Vad är ett FHA 203(k) lån?

Ett FHA 203(k)-lån är en typ av statligt försäkrat hypotekslån som gör det möjligt för låntagaren att ta ett lån för två ändamål – i synnerhet för bostadsköp och bostadsrenovering. Ett FHA 203(k)-lån är avsett för renovering eller reparationer av ett hus som kommer att bli låntagarens huvudbostad. Ett FHA 203(k)-lån är i själva verket ett FHA-byggnadslån.

Förståelse för FHA 203(k)-lån

FHA 203(k)-lånet är tänkt att uppmuntra familjer med låga till måttliga inkomster att köpa bostäder som är i stort behov av reparationer, särskilt bostäder som ligger i gamla samhällen. Programmet gör det möjligt för en person att köpa ett hem och renovera det inom ramen för ett lån med fast eller justerbar ränta. Det belopp som lånas innefattar köpeskillingen för hemmet och kostnaden för renoveringen, inklusive material och inhyrd arbetskraft.

Lånet kan också täcka tillfällig bostadsfinansiering (om det behövs), vilket kan vara i form av hyra under den period som huset är under renovering. Lånet med dubbla ändamål eliminerar behovet för en låntagare att göra två separata ansökningar om ett hypotekslån och ett lån för renovering av bostaden, som båda kanske inte godkänns av banken eller kan komma till en högre kombinerad kostnad.

Normalt sett är långivare ovilliga att erbjuda ett hypotekslån för en fastighet som är i behov av större reparationer på grund av deras säkerhets- och boendestandarder. FHA 203(k)-lån, som är statligt garanterade, ger en trygghet för låneinstituten, eftersom kostnaden för att renovera bostaden ingår i bolånetaket. Renoveringsavgifterna placeras på ett spärrkonto och betalas ut som betalning till entreprenörerna när arbetet är slutfört.En fullständig renovering av bostaden bör inte ta mer än sex månader, vilket beskrivs i FHA-guiden för ett 203(k)-lån.

Typer av 203(k)-lån

Det finns två typer av 203(k)-lån – streamline 203(k) och standard 203(k). Lånet gäller endast för privatpersoner och familjer som har för avsikt att göra fastigheten till sin primära bostad. Detta innebär att fastighetsinvesterare och house-flippers inte är kvalificerade. Det arbete som utförs måste läggas ut på en licensierad hantverkare och får inte utföras av bolånetagaren.

Streamline 201(k): Minimala reparationer

En bostad som inte kräver mycket arbete skulle vanligtvis betalas med hjälp av streamline eller ”begränsad” 203(k). Detta alternativ omfattar inte strukturellt arbete på hemmet, t.ex. att lägga till nya rum eller trädgårdsarbete, och hemmet måste vara beboeligt under hela renoveringsperioden. Reparationer enligt streamline 203(k) har ett tak på 35 000 dollar.

Standard 2013(k): Omfattande arbeten

Standard 203(k) omfattar alla omfattande reparationer och strukturella arbeten som behöver göras i bostaden utan tak för reparationskostnaden. Minimibeloppet som kan lånas är 5 000 dollar.

Några av de reparationer som ett FHA 203(k)-lån täcker är bl.a. VVS, golv, målning, värme- och luftkonditioneringssystem, badrums- och köksrenovering, förbättring av hälso- och säkerhetsnormer, landskapsförbättringar, implementering av åtkomstverktyg för funktionshindrade, tillägg av energibesparande system samt fönster- och dörrbyten.

Renoveringar som anses extravaganta eller lyxiga (t.ex. pooler eller förbättringar som inte skulle vara en permanent del av fastigheten, t.ex. lusthus) omfattas inte av ett FHA 203(k)-lån.

Hur använder långivarna ett FHA 203(k)-lån?

Federal Housing Administration (FHA) skapades under perioden med den stora depressionen, som innebar en hög andel utmätningar och betalningsinställelser. FHA fungerade som ett incitament för bankerna att ge bostadslån till låg- och medelinkomsttagare, personer med låg kreditvärdighet eller förstagångsköpare utan kredithistorik. Detta bidrog till att stimulera ekonomin, eftersom människor som normalt sett inte skulle ha blivit godkända för ett lån fick lån. FHA-lånet skapades för att försäkra dessa typer av hypotekslån, så att FHA, om låntagaren skulle bli betalningsoförmögen, skulle gå in och täcka betalningarna och därmed minimera den risk för betalningsoförmögenhet som långivaren står inför.

Höginkomsttagare föredrar i allmänhet att köpa i nyare och mer utvecklade områden i en stad. FHA införde 203(k)-lånet specifikt för att uppmuntra låginkomsttagare som inte är kvalificerade för ett standardlån att välja att bo i nedgångna kvarter och uppgradera dem.

Att få ett FHA 203(k)-lån

Det är viktigt att notera att FHA inte är någon långivare utan snarare en hypoteksförsäkrare. Du får ett FHA 203(k)-lån genom att ansöka via din bank, kreditförening eller en annan långivare. Det är inte alla långivare som erbjuder dessa lån. För att hitta en godkänd långivare, se HUD:s sökning efter godkända långivare.

Det är inte heller en hemförsäkrare eller garantileverantör. Hemköpare måste fortfarande köpa hemförsäkringar och garantier för sitt hem och sin egendom.

För- och nackdelar med FHA 203(k)-lån

Som med andra FHA-lån kan en enskild person göra en handpenning på endast 3,5 %. Eftersom lånet är försäkrat av FHA kan långivare erbjuda lägre räntor för ett 203(k)-lån jämfört med vad låntagare kan få offererat på annat håll. Räntesatserna kommer att variera för varje låntagare beroende på hans eller hennes kredithistoria. Även om FHA tillåter personer med så låga kreditpoäng som 580 att ansöka om ett 203(k) kan vissa långivare kräva en högre poäng på 620 till 640 för att utfärda ett. Detta är fortfarande lägre än den poäng på 720 som krävs för ett vanligt hypotekslån.

FHA:s 203(k)-lån är dock inte utan kostnader. En hypoteksförsäkringspremie i förskott måste betalas varje månad av låntagaren. En kompletterande uppläggningsavgift kan också tas ut av låneinstitutet. Förutom de ekonomiska kostnaderna för låntagaren är det omfattande pappersarbete som krävs och den långa tid det tar att få svar från FHA och långivaren faktorer att beakta när man ansöker om detta program. Sammantaget kan en person med låg kreditvärdighet som vill äga ett hem som kan behöva repareras och moderniseras inse att FHA 203(k) har stora fördelar som uppväger kostnaderna.