Key Takeaways

• Hvad er hard money lending?

• Faqsomme spørgsmål om udlån af hårde penge

• Pros og cons

• Hvornår skal man bruge hårde penge

Forståelse af det grundlæggende i udlån af hårde penge udgør det første skridt i opdelingen af finansiering af fast ejendom. Hard money-lån er trods alt en ejendomsinvestors bedste ven; de er den hurtigste vej til at sikre en handel. Ikke desto mindre kan lån med hårde penge hurtigt blive kompliceret, så du er nødt til at indse, hvad du går ind i, før du træffer nogen beslutninger for dig selv.

Når du udforsker lån med hårde penge til fast ejendom, skal du forstå flere spørgsmål: Hvad er fordele og ulemper ved en sådan strategi? Hvornår skal du bruge privat finansiering til fast ejendom? Hvor kan du finde långivere af hårde penge til fast ejendom? Jo mere du ved om hårde penge, jo bedre er det. Denne guide skal tjene til at lægge et solidt fundament for alt, hvad du har brug for at vide om en af nutidens største kapitalkilder.

Hvad er hard money-lån?

Mange investorer, der leder efter alternativ finansiering, der ikke involverer deres lokale bank, har måske hørt udtrykket “hard money”. De har måske endda stillet sig selv et simpelt opfølgende spørgsmål: Hvad er hard money lending?

Hard money lending er et kortfristet lån, der opnås fra private investorer eller enkeltpersoner, på vilkår, der kan være mere strenge end et traditionelt lån. Selv om vilkårene for denne kreative finansieringsmulighed kan være strengere, har denne form for privat finansiering af fast ejendom generelt mere lempelige kriterier.

Hard money lending FAQs

1. Det store billede af Hard Money Lending

Hard money lending er en anden måde, hvorpå en investor kan finansiere sine ejendomsprojekter uden for de traditionelle realkreditmidler. Det er et kortfristet lån, der er sikret fra private investorer eller enkeltpersoner i stedet for andre traditionelle institutioner som banker eller kreditforeninger.

Hard money lending bruges ofte af investorer, der har til formål at forbedre eller renovere en ejendom og sælge den. Da du normalt kan få et lån i løbet af få dage (i modsætning til uger fra bankerne), er dette et godt valg for husvendlere og ejendomsudviklere. Dette er også en mulighed for investorer, der kun har brug for at foretage hurtige reparationer for at øge en ejendoms værdi og derefter sikre et andet lån baseret på den nye værdi for at betale hard money-långiveren.

2. Hard Money Lending Vs. Andre lånetyper

Den vigtigste forskel mellem hard money-lån og andre lånetyper er, at denne type finansiering ikke fokuserer på din kredithistorik eller indkomst som sikkerhed. I stedet vil långivere se ejendommens værdi som den afgørende faktor, idet de lægger vægt på dens efterreparationsværdi (ARV). ARV er ejendommens værdi, når dine renoveringer er færdige.

Andre forskelle omfatter:

• Hard money-långivere investerer ikke i primære boliger. Ejerboliger er underlagt mange regler og bestemmelser, hvilket øger risikoen for långiverne.

• Hard money-långivere sælger ikke lån til Freddie Mac eller Fannie Mae. Oftest bruger långiverne deres egne penge eller skaffer dem fra en pulje af investorer. Det beløb, de låner, er baseret på deres ejendomsspecialisering (hvis der er nogen) og de risici, de er trygge ved at tage.

• Hard money-lån er kortfristede. Du vil ikke have den luksus at have 15 til 30 år til at tilbagebetale dine lån. Hard money-lån skal typisk tilbagebetales et sted mellem 6 og 18 måneder.

• Hard money-långivere har deres egne udlånskriterier. En privat långiver kan f.eks. være din ven, familie eller forretningsforbindelse. Som sådan har de måske ikke nogen forudbestemte kriterier, før de låner dig penge, hvilket giver dig mere fleksibilitet i forhandlingerne om vilkårene. Hard money-långivere, på den anden side, kommer med et specifikt sæt af upfront point, rentesatser og definerede løbetider.

The Pros And Cons Of Hard Money Loans

Jeg fastholder, at hard money-lån repræsenterer en af de mest fordelagtige finansieringsmuligheder for investorer at drage fordel af. Kun få kapitalkilder, om nogen, kan konkurrere på samme niveau som hard money og tilbyde den samme konkurrencefordel. Det er trods alt hard money-lån, som mange investorer har at takke for, at de overhovedet har kunnet erhverve deres forretninger. Når det er sagt, er hard money ikke uden sine egne forbehold. På trods af de overlegne fordele er der ulemper ved hard money, som enhver investor bør overveje.

