Klíčové poznatky

• Co je hard money lending?

• Hard money lending FAQs

• Pros a proti

• Kdy použít hard money

Pochopení základů hard money lendingu představuje první krok rozdělení financování nemovitostí. Úvěry z tvrdých peněz jsou koneckonců nejlepším přítelem investora do nemovitostí; představují nejrychlejší cestu k zajištění obchodu. Nicméně půjčování tvrdých peněz se může rychle zkomplikovat, takže si musíte uvědomit, do čeho jdete, než se sami rozhodnete.

Při zkoumání půjček tvrdých peněz na nemovitosti musíte pochopit několik otázek: Jaké jsou výhody a nevýhody takové strategie? Kdy byste měli využít soukromé financování nemovitostí? Kde můžete najít věřitele tvrdých peněz pro nemovitosti? Čím více toho o tvrdých penězích víte, tím lépe. Tento průvodce by vám měl posloužit jako pevný základ všeho, co potřebujete vědět o jednom z největších zdrojů kapitálu současnosti.

Co je Hard Money Lending?“

Mnozí investoři, kteří hledají alternativní financování, které nezahrnuje jejich místní banku, možná slyšeli termín „hard money“. Možná si dokonce položili jednoduchou navazující otázku: Co je to půjčování tvrdých peněz?

Půjčování tvrdých peněz je krátkodobý úvěr získaný od soukromých investorů nebo jednotlivců za podmínek, které mohou být přísnější než u tradičního úvěru. Přestože podmínky této kreativní možnosti financování mohou být přísnější, má tato forma soukromého financování nemovitostí obecně mírnější kritéria.

Hard Money Lending FAQs

1. Co je to půjčka tvrdých peněz? The Big-Picture Of Hard Money Lending

Půjčky z tvrdých peněz jsou dalším způsobem, jak může investor financovat své realitní projekty mimo tradiční hypoteční prostředky. Jedná se o krátkodobý úvěr zajištěný od soukromých investorů nebo jednotlivců namísto jiných tradičních institucí, jako jsou banky nebo úvěrová družstva.

Půjčky z tvrdých peněz často využívají investoři, jejichž cílem je vylepšit nebo zrekonstruovat nemovitost a prodat ji. Vzhledem k tomu, že půjčku můžete obvykle získat během několika dnů (na rozdíl od týdnů od bank), je to dobrá volba pro překupníky domů a developery. Je to také možnost pro investory, kteří potřebují provést pouze rychlé opravy, aby zvýšili hodnotu nemovitosti, a poté si na základě nové hodnoty zajistit další úvěr, aby mohli vyplatit věřitele poskytujícího úvěr z tvrdých peněz.

2. Hard Money Lending Vs. Ostatní typy úvěrů

Hlavním rozdílem mezi hard money lending a ostatními typy úvěrů je, že tento typ financování se nezaměřuje na vaši úvěrovou historii nebo příjem jako zástavu. Místo toho věřitelé považují za rozhodující faktor hodnotu nemovitosti a kladou důraz na její hodnotu po opravě (ARV). ARV je hodnota nemovitosti po dokončení vašich renovací.

Další rozdíly zahrnují:

• Věřitelé poskytující úvěry na tvrdé peníze neinvestují do primárních rezidencí. Rezidenční nemovitosti obývané vlastníky podléhají mnoha pravidlům a předpisům, čímž se zvyšuje riziko pro věřitele.

• Věřitelé poskytující úvěry na tvrdé peníze neprodávají úvěry společnostem Freddie Mac nebo Fannie Mae. Nejčastěji věřitelé používají vlastní peníze nebo je získávají od skupiny investorů. Částka, kterou půjčují, se odvíjí od jejich specializace na nemovitosti (pokud nějakou mají) a od rizika, které jsou ochotni podstoupit.

• Půjčky z tvrdých peněz jsou krátkodobé. Na splácení půjček si nebudete moci dovolit luxus 15 až 30 let. Půjčky z tvrdých peněz je obvykle třeba splatit někde mezi 6 až 18 měsíci.

• Věřitelé půjček z tvrdých peněz mají svá vlastní kritéria pro poskytování půjček. Soukromým věřitelem může být například váš přítel, rodina nebo obchodní partner. Jako takový nemusí mít před půjčením peněz žádná předem stanovená kritéria, což vám dává větší flexibilitu při vyjednávání podmínek. Na druhou stranu věřitelé poskytující půjčky z tvrdých peněz přicházejí s konkrétním souborem předběžných bodů, úrokových sazeb a definovanou dobou trvání.

The Pros And Cons Of Hard Money Loans

Tvrdím, že půjčky z tvrdých peněz představují jednu z nejvýhodnějších možností financování, kterou mohou investoři využít. Jen málo zdrojů kapitálu, pokud vůbec nějaké, může konkurovat na stejné úrovni jako hard money a nabízet stejnou konkurenční výhodu. Koneckonců je to právě hard money loans, kterým mnoho investorů vděčí za to, že vůbec získali své obchody. Přesto nejsou tvrdé peníze bez výhrad. Navzdory svým vynikajícím výhodám mají tvrdé peníze i své nevýhody, které si zaslouží zvážení každého investora.

