1971 óta a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek történelmi kamatlábai különböző tényezők miatt történelmi csúcsokat és mélypontokat értek el. A Freddie Mac elsődleges jelzálogpiaci felmérésének (PMMS) adatai alapján mélyrehatóan megvizsgáljuk, hogy mi okozta a történelmi jelzáloghitel-kamatlábak mozgását az idők során, és hogyan befolyásolják a lakásvásárlást vagy az újrafinanszírozást.
- Történelmi jelzáloghitel-kamatlábak: 1971-től 2020-ig
- A 30 éves fix kamatlábak összehasonlítása a 15 éves fix kamatlábakkal
- Fixed-rate loans vs. Állítható kamatozású jelzáloghitelek
- Hogyan befolyásolják a történelmi jelzálogkamatok a lakásvásárlást
- Hogyan befolyásolják a történelmi jelzálogkamatok az újrafinanszírozást
Történelmi jelzáloghitel-kamatlábak: 1971-től 2020-ig
1971-ben, ugyanabban az évben, amikor a Freddie Mac elkezdte a hitelezők felmérését, a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek 7,29% és 7,73% között mozogtak. Az éves átlagos inflációs ráta 1974-ben kezdett emelkedni, és 1981-ig 9,5%-ig tartott. Ennek eredményeként a hitelezők emelték a kamatokat, hogy lépést tartsanak a fékezhetetlen inflációval, ami a jelzáloghitel-kamatlábak ingadozásához vezetett a hitelfelvevők számára.
A Federal Reserve az infláció ellen a szövetségi alapkamatláb, a bankok által egymásnak felszámított egynapos irányadó kamatláb emelésével küzdött. A jegybanki alapkamat folyamatos emelése a 30 éves fix jelzáloghitelek kamatlábát 1981-ben minden idők legmagasabb, 18,63%-os szintjére emelte. Végül a Fed stratégiája kifizetődött, és az infláció 1982 októberére visszaesett a szokásos történelmi szintre. A lakáscélú jelzáloghitelek kamatlábai a következő két évtized nagy részében egyszámjegyűek maradtak.
A jelzáloghitel-kamatlábak trendje tovább csökkent, mígnem 2012 novemberében a kamatlábak 3,31%-ra csökkentek – a jelzáloghitel-kamatlábak történetének legalacsonyabb szintjére. Összehasonlításképpen: egy 100 000 dolláros hitel havi törlesztőrészlete az 1981-es 18,63%-os történelmi csúcskamatláb mellett 1558,58 dollár volt, míg a 2012-es 3,31%-os történelmi mélyponton 438,51 dollár.
A Freddie Mac szerint idén a kamatlábak várhatóan 3,8% körül maradnak. Ez jó hír a fogyasztók számára, mivel a lakásárak tovább emelkednek.
A 30 éves fix kamatlábak összehasonlítása a 15 éves fix kamatlábakkal
A kamatlábak időbeli alakulását tekintve a 30 éves fix jelzáloghitelek kamatlábai mindig valamivel magasabbak voltak, mint a 15 éves kamatlábak. Ez azért van így, mert a hitelező többletkockázatot vállal arra, hogy Ön hosszabb időn keresztül nem teljesít. Ha összehasonlítjuk a 30 éves jelzáloghitel-kamatlábak és a 15 éves jelzáloghitel-kamatlábak diagramját, láthatjuk, hogy a kamatlábak továbbra is történelmi mélypontok közelében vannak.
A lakásvásárlók gyakran választanak 30 éves fix jelzáloghitelt a fix, alacsony havi fizetés stabilitása miatt. A magasabb kamatláb és a hosszabb hitel futamideje magasabb élethosszig tartó kamatterheket eredményez.
A tizenöt éves fix jelzáloghitelek kamatai azonban jellemzően alacsonyabbak. Ez azt jelenti, hogy a hitel futamideje alatt kevesebb kamatot fizet. A rövidebb törlesztési ütemezés azonban növeli az Ön tőke- és kamatfizetéseit.
A hitelezők nem csak 30 és 15 éves futamidőket kínálnak. Egyes hitelezőknél 10 és 40 éves futamidővel is találkozhat.
Az alábbiakban egy példa a 15 és 30 éves futamidejű fix jelzáloghitelek közötti költségkülönbségre a jelenlegi jelzáloghitel-kamatlábak mellett.
|
Futamidő hossza
|
Hitelösszeg
|
Kamatláb
|
Havonta Fizetés
|
Kamatösszeg
|
Fizetési megtakarítás
|
Kamatmegtakarítás
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 év | $250,000 | ˟3.04% | ˟˟$1,731.27 | $61,628.17 | $0 | $97,552.65 |
| 30 év | $250,000 | ˟3.6% | ˟˟$1,136.61 | $159,180.82 | $594,66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS jelentett kamatok 2020. január 23-án
˟˟˟Csak tőke és kamat. Nem tartalmazza a jelzálogbiztosítást, az ingatlanadót, a lakástulajdonosi biztosítást vagy a HOA díjakat.
