Klíčové poznatky

• Provedení řádné kontroly minulosti nájemce je zásadní pro zmírnění rizika a maximalizaci zisku z pronájmu nemovitosti.
• Před uzavřením smlouvy s potenciálním nájemcem by měla být provedena důkladná kontrola úvěruschopnosti a minulosti nájemce.
• Pochopení toho, jak provést prověrku nájemce, je nezbytné pro udržení dlouhodobé koupě a držby nemovitosti.

Dnešní nejziskovější portfolia nájemních nemovitostí jsou výsledkem pečlivé hloubkové kontroly, nesčetných hodin výzkumu, tvrdé práce a předvídavosti. Skutečně výnosný pronájem nemovitostí je přinejmenším podmíněn souhrou několika proměnných, které synergicky působí ve prospěch investora. Je však třeba poznamenat, že existuje jediná proměnná, která převyšuje všechny ostatní: samotní nájemníci. Když už nic jiného, nájemní nemovitost je tak dobrá, jak dobří jsou nájemníci, kteří v ní bydlí. Je zcela možné, že nájemníci promění dobrou nájemní nemovitost ve skvělou a naopak. Proto musí investoři do nájemních nemovitostí věnovat zvláštní pozornost těm, které hodlají nechat ve svých nemovitostech bydlet. Ještě důležitější však je, aby provedli důkladnou kontrolu nájemníků – takovou, která jim zároveň zajistí klid a zmírní rizika.

Co vám může prověrka nájemníků prozradit?

Nájemní nemovitosti, nebo alespoň jejich schopnost zajistit bystrým investorům spolehlivý příjem, jsou jen tak spolehlivé, jak spolehliví jsou nájemníci, kteří v nich bydlí. Význam nájemníků proto nelze přeceňovat. Skutečně skvělí nájemníci mohou z dobré pronajímané nemovitosti udělat skvělou. Špatní nájemníci jsou naopak schopni dokonale zničit vyhlídky i výnosného majetku. Je proto v nejlepším zájmu dnešních investorů s pasivním příjmem, aby si ty, které hodlají ve svých domech obývat, náležitě prověřili. Tímto způsobem mohou investoři současně snížit riziko a vyhnout se bolestem hlavy, které se staly synonymem pro špatné nájemníky. Za tímto účelem by mělo řádné prověření minulosti pomoci investorům náležitě prověřit své nájemníky a pomoci jim vybrat ty nejlepší nájemníky pro jejich nemovitost.

Jsou samozřejmě určité vlastnosti – hmotné i nehmotné -, které pronajímatelé nesmí diskriminovat. Státní zákony zakazují pronajímatelům diskriminovat nájemníky mimo jiné na základě rasy, náboženství a pohlaví (a to oprávněně). Existují však určité aspekty prověřování, které mohou odhalit varovné signály a kterým je třeba věnovat zvláštní pozornost.

Mezi položky obsažené v typické prověrce nájemce patří mimo jiné:

• Záznamy v trestním rejstříku
• Úvěrové zprávy
• Doklady o příjmu
• Předchozí reference pronajímatele
• Historie odsouzení
• Historie zaměstnání

Informace získané z prověrky bonity a minulosti nájemce se mohou ukázat jako neocenitelné. Výsledné informace pomohou investorům přinejmenším učinit informované rozhodnutí o tom, kdo bude jejich nemovitost obývat. Samozřejmě, aby investoři mohli nájemníky náležitě prověřit, musí dodržet příslušné kroky.

Jak provést prověrku nájemníka

Ani sebelepší prověrka nájemníka nezaručí, že zachytí všechna červená místa. Přesto je pro investory důležité vědět, jak prověřovat nájemníky. Jednoduché prověření minulosti nájemce a jeho úvěruschopnosti často odhalí vše, co je třeba o čekajícím žadateli vědět, což investorům přináší největší výhodu ze všech: klid na duši. Podrobné informace o tom, jak provést vlastní prověrku nájemce, naleznete v následujícím textu:

Krok první: Shromážděte informace

Nejlepší prověrka pro pronajímatele začíná shromážděním vhodných informací. Koneckonců, jak můžete očekávat, že provedete prověrku nájemce bez potřebných kritérií? Zde je návod, jak postupovat při shromažďování informací, které potřebujete k provedení prověrky žadatelů o pronájem:

• Požadujte od nájemců vyplnění žádosti: V první řadě budete muset získat legitimní žádost o pronájem. Pokud ji ještě nemáte, měli byste být schopni ji získat v místní realitní asociaci nebo dokonce rychlým vyhledáváním na internetu. Není překvapením, že žádost by měla investorům poskytnout všechny potřebné informace, které budou potřebovat k důkladnému prověření nájemce. Co je však důležitější, žádost by měla klást několik důležitých otázek, které se při prověřování staly všudypřítomnými. Osobní údaje, osobní reference, bankovní a úvěrové dotazy, doklady o příjmu a minulé bydlení jsou jen některá z témat, kterých by se žádost měla týkat. Jakmile jste si jisti, že máte žádost, která klade všechny správné otázky, požádejte každého žadatele o její vyplnění.

