Los puntos clave

• Realizar una verificación de antecedentes del inquilino adecuada es fundamental para mitigar el riesgo y maximizar las ganancias de la propiedad de alquiler.
• Una verificación exhaustiva del crédito y los antecedentes del inquilino debe completarse antes de comprometerse con un posible inquilino.
• Entender cómo realizar una comprobación de los antecedentes de un inquilino es necesario para mantener una propiedad de compra y mantenimiento a largo plazo.

Las carteras de propiedades de alquiler más rentables de hoy en día son el resultado de una meticulosa diligencia debida, incontables horas de investigación, trabajo duro y previsión. Una propiedad de alquiler verdaderamente rentable, como mínimo, depende de que varias variables se unan y trabajen sinérgicamente en favor de un inversor. Sin embargo, cabe destacar que hay una única variable que supera a todas las demás: los propios inquilinos. Aunque sólo sea por eso, una propiedad en alquiler es tan buena como los inquilinos que residen en ella. Es totalmente posible que los inquilinos conviertan una buena propiedad de alquiler en una gran propiedad, y viceversa. Por lo tanto, los inversores en propiedades de alquiler deben prestar especial atención a aquellos que pretenden dejar vivir en sus propiedades. Sin embargo, lo más importante es que deben realizar una comprobación exhaustiva de los antecedentes de los inquilinos, una comprobación que les proporcione tranquilidad y mitigue los riesgos al mismo tiempo.

¿Qué le puede decir una comprobación de los antecedentes de los inquilinos?

Las propiedades de alquiler, o al menos su capacidad para proporcionar a los inversores inteligentes unos ingresos fiables, son tan fiables como los inquilinos que viven en ellas. La importancia de los inquilinos, en este sentido, no puede ser sobreestimada. Unos inquilinos realmente buenos pueden convertir una buena propiedad de alquiler en una gran propiedad. Los malos inquilinos, en cambio, son perfectamente capaces de arruinar las perspectivas incluso de los activos rentables. Por lo tanto, a los inversores de ingresos pasivos de hoy en día les conviene investigar a quienes pretenden que vivan en sus casas. Al hacerlo, los inversores pueden mitigar el riesgo y evitar los dolores de cabeza que se han convertido en sinónimo de malos inquilinos. Para ello, una comprobación adecuada de los antecedentes debería ayudar a los inversores a investigar a sus inquilinos en consecuencia, y ayudarles a elegir a los mejores inquilinos para su propiedad.

Hay, por supuesto, ciertas cualidades -tanto tangibles como intangibles- que los propietarios no pueden discriminar. Las leyes estatales prohíben a los propietarios discriminar a los inquilinos por motivos de raza, religión y género, entre otros (y con razón). Sin embargo, hay ciertos aspectos de una verificación de antecedentes que pueden revelar banderas rojas, cada uno de los cuales debe prestar especial atención.

Los elementos incluidos en una típica comprobación de antecedentes del inquilino incluyen, pero no se limitan a:

• Antecedentes penales
• Informes de crédito
• Comprobación de ingresos
• Referencias de arrendadores anteriores
• Historial de condenas
• Historial de empleo

La información obtenida de una comprobación de los antecedentes y el crédito de los inquilinos podría resultar muy valiosa. Como mínimo, la información resultante ayudará a los inversores a tomar una decisión informada sobre quién ocupará su propiedad. Por supuesto, para investigar a los inquilinos como corresponde, los inversores deben seguir los pasos adecuados.

Cómo comprobar los antecedentes de un inquilino

Incluso la mejor comprobación de los antecedentes del inquilino no garantiza la detección de todas las banderas rojas. No obstante, es importante que los inversores sepan cómo examinar a los inquilinos. Una simple comprobación de los antecedentes del inquilino y del crédito suele revelar todo lo que hay que saber sobre un solicitante pendiente, lo que otorga a los inversores el mayor activo de todos: la tranquilidad. Para obtener información detallada sobre cómo realizar una comprobación de antecedentes de inquilinos por su cuenta, consulte lo siguiente:

Primer paso: recopilar información

La mejor comprobación de antecedentes para propietarios comienza con la recopilación de la información adecuada. Después de todo, ¿cómo puede esperar realizar una comprobación de antecedentes del inquilino sin los criterios necesarios? A continuación le explicamos cómo reunir la información necesaria para realizar una comprobación de antecedentes de los inquilinos solicitantes:

• Solicite a los inquilinos que rellenen una solicitud: Lo primero y más importante, tendrá que adquirir una solicitud de alquiler legítima. Si aún no tiene una, debería poder conseguir una en su asociación inmobiliaria local, o incluso con una rápida búsqueda en línea. No es de extrañar que la solicitud proporcione a los inversores toda la información necesaria para realizar una comprobación exhaustiva de los antecedentes del inquilino. Sin embargo, lo más importante es que en la solicitud se hagan varias preguntas importantes que se han vuelto omnipresentes en las comprobaciones de antecedentes. La información personal, las referencias personales, las consultas bancarias y crediticias, las pruebas de ingresos y las condiciones de vida anteriores son sólo algunos de los temas que debe abordar la solicitud. Una vez que esté seguro de que tiene una solicitud que hace todas las preguntas correctas, pida a cada solicitante que la rellene.