Podívejme se na výhody a nevýhody tvrdých peněz, abyste mohli sami zvážit klady a zápory.

Pros

Zajištění financování pomocí úvěru z tvrdých peněz vám nabízí řadu výhod, mezi které patří:

• Rychlost: Dodd-Frankův zákon je zákon o finanční reformě přijatý v minulém desetiletí. Přišel s novými předpisy pro poskytování hypotečních úvěrů, což znamená, že k uzavření úvěru potřebuje investor spoustu času (často i měsíce). Na druhou stranu půjčování tvrdých peněz je rychlé, protože úvěr můžete získat během několika dnů nebo týdnů (v závislosti na vyjednávání). Čas je zásadní, zejména u velkých developerských projektů, a hard money lending může pomoci tento proces urychlit.

• Pružnost: U úvěrů hard money lending lze vyjednávat o podmínkách, protože jednáte přímo s jednotlivými investory. Banky nejsou tak flexibilní.

• Zajištění: Při financování tvrdými penězi je vaší zárukou za úvěr samotná nemovitost. Někteří věřitelé dokonce akceptují jako základ pro zahájení úvěru i jiný majetek, například váš penzijní účet nebo obytnou nemovitost na vaše jméno.

• Žádná „byrokracie“: Získání úvěru na investiční nemovitost s tradiční hypotékou je obtížné, ne-li nemožné. Tradiční dlužníci se musí starat o úvěrové skóre, poměr LTV, poměr dluhu k příjmu a několik dalších ukazatelů, pro které musí splnit kritéria. Poskytovatelé tvrdých peněz však fungují jako věřitelé na základě aktiv, kteří se více zajímají o nemovitost než o reference dlužníka.

• Pohodlí: Pohodlí, které přináší možnost uzavřít smlouvu v hotovosti, má něco do sebe. Nutnost předkládat věřiteli bankovní výpisy, doklady o příjmech, daňová přiznání a nájemní smlouvy se může stát příliš náročnou a pohlcovat vaši pozornost a energii. Hard money na druhou stranu odstraňuje prostředníka a spoustu bolestí hlavy.

• Objem: Poskytovatelé tvrdých peněz umožňují investorům využít cizí peníze. To znamená, že investoři mohou potenciálně financovat více než jeden obchod najednou. Tradiční půjčky nic takového neumožní. Pokud chcete financovat více obchodů najednou, měli byste opravdu zvážit půjčku z tvrdých peněz.

• Konkurenční výhoda: Půjčky z tvrdých peněz umožňují investorům porazit konkurenci, nebo alespoň ty, kteří využívají tradiční půjčky. Když už pro nic jiného, prodávající dávají přednost dvěma věcem, které tvrdé peníze nabízejí: hotovosti a včasné transakci.

Nevýhody

Existují však určité nevýhody využití tvrdých peněz pro investice do nemovitostí:

• Náklady: Pohodlí, které s sebou nese půjčování tvrdých peněz, může být jeho hlavní výhodou; je však také jeho hlavní nevýhodou. Vzhledem k tomu, že poskytovatelé tvrdých peněz jsou vystaveni vyššímu riziku než dlužníci, mohou mnozí z nich požadovat až o 10 procentních bodů vyšší částku než u tradičních úvěrů. Úrokové sazby se pohybují od 10 do 15 procent. Počítejte s tím, že i další poplatky budou poměrně zvýšené, včetně poplatků za poskytnutí úvěru a nákladů na uzavření smlouvy.

• Krátký splátkový kalendář: Kratší doba splácení je cenou za to, že můžete nemovitost uvést na trh co nejdříve. Ta se může pohybovat v rozmezí 6 až 18 měsíců. Ujistěte se, že můžete nemovitost prodat a dosáhnout zisku v co nejkratší době.

Kdy použít tvrdé peníze na nemovitosti

Přestože věřitelé poskytující tvrdé peníze často poskytují úvěry na téměř jakýkoli typ nemovitosti, některé typy investic do nemovitostí byly pro tvrdé peníze naprosto stvořeny. Rehabilitační projekty, stavební úvěry a úvěry na pozemky byly stvořeny pro financování prostřednictvím tvrdých peněz.

To však neznamená, že ostatní typy investic by neměly být financovány prostřednictvím tvrdých peněz. Pokud máte jako kupující nemovitosti problémy s úvěrem nebo potřebujete jednat rychle, než obchod zanikne, rychlost a pohodlí, které poskytuje úvěr z tvrdých peněz, může mít cenu zlata.

Nalézání věřitelů z tvrdých peněz pro investování do nemovitostí

Mnoho nových investorů se trápí tím, jak najdou věřitele z tvrdých peněz, aby se mohli pustit do financování svého projektu. Zde je však několik jednoduchých způsobů, jak k tomu přistoupit:

• REIA nebo setkání MeetUp: Věřitelé tvrdých peněz často vystupují na místních realitních akcích. Pokud ne, zeptejte se kolegů, zda neznají nějaké důvěryhodné věřitele.