• Požádejte o autorizaci úvěrové zprávy: Aby bylo možné legálně shromáždit úvěrové informace o nadcházejícím žadateli, musí investoři požádat o povolení k provedení kontroly úvěruschopnosti. Zákon o spravedlivém úvěrovém zpravodajství (Fair Credit Reporting Act, FCRA) totiž vyžaduje, aby pronajímatelé požádali o souhlas s provedením takové kontroly úvěruschopnosti, proto se před získáním úvěrové zprávy žadatele ujistěte, že máte vyplněný formulář pro autorizaci úvěrové zprávy.

• Pohovor s žadatelem: Důrazně doporučuji provést vlastní pohovor. Když už kvůli ničemu jinému, tak kvůli tomu, že žadatel je osoba, se kterou budete pravidelně jednat, ať už jde o vybírání nájemného nebo projednávání problémů s údržbou. Budete se chtít ujistit, že máte dobrou představu o tom, na kom bude záviset váš příjem.

Druhý krok: Proveďte příslušné kontroly

Jakmile shromáždíte potřebné informace, můžete přistoupit k provedení kontroly bonity a minulosti nájemce. Zde je uveden postup:

• Získejte zprávu o bonitě: K provedení kontroly úvěrové zprávy použijte jeden z hlavních úřadů pro úvěrové informace (Experian nebo Equifax). Získáte tak přehled o schopnosti žadatele zůstat finančně spolehlivý a stabilní. A co je ještě důležitější, měli byste být schopni identifikovat jakýkoli důvod, proč by jeho finanční situace mohla být důvodem k obavám. Stojí však za zmínku, že pokud žadatele odmítnete z důvodu jakýchkoli negativních informací v jeho úvěrové zprávě, musíte mu zaslat dopis o „negativním opatření“. V dopise musí být informován o třech věcech: o důvodu, proč jste ho odmítli, o názvu a adrese agentury odpovědné za zjištění negativních informací a o právu žadatele získat kopii zprávy.

• Pull A Background Check: Využijte prověřenou společnost zabývající se prověřováním nájemníků, aby provedla prověrku žadatele. Ověřená prověrka vrhne světlo na trestní rejstřík žadatele, jeho historii pronájmů a mnoho dalšího. Prověření nájemníků vám pomůže najít ty, kteří prokázali sklony být dobrými nájemníky. Podle výše zmíněného zákona FCRA musí být prověrka provedena schválenou agenturou Consumer Reporting Agency. Obraťte se na Úřad pro ochranu spotřebitelů, který vám poskytne seznam agentur, z nichž si můžete vybrat – jen se připravte na to, že zaplatíte malý poplatek.

• Promluvte si se zaměstnavatelem žadatele: Na základě informací uvedených v původní žádosti se obraťte na evidovaného zaměstnavatele žadatele. Přitom se ujistěte, že jste si potvrdili jak zaměstnanecký status osoby, tak její uváděný příjem.

• Promluvte si s předchozími pronajímateli žadatele: Předchozí pronajímatelé mohou sloužit jako nejlepší zdroj informací pro každého, kdo chce provést kontrolu nájemce. Když už pro nic jiného, předchozí pronajímatelé mohou z první ruky poskytnout informace o tom, jak se s žadatelem pracovalo. Ptejte se na otázky, které vám pomohou zjistit, jak dobrým nájemcem bude. Máte tak šanci zjistit, zda platili nájemné včas, jak se chovali k nemovitosti a zda se s nimi dobře spolupracovalo.

• Doptejte se na osobní reference: Nezapomeňte se poradit s osobními referencemi uvedenými v první žádosti. Ačkoli jsou osobní reference často neobjektivní, mohou zvídavým pronajímatelům udělit několik dobrých informací. Správné otázky mohou investorům velmi snadno napovědět o jejich charakteru, chování a způsobech – to vše jsou důležité poznatky.

Shrnutí prověrky nájemníků

Zajistit, aby vaše pronajímané nemovitosti obývali ti nejlepší nájemníci, je nesmírně důležité a nic nedopřeje dnešním investorům větší klid než řádná prověrka nájemníků. Pochopení nejen toho, jak prověřovat nájemníky, ale také převedení zjištěných skutečností do realizovatelných kroků, značně přispěje k tomu, abyste do svých domovů umístili ty správné nájemníky. Teprve pak se nájemní nemovitost stane skutečně skvělou investicí.