Keynes Takeaways

• Mitä on kovan rahan lainaaminen?

• Kovalla rahalla lainaamisen usein kysytyt kysymykset

• Hyötyjä ja haittoja

• Milloin käyttää kovaa rahaa

Kovalla rahalla lainaamisen perusteiden ymmärtäminen edustaa ensimmäistä vaihetta kiinteistörahoituksen purkamisessa. Kovan rahan lainat ovat loppujen lopuksi kiinteistösijoittajan paras ystävä; ne ovat nopein tie kaupan varmistamiseen. Siitä huolimatta kovan rahan lainaaminen voi muuttua nopeasti monimutkaiseksi, joten sinun on ymmärrettävä, mihin olet ryhtymässä, ennen kuin teet mitään päätöksiä itsellesi.

Kun tutkit kiinteistöjen kovan rahan lainaamista, sinun on ymmärrettävä useita kysymyksiä: Mitkä ovat tällaisen strategian hyvät ja huonot puolet? Milloin kannattaa käyttää yksityistä rahoitusta kiinteistöihin? Mistä löydät kovan rahan lainanantajia kiinteistöjä varten? Mitä enemmän tiedät kovasta rahasta, sitä parempi. Tämän oppaan pitäisi toimia vankan perustan luomiseksi kaikelle, mitä sinun tarvitsee tietää yhdestä nykypäivän suurimmista pääomalähteistä.

Mitä on kovan rahan lainaaminen?

Monet sijoittajat, jotka etsivät vaihtoehtoista rahoitusta, joka ei liity paikalliseen pankkiin, ovat ehkä kuulleet termin ”kova raha”. He ovat saattaneet jopa kysyä itseltään yksinkertaisen jatkokysymyksen: mitä on kovan rahan lainaaminen?

Kovan rahan lainaaminen on yksityisiltä sijoittajilta tai yksityishenkilöiltä saatava lyhytaikainen laina ehdoilla, jotka voivat olla perinteistä lainaa tiukempia. Vaikka tämän luovan rahoitusvaihtoehdon ehdot voivat olla tiukemmat, tällä kiinteistöjen yksityisellä rahoitusmuodolla on yleensä väljemmät kriteerit.

Hard Money Lending FAQs

1. The Big-Picture Of Hard Money Lending

Hard Money Lending on toinen tapa, jolla sijoittaja voi rahoittaa kiinteistöhankkeitaan perinteisten asuntolainojen keinojen ulkopuolella. Kyseessä on lyhytaikainen laina, joka on turvattu yksityisiltä sijoittajilta tai yksityishenkilöiltä muiden perinteisten instituutioiden, kuten pankkien tai luotto-osuuskuntien, sijasta.

Kovaa rahalainoitusta käyttävät usein sijoittajat, jotka pyrkivät parantamaan tai kunnostamaan kiinteistön ja myymään sen. Kun otetaan huomioon, että lainan saa yleensä muutamassa päivässä (toisin kuin pankeilta viikkoja), tämä on hyvä valinta talojen flippaajille ja kiinteistökehittäjille. Tämä on myös vaihtoehto sijoittajille, joiden tarvitsee vain tehdä pikakorjauksia kiinteistön arvon nostamiseksi ja varmistaa sitten uuden arvon perusteella toinen laina, jolla maksetaan kovan rahan lainanantajalle.

2. Hard Money Lending Vs. Muut lainatyypit

Kovan rahan lainauksen ja muiden lainatyyppien tärkein ero on se, että tämäntyyppisessä rahoituksessa ei keskitytä luottohistoriaan tai tuloihin vakuutena. Sen sijaan lainanantajat pitävät kiinteistön arvoa määräävänä tekijänä ja korostavat sen korjausten jälkeistä arvoa (ARV). ARV on kiinteistön arvo sen jälkeen, kun remonttisi on tehty.

Muut erot ovat:

• Kovan rahan lainanantajat eivät sijoita ensiasuntoihin. Omistusasuntoihin sovelletaan monia sääntöjä ja määräyksiä, mikä lisää lainanantajien riskiä.

• Kovan rahan lainanantajat eivät myy lainoja Freddie Macille tai Fannie Maelle. Useimmiten lainanantajat käyttävät omia varojaan tai hankkivat niitä sijoittajien joukosta. Lainamäärä, jonka he lainaavat, perustuu heidän omaisuuserikoistumiseensa (jos sellaista on) ja riskeihin, joita he ovat valmiita ottamaan.