• Solicite la autorización del informe de crédito: Para reunir legalmente la información crediticia del inminente solicitante, los inversores deben pedir permiso para realizar una comprobación de crédito. De hecho, la Ley de Informes Crediticios Justos (FCRA) requiere que los propietarios pidan permiso para realizar dicha verificación de crédito, así que asegúrese de tener un formulario de autorización de informe de crédito completado antes de obtener el informe de crédito de un solicitante.

• Entrevistar al solicitante: Recomiendo encarecidamente llevar a cabo su propia entrevista. Si no es por otra cosa, el solicitante es alguien con quien usted va a tratar de forma regular, ya sea para cobrar el alquiler o para discutir las preocupaciones de mantenimiento. Querrá asegurarse de tener una buena idea de quién dependerá su renta.

Paso dos: Ejecute las comprobaciones oportunas

Una vez que haya recopilado la información necesaria, puede proceder a realizar la comprobación de crédito y antecedentes del inquilino. He aquí cómo:

• Obtenga un informe de crédito: Utilice una de las principales agencias de informes de crédito (Experian o Equifax) para realizar una comprobación del informe de crédito. Al hacerlo, podrá conocer la capacidad del solicitante para mantenerse financieramente fiable y estable. Y lo que es más importante, podrá identificar cualquier motivo por el que su situación financiera pueda ser motivo de preocupación. Sin embargo, hay que tener en cuenta que hay que enviar al solicitante una carta de «acción adversa» si se le deniega debido a cualquier información negativa en su informe de crédito. La carta debe informarles de tres cosas: la razón por la que les ha rechazado, el nombre y la dirección de la agencia responsable de identificar la información negativa y el derecho del solicitante a obtener una copia del informe.

• Realice una comprobación de antecedentes: Utilice una empresa de selección de inquilinos verificada para realizar una comprobación de los antecedentes del solicitante. Las comprobaciones de antecedentes verificadas arrojarán algo de luz sobre los antecedentes penales del solicitante, su historial de alquiler y mucho más. Una comprobación de los antecedentes del inquilino le ayudará a encontrar a aquellos que han demostrado una propensión a ser buenos inquilinos. De acuerdo con la mencionada FCRA, la comprobación de los antecedentes debe ser realizada por una agencia de informes del consumidor aprobada. Póngase en contacto con la Oficina de Protección Financiera del Consumidor para obtener una lista de agencias entre las que puede elegir; sólo tiene que estar preparado para pagar una pequeña cuota.

• Hable con el empleador del solicitante: Utilizando la información proporcionada en la solicitud original, proceda a ponerse en contacto con el empleador del solicitante en el registro. Al hacerlo, asegúrese de confirmar tanto la situación laboral de la persona como sus ingresos declarados.

• Hable con los anteriores arrendadores del solicitante: Los propietarios anteriores pueden ser la mejor fuente de información para cualquiera que desee realizar una comprobación de los antecedentes del inquilino. Aunque sólo sea por eso, los caseros anteriores pueden ofrecer relatos de primera mano sobre cómo fue el trabajo con el solicitante. Haga preguntas que le den una idea de lo buen inquilino que será. Esta es su oportunidad de saber si pagaron el alquiler a tiempo, cómo trataron la propiedad y si fue fácil trabajar con ellos.

• Siga con las referencias personales: No olvide consultar las referencias personales de la solicitud inicial. Aunque a menudo son parciales, las referencias personales pueden otorgar a los propietarios inquisitivos una buena información. Las preguntas correctas pueden informar fácilmente a los inversores sobre el carácter, la conducta y los modales del inquilino, que son aspectos importantes.

Resumen de la comprobación de los antecedentes del inquilino

Asegurarse de que sus propiedades de alquiler están habitadas por los mejores inquilinos es de suma importancia, y nada da más tranquilidad a los inversores de hoy en día que una comprobación adecuada de los antecedentes del inquilino. Comprender no sólo cómo examinar a los inquilinos, sino también traducir los resultados en medidas prácticas, contribuirá en gran medida a colocar a los inquilinos adecuados en sus viviendas. Entonces, y sólo entonces, una propiedad de alquiler se convertirá en una verdadera gran inversión.