Och även om hyresavtalen kan variera mycket från fastighet till fastighet finns det flera typer av hyresavtal som är vanliga i kommersiella fastigheter. Eftersom varje hyresavtal kan vara annorlunda är det viktigaste för en hyresgäst och hyresvärd att förstå vilka utgifter som täcks av hyresavtalet och vilka som är undantagna.
För att gå in på de olika typerna av hyresavtalskonstruktioner är det värt att överväga de olika utgifter som en hyresgäst eller hyresvärd kan ådra sig i ett hyresavtal. De omfattar, men är inte begränsade till, fastighetsskatt, fastighetsförsäkring, yttre underhåll (yttre belysning, landskapsarkitektur, parkeringsplats och så vidare), inre underhåll (uppvärmning, ventilation och luftkonditionering – även kallad HVAC -, mattrengöring, VVS, el och så vidare), vaktmästeri, försörjningsmöjligheter (el, gas, vatten, avlopp, telefon, internet och så vidare), planglas, tak och strukturellt underhåll. Att veta vilken sida av bokföringen en utgift faller på – hyresvärdens eller hyresgästens – innebär att veta hur man kan förutsäga kostnaden för att hyra en fastighet.
En hyresstruktur beror ofta på hyresvärdens preferenser och vad som är vanligt på marknaden. Vissa hyresavtal skjuter alla kostnader till hyresgästens sida av bokföringen, medan andra hyresavtal skjuter alla kostnader till hyresvärdens sida, och sedan finns det många hyresavtalstyper i mitten. Här är några vanliga hyresavtalsstrukturer.
Absoluta nettohyresavtal
Ett absolut nettohyresavtal innebär vanligtvis att alla utgifter läggs på hyresgästen, inklusive skatter, försäkringar, underhåll, tak, strukturellt underhåll och reparationer av parkeringsplatser. Detta hyresavtal förekommer vanligtvis i en byggnad med en enda hyresgäst som hyresvärden bygger enligt hyresgästens specifikationer och sedan överlåter till hyresgästen på ett långsiktigt hyresavtal. Hyresgästen är ofta ett stort företag som tydligt vet vad det ger sig in på och är beredd att ta på sig alla kostnader. Eftersom hyresgästen tar alla driftsrisker är hyresvärden villig att acceptera en lägre hyra.
Triple Net Lease
Ett trippel nettouthyrningsavtal är vanligtvis netto av tre kostnadskategorier: fastighetsskatt, försäkring och underhåll. Dessa utgifter kallas ofta för driftskostnader, eller genomgångskostnader, eftersom hyresvärden låter dem gå vidare till hyresgästen i form av extra hyra utöver grundhyran. Denna extra kostnad kallas ibland för TICAM (skatter, försäkringar och underhåll av gemensamma utrymmen). Ett triple net-hyresavtal, som ofta kallas ”NNN Lease”, kan förekomma i en byggnad med en enda hyresgäst eller flera hyresgäster. Om det rör sig om en enda hyresgäst, tar hyresgästen vanligtvis kontroll över landskapsarkitekturen och den yttre skötseln, vilket innebär att han/hon kontrollerar fastighetens utseende. Om det rör sig om en fastighet med flera hyresgäster kontrollerar hyresvärden vanligtvis det yttre underhållet, så att ingen enskild hyresgäst kan förstöra utseendet för de andra hyresgästerna. Dessutom betalar hyresgästerna i byggnader med flera hyresgäster sin proportionella andel av driftskostnaderna. Hyresgästerna har vanligen rätt att granska hyresvärdens driftskostnader i denna typ av hyresavtal.
I trippel nettohyresavtal betalar hyresgästerna vanligen sina egna vaktmästarkostnader, kostnader för internt underhåll (t.ex. underhåll av luftkonditioneringssystem) och sina egna allmännyttiga tjänster. Om försörjningen inte mäts separat betalar hyresgästen sin proportionella andel av kostnaden. Hyresvärdarna betalar vanligtvis för att hålla taket och byggnadens strukturella delar i gott skick.
I ett triple net-hyresavtal står hyresgästen för risken att betala fastighetsskatt, försäkring och driftskostnader, vilket gör det möjligt för hyresvärden att begränsa sin risk för stigande driftskostnader.
Modifierat bruttohyresavtal
Ett modifierat bruttohyresavtal binder vanligtvis hyresvärden till att betala fastighetsskatt, försäkringar och underhåll av gemensamma utrymmen, medan hyresgästen tar ansvar för sina egna allmännyttiga tjänster, interiört underhåll och vaktmästare. Hyresvärden är vanligtvis ansvarig för tak och konstruktionsdelar, precis som i ett triple net-hyresavtal. Eftersom hyresvärden tar på sig fler kostnader än vid ett trippel nettouthyrningsavtal är hyran högre än vad den skulle vara vid ett nettouthyrningsavtal.
Fördelen för hyresgästen med denna hyresstruktur är att hyresvärden tar på sig hela risken för stigande driftskostnader och hanterar många delar av driften av fastigheten, inklusive yttre underhåll. Hyresgästen betalar en relativt förutsägbar hyra och behöver inte vara involverad i fastighetsbranschen. En potentiell nackdel för hyresgästen är att hyresvärden kan ta ut en premie av hyresgästen för att ta på sig dessa utgifter och risker, även om detta inte alltid är fallet.
Fullservicehyresavtal
Som namnet antyder täcker ett fullservicehyresavtal alla – eller de flesta – driftskostnader i ett hyresavtal. Några av de få undantagen är telefon- och datakostnader. I övrigt betalar hyresvärden skatter, försäkringar, underhåll av gemensamma utrymmen, inre underhåll, vaktmästeri, allmännyttiga tjänster och så vidare. Som en följd av detta är hyran relativt hög. Dessa typer av hyresavtal förekommer vanligtvis i stora kontorsbyggnader med flera hyresgäster där det är för svårt eller besvärligt att fördela allmännyttan mellan hyresgästerna. Fördelen för hyresgästen: en förutsägbar hyresbetalning utan att bära några driftsrisker. Den potentiella nackdelen är att hyresvärden kan ta ut en premie för att ta på sig dessa kostnader och risker. Många hyresvärdar uppskattar denna typ av hyresstruktur, eftersom den ger dem total kontroll över fastighetens utseende och underhåll.
Slutningsvis måste både hyresvärdar och hyresgäster ta sig tid att förstå de hyresavtal de ingår. På samma sätt kan både hyresvärdar och hyresgäster uppnå ett värde genom att anlita en professionell fastighetsmäklare för att företräda dem i en transaktion. Kontakta en teammedlem på New Branch Real Estate Advisors för att diskutera hur vi kan ge råd om uthyrning av en kommersiell fastighet.