• Kovan rahan lainat ovat lyhytaikaisia. Sinulla ei ole 15-30 vuoden ylellisyyttä maksaa lainojasi takaisin. Kovan rahan lainat on tyypillisesti maksettava takaisin missä tahansa 6-18 kuukauden välillä.

• Kovan rahan lainanantajilla on omat lainauskriteerinsä. Yksityinen lainanantaja voi olla esimerkiksi ystäväsi, perheesi tai liikekumppanisi. Sellaisenaan heillä ei välttämättä ole ennalta määrättyjä kriteerejä ennen kuin he lainaavat sinulle rahaa, mikä antaa sinulle enemmän joustovaraa ehdoista neuvoteltaessa. Kovan rahan lainanantajilla sen sijaan on tietyt etukäteispisteet, korot ja määritellyt laina-ajat.

Kovan rahan lainojen hyvät ja huonot puolet

Väitän, että kovan rahan lainat ovat yksi edullisimmista yksittäisistä rahoitusmahdollisuuksista, joita sijoittajat voivat hyödyntää. Vain harvat pääomalähteet, jos mitkään, voivat kilpailla samalla tasolla kuin kova raha ja tarjota saman kilpailuedun. Loppujen lopuksi monet sijoittajat saavat kiittää kovaa rahaa sisältäviä lainoja siitä, että he ovat ylipäätään hankkineet kauppojaan. Kovalla rahalla on kuitenkin omat varoituksensa. Huolimatta sen ylivertaisista eduista, kovalla rahalla on myös haittapuolia, jotka jokaisen sijoittajan on syytä ottaa huomioon.

Katsotaanpa kovan rahan hyviä ja huonoja puolia, jotta voit itse punnita hyviä ja huonoja puolia.

Plussat

Rahoituksen turvaaminen kovan rahan lainalla tarjoaa sinulle useita etuja, kuten:

• Nopeus: Dodd-Frank Act on viime vuosikymmenellä säädetty rahoitusalan uudistuslaki. Se toi mukanaan uusia asuntolainanantoa koskevia säännöksiä, mikä tarkoittaa, että sijoittajalta kuluu paljon aikaa (usein kuukausia) lainan päättämiseen. Toisaalta kovan rahan lainaaminen on nopeaa, sillä voit saada lainan muutamassa päivässä tai viikossa (neuvotteluista riippuen). Aika on tärkeää erityisesti suurissa kehityshankkeissa, ja kovan rahan luotonanto voi nopeuttaa prosessia.

• Joustavuus: Ehdoista voidaan neuvotella kovan rahan lainojen kanssa, koska olet tekemisissä suoraan yksittäisten sijoittajien kanssa. Pankit eivät ole yhtä joustavia.

• Vakuudet: Kovan rahan rahoituksessa itse kiinteistö on lainan vakuutena. Jotkut lainanantajat hyväksyvät jopa muita omaisuuseriä, kuten eläketilisi tai nimelläsi olevan asuinkiinteistön, lainan aloitusperusteeksi.

• Ei ”byrokratiaa”: Lainan saaminen sijoitusasuntoon perinteisellä asuntolainalla on vaikeaa, ellei mahdotonta. Perinteisten lainanottajien on huolehdittava luottopisteistä, LTV-suhteista, velan ja tulojen suhteesta sekä useista muista indikaattoreista, joiden kriteerit heidän on täytettävä. Kovan rahan lainanantajat toimivat kuitenkin omaisuusperusteisina lainanantajina, jotka ovat enemmän huolissaan kiinteistöstä kuin lainanottajan luottotiedoista.

• Mukavuus: On jotain sanottavaa siitä, että on kätevää sulkea käteisellä. Se, että lainanantajalle on toimitettava tiliotteita, tulotositteita, veroilmoituksia ja vuokrasopimuksia, voi käydä rasittavaksi ja kuluttaa keskittymistä ja energiaa. Kovalla rahalla sen sijaan jätetään välikädet ja monet päänvaivat pois.