Fixed-rate loans vs. Állítható kamatozású jelzáloghitelek
Az ötéves, állítható kamatozású jelzáloghitelek (ARM) átlagos kamatai történelmileg alacsonyabb kezdeti kamatokat kínáltak, mint a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelek. Ha 2005 óta összehasonlítja a jelzáloghitelek kamatlábait, az 5 éves ARM-kamatlábak tendenciaszerűen alacsonyabbak, mint a 30 éves fix kamatlábak. Az ARM-ek kamatlábai 2019-ig 0,37 százalékponttal alacsonyabbak, mint a fix kamatozású jelzáloghiteleké.
A három és tíz év között elérhető alacsonyabb kezdeti kamatperiódusokkal az ARM-ek rövid távú megtakarításokat kínálhatnak a lakásvásárlók számára. Ha azonban a fix kamatlábak alacsonyabbak, érdemes megfontolni az ARM refinanszírozását fix hitelre, mielőtt az ARM újraindul.
Az ARM-mel kínált megtakarítások átmeneti jellegűek. A kezdeti alacsony kamatperiódus lejárta után a kamatláb az Ön által elfogadott index és árrés alapján módosul, és nem emelkedhet egy bizonyos szint, az úgynevezett felső határ fölé.
Az index az ARM mozgó része, és egy referencia-kamatlábhoz van kötve. Az árrés a fix rész, és az indexhez hozzáadva határozza meg a kamatlábat az induló kamatperiódus lejárta után.
Egy 5/1 ARM-hitel 2/2/6 sapkával például azt jelenti:
- Az első módosítás nem haladhatja meg a 2%-ot az induló kamatláb felett.
- A második kiigazítás nem haladhatja meg az évi 2%-ot a további kiigazításoknál.
- A maximális kamatemelés 6% a kezdő kamatláb felett a hitel futamideje alatt.
Hogyan befolyásolják a történelmi jelzálogkamatok a lakásvásárlást
Amikor a jelzálogkamatok alacsonyabbak, a lakásvásárlás megfizethetőbb. Az alacsonyabb törlesztőrészlet segíthet abban is, hogy egy drágább otthonra is jogosult legyen. A Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) azt ajánlja, hogy a teljes adósságát, beleértve a jelzáloghitelt is, az adózás előtti jövedelmének 43%-ában tartsa (ez az úgynevezett adósság-bevétel arány vagy DTI).
Ha a kamatok magasabbak, az ARM átmeneti fizetési könnyítést jelenthet, ha a hitel újraindítása előtt tervezi az eladást vagy az átütemezést. Érdeklődjön hitelezőjénél a konvertibilis-ARM lehetőségekről, amelyek lehetővé teszik, hogy hitelét fix kamatozású jelzáloghitellé alakítsa át anélkül, hogy a fix kamatozású időszak lejárta előtt újra kellene refinanszíroznia.
Hogyan befolyásolják a történelmi jelzálogkamatok az újrafinanszírozást
Amikor a jelzálogkamatok csökkennek, az újrafinanszírozás vonzóbbá válik a lakástulajdonosok számára. Az újrafinanszírozás a jelenlegi hitelét egy új hitellel váltja fel, jellemzően alacsonyabb kamatlábbal. Az extra havi megtakarítás mozgásteret biztosíthat a költségvetésében más adósságok törlesztésére vagy megtakarításainak növelésére.
Ha az otthonában megnőtt a saját tőke, akkor azt egy készpénzrekonstrukcióval megcsapolhatja, és otthoni fejlesztéseket hajthat végre. Az ilyen típusú refinanszírozásnál több hitelt vesz fel, mint amennyivel tartozik. A többletet készpénzként felhasználhatja otthoni fejlesztésekre vagy más adósságok törlesztésére. Az alacsonyabb kamatlábak segíthetnek a nagyobb havi törlesztőrészlet minimalizálásában.
Amikor a kamatlábak emelkednek, az újrafinanszírozás kevesebb pénzügyi előnnyel jár. Az újrafinanszírozással kapcsolatos másik figyelmeztetés általában annak biztosítása, hogy elég sokáig maradjon otthonában ahhoz, hogy a zárási költségek megtérüljenek. Ehhez ossza el a teljes hitelköltséget a havi megtakarításával. Az eredményből megtudhatja, hogy hány hónap alatt térülnek meg az újrafinanszírozási költségek, ezt nevezzük megtérülésnek. Minél gyorsabban éri el a megtérülést, általában annál költséghatékonyabbá válik az újrafinanszírozás.