Co je to akontace na dům?

Akontace je část prodejní ceny domu, která není financována, což znamená, že se jedná o peníze, které zaplatíte předem při uzavření smlouvy, kromě poplatků a plateb spojených s hypotékou. Akontace se vyjadřuje jako procento z celkové prodejní ceny.

Akontace představuje okamžitý peněžní kapitál kupujícího v domě, přičemž zbytek je splácen v průběhu času formou splátek hypotéky. S tím, jak splácíte hypotéku a zvyšuje se hodnota vašeho domu, roste váš vlastní kapitál.

Jak vypočítat akontaci

Pomocí kalkulačky akontace Bankrate si můžete udělat představu o tom, jak různé výše akontace ovlivní vaši splátku hypotéky a úroky, které můžete ušetřit.

Kolik si budete moci dovolit složit zálohu, závisí na několika faktorech, ale obecně platí, že čím vyšší záloha, tím lépe. Je to proto, že čím méně budete muset financovat hypotéku, tím levnější bude tento úvěr.

Mnoho lidí získá akontaci z úspor, jiní získají prostředky z prodeje stávajícího domu nebo z darů či dotací od rodiny, přátel nebo ze speciálních programů pro zájemce o bydlení.

Kolik činí akontace na dům?

Suma, kterou budete muset složit na dům, závisí na typu úvěru, který dostanete, a na požadavcích věřitele. Faktory včetně vašeho příjmu, hotovosti na účtu, úvěrového skóre a poměru dluhu k příjmu mohou ovlivnit, zda se kvalifikujete, a podmínky vaší půjčky.

Všeobecně platí, že půjčka konvenční půjčky – půjčka dostupná prostřednictvím soukromého věřitele nebo s garancí jednoho ze dvou státem sponzorovaných subjektů, Fannie Mae nebo Freddie Mac – vyžaduje zálohu v rozmezí 5 až 15 procent. Některé konvenční úvěrové programy však umožňují zálohu ve výši pouhých 3 procent, takže existují možnosti i pro ty, kteří mají k dispozici méně peněz.

Podle toho záloha ve výši 20 procent u konvenčního úvěru znamená, že nebudete muset platit soukromé pojištění hypotéky neboli PMI, které může výrazně zvýšit měsíční splátku hypotéky.

Dvacet procent není magické číslo pro každý druh hypotéky. Jiné půjčky umožňují mnohem nižší zálohu – pouze 3,5 procenta u některých státem podporovaných programů – a kvalifikovaní vojáci nebo veteráni nemusí složit žádnou zálohu.

Pokud tedy kupujete dům za 100 000 dolarů:

• 3,5 procentní akontace znamená 3 500 dolarů.
• A 20procentní akontace znamená 20 000 dolarů.

Kolik byste měli složit zálohu na dům?

Kolik byste měli složit zálohu na dům, je osobní rozhodnutí, které závisí hlavně na vašich financích a na tom, jaký úvěrový program využijete.

Pokud jste si v průběhu času našetřili pořádný balík peněz nebo máte nečekanou částku, kterou můžete použít na zálohu, máte náskok. Pokud teprve začínáte, může vám spoření na zálohu trvat měsíce nebo dokonce roky. Je třeba šetřit i na závěrečné náklady.

Jak již bylo uvedeno, některé úvěrové programy nevyžadují žádnou akontaci, zatímco jiné vyžadují pouze 3% akontaci, ale může to mít háček:

Počítejte s tím, že když složíte více peněz, bude vaše měsíční splátka hypotéky a poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti nižší. Poměr LTV, který dělí výši úvěru hodnotou domu, hraje klíčovou roli při schvalování vaší hypotéky. Pomáhá také určit, kolik peněz si můžete od věřitele půjčit.

Výhody vyšší akontace

Vaše schopnost našetřit si na akontaci je dobrým znamením, že jste připraveni na finanční závazek vlastnit dům.

Akontace také chrání kupující před záporným vlastním kapitálem v případě poklesu trhu. Pokud složíte například 3 % zálohu a tržní hodnota domu klesne o 5 %, budete dlužit více, než jakou má dům hodnotu, a vaše hypotéka bude o 2 % nižší. Pokud byste však na stejném trhu složili 20 procent, stále byste měli v domě vlastní kapitál.

Kromě ochrany vaší investice vám složení vyšší zálohy může z dlouhodobého hlediska ušetřit peníze. Zde jsou některé způsoby, jak to může ovlivnit vaše finance:

• Nižší úroková sazba hypotéky – Čím méně peněz si půjčíte, tím nižší úroky budete muset platit a obecně platí, že tím nižší bude vaše úroková sazba.
• Větší vlastní kapitál – Čím větší procento domu přímo vlastníte, tím vyšší je váš vlastní kapitál. To se může hodit zejména v případě, že chcete financovat velký projekt rekonstrukce nebo jinou koupi, protože můžete využít svého vlastního kapitálu prostřednictvím cash-out refinancování, úvěru na vlastní bydlení nebo úvěrové linky na vlastní bydlení (HELOC) a půjčit si peníze proti hodnotě svého domu relativně levně.
• Nižší měsíční splátky – Ruku v ruce s nízkými úrokovými sazbami platí, že čím méně peněz jste si půjčili, tím méně budete dlužit, a to znamená, že budete muset každý měsíc splácet méně.
• Levnější náklady na uzavření úvěru – Poplatky, které zaplatíte věřiteli při uzavření úvěru, se obvykle počítají jako procento z celkové hodnoty úvěru, takže čím méně si půjčíte, tím méně jim budete při uzavření také dlužit.