Lad os tage et kig på fordele og ulemper ved hard money, så du selv kan afveje fordele og ulemper.

Pros

Sikring af finansiering med et hard money-lån giver dig en række fordele, herunder:

• Speed: Dodd-Frank Act er en finansiel reformlovgivning, der er vedtaget i det seneste årti. Den kom med nye regler for realkreditlån, hvilket betyder, at der går meget lang tid (ofte måneder), før en investor kan lukke et lån. På den anden side er hard money-lån hurtigt, da du kan sikre et lån på få dage eller uger (afhængigt af forhandlingerne). Tid er afgørende, især for store udviklingsprojekter, og hard money-lån kan være med til at fremskynde denne proces.

• Fleksibilitet: Vilkår kan forhandles med hard money-lån, da du handler direkte med individuelle investorer. Banker er ikke så fleksible.

• Sikkerhed: Med hard money-finansiering er selve ejendommen din sikkerhed for lånet. Nogle långivere accepterer endda andre aktiver, som f.eks. din pensionskonto eller boligejendom i dit navn, som grundlag for at starte et lån.

• Ingen “bureaukrati”: At få et lån til en investeringsejendom med et traditionelt realkreditlån er vanskeligt, hvis ikke umuligt. Traditionelle låntagere skal bekymre sig om kreditscore, LTV-forhold, gæld til indkomst og flere andre indikatorer, som de skal opfylde kriterierne for. Hard money-långivere fungerer imidlertid som aktivbaserede långivere, der er mere optaget af ejendommen end af låntagers legitimationsoplysninger.

• Bekvemmelighed: Der er noget, der taler for bekvemmeligheden ved at kunne lukke med kontanter. At skulle forsyne en långiver med kontoudtog, indkomstdokumentation, selvangivelser og lejekontrakter kan blive anmassende og opsluge dit fokus og din energi. Hard money på den anden side fjerner mellemmanden og en stor del af hovedpinen.

• Volume: Hard money-långivere giver investorer mulighed for at udnytte andre folks penge som løftestang. Det betyder, at investorer potentielt kan finansiere mere end én handel ad gangen. Traditionelle lån vil ikke gøre noget sådant. Hvis du ønsker at finansiere flere transaktioner ad gangen, bør du virkelig overveje et hard money-lån.

• Konkurrencefordel: Hard money giver investorer mulighed for at slå konkurrenterne, eller i det mindste dem, der bruger et traditionelt lån. Om ikke andet foretrækker sælgere de to ting, som hard money tilbyder: kontanter og en rettidig transaktion.

Cons

Der er dog visse ulemper ved at bruge at bruge hard money til ejendomsinvesteringer:

• Kost: Den bekvemmelighed, der følger med udlån af hårde penge, kan være den primære fordel; det er dog også den største ulempe. Da hard money-långivere har en højere risiko end låntagerne, kan mange af dem kræve op til 10 procentpoint mere end traditionelle lån. Rentesatserne varierer fra 10 til 15 procent. Forvent, at andre gebyrer også vil være på en relativt forhøjet sats, herunder oprettelsesgebyrer og lukkeomkostninger.

• Kort tilbagebetalingsplan: En kortere tilbagebetalingsperiode er den pris, der skal betales for at kunne få en ejendom opført på markedet ASAP. Dette kan være et sted mellem 6 og 18 måneder. Sørg for, at du kan sælge ejendommen og få overskud på kortest mulig tid.

Hvornår skal du bruge hårde penge til fast ejendom

Og selv om långivere af hårde penge ofte vil udstede lån til næsten alle typer af ejendomme, er visse typer af ejendomsinvesteringer absolut skabt til hårde penge. Rehab-projekter, byggelån og jordlån blev lavet til at blive finansieret gennem hårde penge.

Det betyder ikke, at andre typer investeringer ikke bør finansieres gennem hårde penge. Hvis du som køber af en ejendom har kreditproblemer, eller hvis du skal handle hurtigt på en handel, før den forsvinder, kan den hastighed og bekvemmelighed, som et lån med hårde penge giver, være guld værd.

Finding Hard Money Lenders For Real Estate Investing

Mange nye investorer ærgrer sig over, hvordan de skal finde långivere med hårde penge for at komme i gang med finansieringen af deres projekt. Men her er et par enkle måder at gribe dette an på:

• REIA eller MeetUp-møder: Ofte vil långivere af hårde penge tale ved lokale ejendomsarrangementer. Hvis ikke, kan du spørge andre medlemmer for at se, om de kender nogle troværdige långivere.