• Realitní agent nebo tradiční věřitel:

• Vyhledejte na Googlu „Hard Money Lender“: Zeptejte se tohoto realitního makléře nebo hypotečního makléře ve své realitní síti, zda zná věřitele, se kterým byste mohli uzavřít obchod: Jen buďte opatrní, existují někteří bezohlední jedinci. Určitě si vyžádejte reference a promluvte si s kolegy investory, abyste získali jejich názor.

Jak funguje půjčování tvrdých peněz?“

Vzhledem k tomu, že se jedná o soukromé osoby, je každý poskytovatel půjček tvrdých peněz jiný. Jak bylo uvedeno výše, tito věřitelé přicházejí s vlastními požadavky, mezi které patří i proces, který potřebují k uzavření transakce.

Pro vaši obecnou představu je obvyklý průběh půjčování tvrdých peněz následující:

1. Najděte si věřitele tvrdých peněz ve svém okolí. Nenechte se odmítnutím bankovní půjčky dohnat k zoufalství. Prozkoumejte a ujistěte se, že věřiteli lze důvěřovat. Mají legitimní webové stránky? Mají dobrou pověst u vlastních investorů? Nevedou se proti nim soudní spory kvůli špatným půjčkám?“

2. Sjednejte si s věřitelem schůzku. To je také chvíle, kdy se můžete zeptat, zda se specializují na určitý druh investičních nemovitostí nebo zda již dříve pracovali na projektech, které jsou zrcadlovým obrazem toho vašeho. Posuďte časový rámec stanovený pro úvěr a zjistěte, zda je to něco, s čím můžete pracovat.

3. Připravte si smlouvu. Ujistěte se, že nabízíte dobrou nabídku se solidním finančním plánem.

4. Informujte věřitele o ceně vaší smlouvy. Většina věřitelů je ochotna financovat 60 až 70 procent hodnoty nemovitosti. Zbývajících 30 až 40 procent je na vás. Zvýšíte své šance na schválení, pokud ji již budete mít k dispozici.

5. Nechte si nemovitost ocenit. Poskytovatel úvěru vám buď zašle seznam svých důvěryhodných odhadců, nebo má své vlastní.

6. Připravte si další potřebné dokumenty. Někteří věřitelé mohou požadovat, abyste předložili další dokumenty, jako jsou W-2, bankovní výpisy, výplatní pásky atd.

7. Počkejte na souhlas věřitele. Pokud se jedná o dohodu, kterou věřitel považuje za vyhovující, sdělí vám výši a podmínky splácení.

8. Poraďte se s právníkem. Ujistěte se, že jste právně chráněni, zejména po obdržení protinabídky věřitele.

9. Půjčku uzavřete. To se obvykle provede ve společnosti zabývající se vydáváním nemovitostí nebo v advokátní kanceláři. Věřitel poté uloží peníze do úschovy u společnosti poskytující právní tituly. Titulová společnost by zajistila, aby byly vyplněny všechny dokumenty a aby byly vystaveny šeky pro všechny zúčastněné strany. Další náklady mohou zahrnovat případné poplatky za uzavření a pojištění nemovitosti.

Většinou věřitelé poskytují peníze na nemovitosti, které nebudou na trhu dlouho, které mají dobrý prodejní potenciál. Ujistěte se, že váš tým má v rozpočtu dostatek času na dokončení rekonstrukce. Nemá smysl přicházet s nereálnými prognózami. To vás může nejen finančně podrazit, ale možná i spálit možný budoucí vztah s věřitelem, který vám půjčí peníze natvrdo.

Shrnutí

Používání půjček natvrdo na pořízení nemovitostí se v oblasti bydlení stalo běžnou záležitostí. Když už pro nic jiného, tak pro investory, kteří využívají tradiční způsoby financování, poskytuje úvěr z tvrdých peněz výhodu. Nejenže by dlužníci s tvrdými penězi měli být schopni rychleji zajistit kapitál, ale také prodávající budou jejich nabídkám nakloněni, protože jsou podávány s hotovostí. To znamená, že pokud chcete financovat obchod, možná nebudete chtít ignorovat tvrdé peníze; může to být jediná věc, která vám zajistí to, co potřebujete.

Koupili jste někdy investiční nemovitost za tvrdé peníze? Jaké byly vaše zkušenosti? Neváhejte nám dát vědět, jak to dopadlo, v komentářích níže.

Brání vám v investování do nemovitostí nedostatek finančních prostředků? Nedovolte to!

Jednou z překážek, se kterou se potýká mnoho nových investorů, je hledání finančních prostředků pro své nemovitostní obchody. Náš nový online kurz o nemovitostech, který vede expert na investování Than Merrill, je navržen tak, aby vám pomohl začít se seznamovat s mnoha možnostmi financování, které jsou pro investory k dispozici, a také s nejvýnosnějšími strategiemi investování do nemovitostí v dnešní době.

Klikněte sem a zaregistrujte se na náš jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se učit, jak investovat na dnešním trhu s nemovitostmi!