Přednostní vlastní kapitál je alternativní forma financování, která se v transakcích s komerčními nemovitostmi poskytuje buď místo mezaninového financování, nebo je mu podřízena. Jedná se o kapitálovou investici do společného podniku, který je obvykle přímým nebo nepřímým vlastníkem subjektu vlastnícího nemovitost. Ačkoli prioritní kapitálové investice mají podobné atributy jako mezaninový úvěr, nejsou to úvěry a jsou (obecně, ale ne vždy) nezajištěné. Investice do prioritního kapitálu jsou často strukturovány buď jako „tvrdý“ prioritní kapitál, pokud se více podobají dluhu, nebo jako „měkký“ prioritní kapitál, pokud se více podobají akciím. Mnoho investic do prioritního kapitálu spadá někam mezi.

Mezi hlavní charakteristiky investic do prioritního kapitálu patří následující:

1. Investor do prioritního kapitálu a developer jsou partnery společného podniku. Jejich vztah je dokumentován ve smlouvě o společnosti s ručením omezeným nebo ve smlouvě o komanditní společnosti. Tato smlouva je často dlouhá a složitá a v případě „tvrdých“ obchodů s prioritním kapitálem může připomínat smlouvu o půjčce.
2. Rozvojář je řídícím společníkem, případně komplementářem.
3. Rozvojář řídí každodenní činnosti společnosti nebo partnerství, často s výhradou souhlasu investora prioritního kapitálu s některými dohodnutými zásadními rozhodnutími.
4. Preferenční kapitálový investor je splácen přednostním rozdělováním, které může být strukturováno buď jako narůstající, nebo jako plánované rozdělování bez ohledu na peněžní tok.
5. Přednostní kapitálový investor má v případě selhání developera obvykle smluvní právo zbavit developera kontroly nad společným podnikem, stát se řídícím členem, případně komplementářem, a přijímat veškerá rozhodnutí týkající se nemovitostí do budoucna. V souvislosti s „tvrdým“ prioritním vlastním kapitálem někteří investoři do prioritního kapitálu vyjednají zástavu vlastního kapitálu developera ve společném podniku a v případě, že dojde k selhání developera, uplatní svá práva vyplývající ze zástavy a vyloučí developera z vlastnické struktury.
6. Developer (nebo jiní partneři, členové nebo úvěruschopné osoby) může být v závislosti na ujednání stran požádán o odškodnění investora s přednostním vlastním kapitálem pomocí záruky za „špatného chlapce“, záruky za dokončení a/nebo odškodnění za škody na životním prostředí, podobně jako u mezaninového úvěru.
7. Preferenční kapitálová investice bude mít obvykle povinné datum splacení, k němuž musí být kapitálová investice v plné výši splacena, které bude zpravidla shodné s datem splatnosti hypotečního úvěru.

Je-li nemovitost zatížena přednostním hypotečním dluhem, musí preferenční kapitálový investor zajistit, aby jeho investice a prostředky nápravy nebyly v rozporu s podmínkami úvěrové dokumentace, včetně například ustanovení proti převodu typické smlouvy o hypotečním úvěru. Proto je důležité, aby investor s přednostním vlastním kapitálem vytvořil soukromoprávní vztah s nadřízeným věřitelem prostřednictvím dohody o uznání (nebo aby jinak nechal navrhnout a uznat práva v dokumentech o hypotečním úvěru). Ačkoli neexistuje žádná „standardní“ forma dohody o uznání, dohody o uznání se stále více podobají dohodám o meziúvěru mezi nadřízeným a mezaninovým úvěrem, protože investice do prioritního kapitálu se stále více podobají dluhu.

Následují některá klíčová práva, která investor prioritního kapitálu obvykle chce, aby hypoteční věřitel uznal v souvislosti s výkonem práv investora prioritního kapitálu:

1. Právo investora prioritního kapitálu odvolat developera a převzít kontrolu a rozhodovací pravomoc nad společností nebo partnerstvím, jejich dceřinými společnostmi a majetkem.
2. Právo prioritního kapitálového investora vynutit si prodej podkladové nemovitosti (a/nebo všech vlastnických podílů na ní) za cenu a za podmínek, které určí.
3. Pokud existuje zástava, právo prioritního kapitálového investora realizovat podíly a práva developera v subjektu společného podnikání na základě exekuce podle jednotného obchodního zákoníku.
4. Právo prioritního kapitálového investora obdržet oznámení o nesplácení od hypotečního věřitele a mít nezávislou možnost napravit nesplácení v rámci nadřízeného úvěru.
5. Právo prioritního kapitálového investora přimět subjekt vlastnící nemovitost, aby ukončil smlouvu o správě a veškeré přidružené smlouvy, a nahradit správce nemovitosti a další poskytovatele třetími stranami přijatelnými pro prioritního kapitálového investora.

Vzhledem k tomu, že preferovaný kapitálový investor usiluje o tato specifická práva na uznání, hypoteční věřitelé budou preferovaného kapitálového investora samostatně upisovat a často budou vyžadovat, aby preferovaný kapitálový investor splňoval určité standardy, pokud jde o finanční sílu a zkušenosti s investicemi a správou nemovitostí.

Doufáme, že vám toto obecné shrnutí preferovaného kapitálového investování do nemovitostních transakcí pomůže. Nemá za cíl být vyčerpávající nebo zahrnovat všechny aspekty investice do prioritního kapitálu. Například rizika recharakterizace a daňové aspekty vyplývající z investic do prioritního akciového kapitálu přesahují rámec tohoto upozornění a měly by být rovněž analyzovány předtím, než se zavážete investovat kapitál do prioritní akciové příležitosti.

Pokud máte dotazy týkající se práv investorů do prioritního akciového kapitálu nebo dohod o uznání, kontaktujte prosím Tima Davise ([email protected]; 215 864 6829), Stevena Couryho ([email protected]; 212 631 4412) nebo Rachel Schneidmanovou ([email protected]; 212 631 1254).