Fastigheter är egendom, mark, byggnader, lufträttigheter ovanför marken och underjordiska rättigheter under marken. Begreppet fastigheter betyder verklig, eller fysisk, egendom. ”Real” kommer från den latinska roten res, eller ting. Andra säger att det kommer från det latinska ordet rex, som betyder ”kunglig”, eftersom kungar brukade äga all mark i sina riken. Den amerikanska konstitutionen begränsade till en början rösträtten till endast ägare av fastigheter.

Fyra typer av fastigheter

Det finns fyra typer av fastigheter:

1. Bostadsfastigheter omfattar både nybyggnation och återförsäljning av bostäder. Den vanligaste kategorin är enfamiljshus. Det finns också bostadsrätter, andelslägenheter, radhus, duplexer, trippelvåningar, quadplexer, högvärdiga bostäder, flergenerations- och semesterbostäder.
2. Kommersiella fastigheter omfattar köpcentrum och gallerior, medicinska byggnader och utbildningsbyggnader, hotell och kontor. Flerbostadshus betraktas ofta som kommersiella fastigheter, även om de används som bostäder. Det beror på att de ägs för att producera inkomster.
3. Industriella fastigheter omfattar tillverkningsbyggnader och -fastigheter samt lagerlokaler. Byggnaderna kan användas för forskning, produktion, lagring och distribution av varor. Vissa byggnader som distribuerar varor betraktas som kommersiella fastigheter. Klassificeringen är viktig eftersom zonindelning, byggande och försäljning hanteras på olika sätt.
4. Mark omfattar obebyggd mark, fungerande gårdar och ranchar. Underkategorierna inom obebyggd mark inkluderar obebyggd, tidig utveckling eller återanvändning, indelning och platsmontering. Här finns mer på Land Broker Transactions.

Hur fastighetsbranschen fungerar

Fastigheter avser också att producera, köpa och sälja fastigheter. Fastigheter påverkar den amerikanska ekonomin genom att vara en viktig drivkraft för den ekonomiska tillväxten.

Byggnation av nya byggnader är en del av bruttonationalprodukten. Det omfattar både bostads-, affärs- och industribyggnader. År 2018 bidrog fastighetsbyggandet med 1,15 biljoner dollar till landets ekonomiska produktion. Det är 6,2 procent av USA:s bruttonationalprodukt. Det är mer än 2017 års 1,13 biljoner dollar, men fortfarande mindre än 2006 års toppnotering på 1,19 biljoner dollar. Då var fastighetsbyggandet en rejäl 8,9 %-komponent av BNP.

Nybyggnation av bostäder är en kritisk kategori. Den omfattar byggandet av enfamiljshus, radhus och bostadsrätter. National Association of Home Builders tillhandahåller månatliga uppgifter om försäljning av bostäder och genomsnittliga priser. Uppgifterna om försäljningen av nya hem är en ledande ekonomisk indikator. Det tar fyra månader att etablera en trend för nya sålda hus.

Mäklare i fastighetsbranschen hjälper husägare, företag och investerare att köpa och sälja alla fyra typer av fastigheter. Branschen är vanligtvis uppdelad i specialister som fokuserar på en av typerna.

Säljaragenter hjälper till att hitta köpare antingen genom Multiple Listing Service eller genom sina professionella kontakter. De prissätter din fastighet med hjälp av jämförande listor över nyligen sålda fastigheter som kallas ”comps”. De kan hjälpa dig att snygga upp din fastighet så att den ser bäst ut för kunderna. De bistår i förhandlingarna med köparen och hjälper dig att få ett så högt pris som möjligt. Här finns fler tjänster för säljaragenter.

Köparagenter tillhandahåller liknande tjänster för bostadsköparen. De känner till den lokala marknaden. Det innebär att de kan hitta en fastighet som uppfyller dina viktigaste kriterier. De jämför också priser, vilket kallas att ”göra jämförelser”. Det gör att de kan guida dig till områden som är prisvärda. Köparagenter förhandlar åt dig och pekar på skälen till varför säljaren bör acceptera ett lägre pris. De hjälper till med de juridiska aspekterna av processen, inklusive titelundersökning, inspektion och finansiering.

Mäklare som vill öka sin professionalism blir REALTORS®. National Association of REALTORS® tillhandahåller månadsrapporter om antalet bostäder som säljs vidare och deras genomsnittliga pris. Det är en bättre indikator på hälsan i hela bostadsbranschen än nybyggnationen av bostäder.

Det beror på att nybyggare av bostäder kan vara överentusiastiska när det gäller framtida försäljning och överbygga. De kan också sänka priserna för att tvinga fram försäljning. Enskilda husägare måste följa marknadens utbud och efterfrågan. De har inte inflytande att manipulera marknaden. NAR tillhandahåller aktuell statistik om bostadsmarknaden.