• Real Estate Agent eller traditionel långiver: Spørg den ejendomsmægler eller realkreditmægler i dit netværk af ejendomsmæglere, om de kender en långiver med hårde penge, som du kunne gøre forretninger med.

• Google “Hard Money Lender”: Bare vær forsigtig, der er nogle skruppelløse personer derude. Sørg for at bede om referencer og tal med andre investorer for at få deres mening.

Hvordan virker Hard Money Lending?

Da der er tale om privatpersoner, er alle hard money långivere forskellige. Som nævnt ovenfor kommer disse långivere med deres egne krav, som omfatter den proces, de har brug for for at lukke transaktionen.

For at give dig en generel idé, er dette det sædvanlige forløb hard money lending tager:

1. Find en hard money lender i nærheden af dig. Lad ikke afslaget på et banklån drive dig til desperation. Undersøg og sørg for, at långiveren er til at stole på. Har de et legitimt websted? Er de i god stand med deres egne investorer? Har de verserende retssager om dårlige lån?

2. Opnå et møde med långiveren. Det er også på dette tidspunkt, at du kan spørge, om de har specialiseret sig i en slags investeringsejendomme, eller om de tidligere har arbejdet med projekter, der afspejler dit projekt. Vurder den tidsramme, der er angivet for lånet, og se, om det er noget, du kan arbejde med.

3. Udarbejd en kontrakt. Sørg for, at du tilbyder en god aftale med en sund økonomisk plan.

4. Informér långiveren om din kontraktpris. De fleste långivere er villige til at finansiere 60 til 70 procent af ejendommens ARV. De resterende 30 til 40 procent er op til dig. Du vil øge dine chancer for at blive godkendt, hvis du allerede har dette ved hånden.

5. Få ejendommen vurderet. Långiveren vil enten sende en liste over deres betroede vurderingsmænd eller have deres egne.

6. Forbered yderligere nødvendige dokumenter. Nogle långivere kan kræve, at du fremlægger anden dokumentation, såsom W-2s, kontoudtog, lønsedler osv.

7. Venter på långivers godkendelse. Hvis det er en aftale, som långiveren finder tilfredsstillende, vil de informere dig om beløbet og betalingsbetingelserne.

8. Konsulter en advokat. Sørg for, at du er juridisk beskyttet, især efter at du har fået långiverens modtilbud.

9. Slut lånet. Dette vil typisk blive gjort hos et titelfirma eller hos en advokat. Långiveren vil derefter sætte pengene i deponering hos titelfirmaet. Titelfirmaet vil sørge for, at alt papirarbejdet er afsluttet, og at der udstedes checks til alle involverede parter. Yderligere omkostninger kan omfatte eventuelle afslutningsgebyrer og ejendomsforsikringer.

Ofte bevilger långivere penge til ejendomme, der ikke vil være på markedet i lang tid, og som har et godt salgspotentiale. Sørg for, at dit team budgetterer rigelig tid til at gennemføre renoveringer. Der er ingen mening i at komme med urealistiske fremskrivninger. Dette kan ikke kun sætte dig tilbage økonomisk, men muligvis brænde et muligt fremtidigt forhold til din hard money-långiver.

Summary

Anvendelse af hard money-lån til køb af fast ejendom er blevet almindeligt i boligsektoren. Om ikke andet giver et hard money-lån investorer en fordel i forhold til dem, der bruger traditionelle finansieringsmetoder. Ikke alene skal hard money-lånere være i stand til at sikre kapital hurtigere, men sælgere vil også favorisere deres tilbud, fordi de er lavet med kontanter. Når det er sagt, hvis du søger at finansiere en handel, bør du måske ikke ignorere hard money; det kan være det eneste, der giver dig det, du har brug for.

Har du nogensinde købt en investeringsejendom med hard money? Hvordan var din oplevelse? Du er velkommen til at fortælle os, hvordan det gik i kommentarerne nedenfor.

Holder mangel på midler dig fra at investere i fast ejendom? Lad det ikke være!

En af de forhindringer, som mange nye investorer står over for, er at finde finansiering til deres ejendomshandler. Vores nye online klasse om fast ejendom, som er vært for ekspertinvestor Than Merrill, er designet til at hjælpe dig med at komme i gang med at lære om de mange finansieringsmuligheder, der er tilgængelige for investorer, samt om nutidens mest rentable strategier for investering i fast ejendom.

Klik her for at tilmelde dig vores 1-dags webinar om fast ejendom og kom i gang med at lære, hvordan du investerer i dagens ejendomsmarked!