontos-base, respectivamente) para empréstimos com valor superior a $625.500,

Você pode fazer uma entrada mais alta do que o mínimo em um empréstimo FHA. Para incentivar isso, a FHA cobra custos de empréstimo mais baixos se o seu adiantamento for de 5 por cento ou mais. Uma diferença entre a FHA e o seguro hipotecário privado é que a FHA não cobra mais para as pessoas com menor pontuação de crédito.

Há uma notável desvantagem de colocar menos de 10% em um empréstimo FHA. Quando você faz isso, você não pode cancelar os prêmios anuais do seguro hipotecário; você vai pagar aqueles para a vida do empréstimo ou até você refinanciar ou vender.

VA empréstimo e USDA empréstimo: Zero por cento

O Departamento de Veteranos dos EUA (VA) e o Departamento de Agricultura dos EUA (USDA) garantem empréstimos de pagamento zero para compradores de casas qualificados.

Empréstimos VA estão disponíveis para a maioria dos membros das forças armadas e veteranos. Os empréstimos do USDA estão disponíveis em áreas rurais designadas. O USDA tem mapas em seu site que mostram quais áreas são elegíveis.

Com ambos os tipos de empréstimo, você toma emprestado de um credor regular, mas o VA ou o USDA garante o empréstimo. Não há seguro hipotecário, mas você provavelmente terá que pagar uma taxa de financiamento ou taxa de garantia.

Quanto é a entrada média?

Em 2020, a entrada mediana de uma casa foi de 12% para todos os compradores, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis encontrou. Foi o mais baixo para os compradores de casas pela primeira vez, com apenas 7%, e o mais alto para os compradores de casas repetidas, com 16%.

Por que é que as financiadoras requerem uma entrada

Para as financiadoras – quer seja um banco, uma união de crédito, ou outro tipo de financiador – uma entrada ajuda a compensar o risco de fazer um empréstimo hipotecário porque significa que o mutuário tem imediatamente alguma pele no jogo e um investimento para proteger. Quanto mais dinheiro você colocar para baixo, menos o credor pode perder se você não pagar e o credor tem que executar a hipoteca, especialmente no início do prazo do empréstimo. É por isso que os mutuários que colocam menos de 20% abaixo normalmente têm que obter PMI, já que este protege os mutuantes ao pagar a parte não paga do empréstimo se o mutuário não pagar.

Além disso, o valor do adiantamento pode afetar a taxa de juros que você obtém, já que os mutuantes normalmente oferecem taxas mais baixas para mutuários que fazem adiantamentos maiores.

Finalmente, os adiantamentos desempenham um papel na determinação do valor que você pode pedir emprestado. Juntamente com as notas de crédito e os níveis de endividamento, as financiadoras olham para o rácio empréstimo/valor (LTV) (o montante emprestado em relação ao valor da casa) como parte do processo de aprovação da hipoteca. Quanto maior for o seu adiantamento, melhor será o seu LTV.

Bottom line

Não se deixe intimidar por todas as diferentes opções de empréstimo e seus vários requisitos de adiantamento. Considere trabalhar com um corretor de hipotecas, especialmente se você é um comprador de casa pela primeira vez, para explorar programas que podem fazer sentido para você e sua situação.

Lembre que é importante que você não esgote sua conta de poupança-reforma ou seu fundo de emergência para comprar uma casa, ou se estique demais com sua compra para que você não possa continuar contribuindo para esses outros objetivos financeiros.

Com taxas de hipotecas tão baixas, agora pode ser um ótimo momento para pensar em comprar uma casa. Apenas certifique-se de compreender todos os custos com antecedência.

Passos seguintes:

• 10 empréstimos e programas para compradores de casa pela primeira vez
• Guia para compradores de casa pela primeira vez
• Dicas para compradores de casa pela primeira vez