Preferred equity er en alternativ form for finansiering, der enten stilles til rådighed i stedet for eller er underordnet mezzaninfinansiering i erhvervsejendomstransaktioner. Det er en egenkapitalinvestering i et joint venture, som typisk er en direkte eller indirekte ejer af en ejendomsejende enhed. Selv om foretrukken egenkapitalinvestering har egenskaber, der ligner mezzaninlån, er de ikke lån og er (generelt, men ikke altid) usikrede. Investeringer i præferenceaktier er ofte struktureret som enten “hård” præferenceaktie, hvis de er mere gældslignende, eller “blød” præferenceaktie, hvis de er mere aktielignende. Mange preferred equity-investeringer ligger et sted midt imellem.

De vigtigste karakteristika ved preferred equity-investeringer omfatter følgende:

1. Den foretrukne equity-investor og bygherren er joint venture-partnere. Deres forhold er dokumenteret i en limited liability company-aftale eller en limited partnership-aftale. Aftalen er ofte lang og kompleks og kan i “hårde” preferred equity-aftaler ligne en låneaftale.
2. Udvikleren er det administrerende medlem eller komplementar, alt efter hvad der er relevant.
3. Udvikleren styrer selskabets eller partnerskabets daglige aktiviteter, ofte med forbehold af den foretrukne egenkapitalinvestors godkendelse af visse aftalte større beslutninger.
4. Den foretrukne egenkapitalinvestor tilbagebetales ved hjælp af prioriterede uddelinger, som kan struktureres således, at de enten tilfalder eller har planlagte uddelinger, uanset cashflowet.
5. Den foretrukne egenkapitalinvestors afhjælpende foranstaltninger i tilfælde af bygherrens misligholdelse omfatter typisk den kontraktlige ret til at fjerne bygherren fra kontrollen med joint venture-selskabet, blive det administrerende medlem eller komplementær, alt efter hvad der er relevant, og træffe alle ejendomsrelaterede beslutninger fremover. I forbindelse med “hård” privilegeret egenkapital vil nogle investorer af privilegeret egenkapital forhandle om en pantsætning af bygherrens egenkapital i joint venture-selskabet, og når bygherren misligholder sine forpligtelser, vil de udøve deres rettigheder i henhold til pantsætningen og udelukke bygherren fra ejerstrukturen.
6. Bygherren (eller andre partnere, medlemmer eller kreditværdige personer) kan, afhængigt af parternes forståelse, blive bedt om at holde den foretrukne egenkapitalinvestor skadesløs med en “bad boy”-garanti, færdiggørelsesgaranti og/eller miljømæssig skadesløsholdelse, svarende til et mezzaninlån.
7. Den foretrukne egenkapitalinvestering vil normalt have en obligatorisk indløsningsdato, hvor egenkapitalinvesteringen skal indfries fuldt ud, hvilket normalt vil være sammenfaldende med realkreditlånets forfaldsdato.

Hvis ejendommen er behæftet med senior realkreditgæld, skal den foretrukne egenkapitalinvestor sikre, at dens investering og retsmidler ikke er i strid med vilkårene og betingelserne i lånedokumenterne, herunder, som eksempel, bestemmelserne om forbud mod overdragelse i en typisk realkreditlånsaftale. Det er derfor vigtigt, at den privilegerede egenkapitalinvestor skaber et privilegeret forhold til den privilegerede långiver gennem en anerkendelsesaftale (eller på anden måde får rettighederne indføjet i og anerkendt i realkreditlånsdokumenterne). Selv om der ikke findes nogen “standard” form for anerkendelsesaftale, ligner anerkendelsesaftaler i stigende grad aftaler om kreditorinterkreditoraftaler mellem seniorlån og mezzaninlån, da investeringer i præferenceaktier i stigende grad bliver mere og mere gældslignende.

Nedenstående er nogle af de vigtigste rettigheder, som investor i præferencekapital typisk ønsker, at realkreditlångiveren skal anerkende i forbindelse med investor i præferencekapital i forbindelse med udøvelsen af rettighederne:

1. Investor i præferencekapital har ret til at fjerne bygherren og overtage kontrollen og beslutningskompetencen for selskabet eller partnerskabet, dets datterselskaber og aktiver.
2. Den foretrukne egenkapitalinvestors ret til at fremtvinge et salg af den underliggende ejendom (og/eller alle ejerandele i den) til en pris og på vilkår og betingelser, som den måtte fastsætte.
3. Hvis der er et pant, har den foretrukne egenkapitalinvestor ret til at realisere bygherrens interesser og rettigheder i joint venture-enheden i henhold til en tvangsauktion i henhold til Uniform Commercial Code.
4. Den foretrukne egenkapitalinvestors ret til at modtage meddelelser om misligholdelse fra realkreditlångiveren og have en uafhængig mulighed for at afhjælpe misligholdelser i henhold til det privilegerede lån.
5. Den foretrukne egenkapitalinvestors ret til at få den ejendomsejende enhed til at opsige administrationsaftalen og eventuelle tilknyttede aftaler og til at erstatte ejendomsadministratoren og andre udbydere med tredjeparter, der er acceptable for den foretrukne egenkapitalinvestor.

I betragtning af, at den foretrukne egenkapitalinvestor søger disse specifikke anerkendelsesrettigheder, vil realkreditinstitutter særskilt garantere den foretrukne egenkapitalinvestor og kræver ofte, at den foretrukne egenkapitalinvestor opfylder visse standarder med hensyn til finansiel styrke og erfaring med ejendomsinvestering og -forvaltning.

Vi håber, at du finder denne generelle oversigt over investering i foretrukne egenkapital i ejendomshandler nyttig. Det er ikke hensigten, at den skal være udtømmende eller omfatte alle aspekter af en foretrukken egenkapitalinvestering. For eksempel ligger omkarakteriseringsrisici og skattemæssige overvejelser, der opstår i forbindelse med investeringer i præferenceaktier, uden for denne advarsel og bør også analyseres, før der afsættes kapital til en mulighed for præferenceaktier.

Hvis du har spørgsmål vedrørende investorrettigheder for præferenceaktier eller anerkendelsesaftaler, bedes du kontakte Tim Davis ([email protected]; 215.864.6829), Steven Coury ([email protected]; 212.631.4412) eller Rachel Schneidman ([email protected]; 212.631.1254).