Fastighetsinvesteringar

Alla som köper eller säljer en bostad ägnar sig åt fastighetsinvesteringar. Det innebär att du måste ta hänsyn till flera faktorer. Kommer huset att öka i värde medan du bor i det? Om du tar ett lån, hur kommer framtida räntor och skatter att påverka dig?

Många människor klarar sig så bra med att investera i sina bostäder att de vill köpa och sälja bostäder som ett företag. Det finns många sätt att göra det på. För det första kan man vända ett hus. Det innebär att man köper ett hus för att förbättra det och sedan sälja det. Många människor äger flera bostäder och hyr ut dem. Andra använder Airbnb som ett bekvämt sätt att hyra ut hela eller delar av sina bostäder. Du kan hyra ut semesterbostäder med hjälp av VRBO eller Home Away.

Du kan också investera i bostäder utan att köpa en bostad. Du kan köpa aktier i bostadsbyggare. Deras aktiekurser stiger och faller i takt med bostadsmarknaden. Ett annat sätt är med Real Estate Investment Trusts, som kallas REITs. Dessa är investeringar i kommersiella fastigheter. Deras aktiekurser ligger några år efter trenderna för bostadsfastigheter.

Vad statistik över nya bostäder berättar om fastighetsmarknaden

Statistik över byggandet av nya bostäder är viktiga ledande ekonomiska indikatorer. Det innebär att de ger dig en förhandsinformation om bostadsmarknadens framtid.

Diagrammet nedan illustrerar antalet nya privatägda bostäder som påbörjats mellan 2000 och 2019.

Var och en av dessa indikatorer berättar lite olika saker om bostadsbyggnadsindustrins hälsa. Säg till exempel att bostadsbyggandet är stabilt, men att bostadsbyggandet börjar minska. Det kommer att ta ut sin rätt på bostadsförsäljningen. Många köpare kanske inte vill vänta längre än ett år. Det betyder också att det råder brist på virke, betong eller byggnadsarbetare. Denna brist kan driva upp kostnaderna och försäljningspriserna. Det skulle ytterligare minska efterfrågan på nya bostäder.

Om hypotekslånen minskar kommer husbyggaren att få ett lager av osålda bostäder till salu. Det betyder också att efterfrågan är stor, men att husägare inte kan få lån. Stigande byggstarter kan tyckas vara en indikator på bostadens styrka. Men det kan vara ett dåligt tecken. Minskande avslutningar av bostäder innebär att bostadsmarknaden är svag.

Föräljningen av nya bostäder är det första steget i en nio till tolv månader lång process. Om försäljningen av nya bostäder tar fart vet man att avslutningarna kommer att öka om ungefär ett år. Alla de återstående tre stegen måste dock slutföras.

En ny bostadsförsäljning är när köparen undertecknar pappersarbetet och ger bostadsbyggaren en deposition. Det beror på att de flesta nya bostäder inte byggs förrän det finns en köpare. Undantagen är spec homes som används som modellbostäder. Census Bureau släpper månatliga uppskattningar av försäljningen av nya hem. De anges som en årstakt.

Två månader efter att pappersarbetet har undertecknats beviljar de lokala bostadstillsynsmyndigheterna tillståndet. Det är en tidig indikator, men inte alltid exakt. Byggare kan gå i konkurs och aldrig bygga de tillåtna enheterna. De kan ändra antalet byggda enheter i ett flerfamiljshus. Faktum är att 22,5 % av tillstånden för flerfamiljshus inte byggs eller ändras till enfamiljshus. Slutligen får byggherrarna ofta tillstånd för en stor del av ett komplex som det kan ta månader att bygga.

Den nya bostadsstarten sker härnäst när byggaren tar första spadtaget. National Association of Home Builders rapporterar om detta varje månad. Det är mycket exakt eftersom den nya hemstarten endast sker när byggaren är tillräckligt säker för att ta första spadtaget.

Sex till nio månader senare sker avslutningen. Hemköparen måste få ett hypotekslån innan bostaden kan stängas. Om hemköparen inte kvalificerar sig förblir huset i lagret. Om denna statistik är lägre än siffran för försäljningen av bostäder betyder det att marknaden för nya bostäder kommer att börja sakta ner. Det byggs för många bostäder och det finns inte tillräckligt många kvalificerade bostadsköpare. Det kan också betyda att byggarna kommer att börja sänka priserna för att rensa sina lager.

Det finns tre andra viktiga indikatorer att hålla koll på.

1. Lager – Detta är summan av bostäder som är tillgängliga för försäljning, men osålda. NAHB rapporterar detta varje månad.
2. Months of Supply Detta är hur många månader det skulle ta att sälja alla hus i lagret. Det baseras på försäljningstakten och lagret. NAHB rapporterar också detta månadsvis.
3. Försäljningspriser – Census Bureau rapporterar om både medianpriset och det genomsnittliga försäljningspriset för nya hem.