Požadavky na minimální akontaci

Možná už máte v hlavě výši akontace. Podívejte se na minimální požadavky některých běžných typů úvěrů.

Konvenční úvěr:

Konvenční úvěry podporované polostátními věřiteli Fannie Mae a Freddie Mac mohou vyžadovat pouze 3% akontaci, ale mohou mít určitá příjmová omezení a přísné úvěrové požadavky, abyste se kvalifikovali. U ostatních typů konvenčních úvěrů věřitelé často vyžadují zálohu 5 až 15 procent.

Pokud získáte konvenční úvěr se zálohou nižší než 20 procent, musíte platit soukromé pojištění hypotéky (PMI). Měsíční náklady na PMI se liší v závislosti na vašem úvěrovém skóre, výši akontace a výši úvěru. Všimněte si, že někteří věřitelé mohou od PMI upustit, ale často si účtují vyšší úrokovou sazbu, aby zohlednili vyšší riziko.

Půjčka FHA: U úvěru FHA pojištěného u Federal Housing Administration je minimální akontace 3,5 %

. To znamená, že získáte maximální financování, které FHA nabízí ve výši 96,5 procenta, ale abyste se kvalifikovali, musíte mít skóre FICO alespoň 580.

Půjčky FHA jsou spojeny s předběžným pojistným za pojištění hypotéky (MIP) a ročním MIP.

Předběžné MIP činí 1,75 procenta z celkové částky základního úvěru a roční MIP se liší podle délky úvěru a výše zálohy. U 30letých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou a LTV nižším než 95 procent zaplatíte 0,80 procenta, tedy 80 bazických bodů. U stejných úvěrů s LTV vyšším než 95 procent činí MIP 0,85 procenta, tedy 85 bazických bodů. Tato čísla budou vyšší (100, resp. 105 bazických bodů) u půjček v hodnotě vyšší než 625 500 USD.

U půjčky FHA můžete složit vyšší zálohu, než je minimální. Na podporu toho FHA účtuje nižší výpůjční náklady, pokud vaše záloha činí 5 % nebo více. Jedním z rozdílů mezi FHA a soukromým hypotečním pojištěním je, že FHA neúčtuje vyšší poplatky lidem s nižším kreditním skóre.

U půjčky FHA je znatelná nevýhoda složení zálohy nižší než 10 %. Když to uděláte, nemůžete zrušit roční pojistné za pojištění hypotéky; to budete platit po celou dobu trvání úvěru nebo do doby, než úvěr refinancujete nebo prodáte.

Úvěr VA a úvěr USDA:

Úvěry VA (U.S. Department of Veterans Affairs) a USDA (U.S. Department of Agriculture) garantují kvalifikovaným zájemcům o bydlení úvěry s nulovou akontací.

Úvěry VA jsou dostupné většině příslušníků ozbrojených sil a veteránů. Půjčky USDA jsou k dispozici v určených venkovských oblastech. USDA má na svých webových stránkách mapy, které ukazují, které oblasti jsou způsobilé.

U obou typů půjček si půjčujete od běžného věřitele, ale za půjčku ručí VA nebo USDA. Neexistuje žádné pojištění hypotéky, ale pravděpodobně budete muset zaplatit poplatek za financování nebo záruční poplatek.

Kolik činí průměrná záloha?

V roce 2020 činil medián zálohy na dům 12 % pro všechny kupující, zjistila Národní asociace realitních kanceláří. Nejnižší byla u prvonabyvatelů, a to pouze 7 procent, a nejvyšší u opakovaných kupujících, a to 16 procent.

Proč poskytovatelé hypotečních úvěrů vyžadují zálohu

Pro poskytovatele úvěrů – ať už se jedná o banku, spořitelní družstvo nebo jiný typ věřitele – pomáhá záloha kompenzovat jejich riziko při poskytování hypotečního úvěru, protože to znamená, že dlužník má okamžitě nějakou kůži ve hře a investici, kterou může chránit. Čím více peněz složíte jako zálohu, tím méně věřitel ztratí, pokud nebudete splácet a věřitel bude muset provést exekuci, zejména na začátku doby splatnosti úvěru. Proto si dlužníci, kteří složí méně než 20 % akontace, obvykle musí sjednat pojištění PMI, které chrání věřitele tím, že splácí nesplacenou část úvěru, pokud dlužník nesplácí.

Výše akontace může navíc ovlivnit úrokovou sazbu, kterou dostanete, protože věřitelé obvykle nabízejí nižší sazby dlužníkům, kteří složí vyšší akontaci.

A konečně, akontace hraje roli při určování částky, kterou si můžete půjčit. Spolu s úvěrovým skóre a výší dluhu se věřitelé v rámci schvalovacího procesu hypotéky dívají na poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) (výše úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti). Čím vyšší bude vaše akontace, tím lepší bude poměr LTV.

Dolní řádek

Nenechte se zastrašit všemi různými možnostmi půjček a jejich různými požadavky na akontaci. Zvažte spolupráci s hypotečním makléřem, zejména pokud kupujete dům poprvé, abyste prozkoumali programy, které mohou mít pro vás a vaši situaci smysl.

Pamatujte, že Je důležité, abyste kvůli koupi domu nevyčerpali svůj důchodový spořicí účet nebo pohotovostní fond nebo se koupí domu příliš nenamáhali, abyste nemohli dále přispívat na tyto další finanční cíle.

S tak nízkými sazbami hypoték může být nyní skvělý čas přemýšlet o koupi domu. Jen se předem ujistěte, že rozumíte všem nákladům.

Další kroky:

• 10 půjček a programů pro první zájemce o bydlení
• Průvodce pro první zájemce o bydlení
• Tipy pro první zájemce o bydlení

.