• Volyymi: Kovan rahan lainanantajat antavat sijoittajille mahdollisuuden hyödyntää muiden ihmisten rahaa. Tämä tarkoittaa, että sijoittajat voivat mahdollisesti rahoittaa useampaa kuin yhtä kauppaa kerrallaan. Perinteiset lainat eivät tee tällaista. Jos haluat rahoittaa useita kauppoja kerrallaan, kannattaa todella harkita kovan rahan lainaa.

• Kilpailuetu: Kovan rahan avulla sijoittajat voivat päihittää kilpailijat tai ainakin perinteistä lainaa käyttävät sijoittajat. Jos ei muuta, myyjät suosivat kahta asiaa, jotka kova raha tarjoaa: käteistä ja oikea-aikaista kauppaa.

Haitat

Kovan rahan käyttämiseen kiinteistösijoituksiin liittyy kuitenkin tiettyjä haittoja:

• Kustannukset: Kovan rahan lainaamisen mukanaan tuoma mukavuus voi olla sen ensisijainen etu; se on kuitenkin myös sen suurin haittapuoli. Koska kovan rahan lainanantajilla on suurempi riski kuin lainanottajilla, monet saattavat vaatia jopa 10 prosenttiyksikköä korkeampaa hintaa kuin perinteiset lainat. Korot vaihtelevat 10 ja 15 prosentin välillä. Odota, että myös muut maksut ovat suhteellisen korotettuja, mukaan lukien aloituspalkkiot ja sulkemiskustannukset.

• Lyhyt takaisinmaksuaikataulu: Lyhyempi takaisinmaksuaika on hinta siitä, että kiinteistö saadaan listattua markkinoille ASAP. Tämä voi olla 6-18 kuukautta. Varmista, että voit myydä kiinteistön ja saada siitä voittoa mahdollisimman pian.

Milloin käyttää kovaa rahaa kiinteistöihin

Niinkin, että kovan rahan lainanantajat myöntävät usein lainoja melkeinpä kaikenlaisiin kiinteistöihin, tietyntyyppiset kiinteistösijoitukset on ehdottomasti tehty kovaa rahaa varten. Kunnostushankkeet, rakennuslainat ja tonttilainat on tehty rahoitettavaksi kovalla rahalla.

Tämä ei tarkoita, että muunlaisia investointeja ei pitäisi rahoittaa kovalla rahalla. Jos sinulla, kiinteistön ostajalla, on luotto-ongelmia tai sinun on toimittava nopeasti kaupassa ennen kuin se katoaa, kovan rahan lainan tarjoama nopeus ja mukavuus voivat olla kullanarvoisia.

Kovan rahan lainanantajien löytäminen kiinteistösijoittamista varten

Monet uudet sijoittajat murehtivat sitä, miten löytävät kovan rahan lainanantajia päästäkseen liikkeelle hankkeensa rahoittamisessa. Mutta tässä on pari yksinkertaista tapaa lähestyä asiaa:

• REIA- tai MeetUp-kokoukset: Usein kovan rahan lainanantajat puhuvat paikallisissa kiinteistöalan tapahtumissa. Jos näin ei ole, kysy kollegoilta, tuntevatko he luotettavia lainanantajia.

• Kiinteistönvälittäjä tai perinteinen lainanantaja: Kysy kiinteistönvälittäjältä tai kiinnitysvälittäjältä kiinteistöverkostossasi, tuntevatko he kovan rahan lainanantajan, jonka kanssa voisit tehdä yhteistyötä.

• Google ”Hard Money Lender”: Ole vain varovainen, siellä on joitakin häikäilemättömiä yksilöitä. Muista pyytää referenssejä ja puhua muiden sijoittajien kanssa saadaksesi heidän mielipiteensä.

Miten kovan rahan lainaaminen toimii?

Mikäli nämä ovat yksityishenkilöitä, jokainen kovan rahan lainanantaja on erilainen. Kuten edellä todettiin, näillä lainanantajilla on omat vaatimuksensa, joihin kuuluu myös prosessi, jonka he tarvitsevat transaktion sulkemiseksi.

Kaikenkaikkiaan tämä on tavanomainen kulku, jonka kovan rahan lainaaminen kulkee:

1. Löydä kovan rahan lainanantaja läheltäsi. Älä anna pankkilainan hylkäämisen ajaa sinua epätoivoon. Tutki ja varmista, että lainanantajaan voi luottaa. Onko heillä laillinen verkkosivusto? Ovatko he hyvässä asemassa omien sijoittajiensa kanssa? Onko heillä vireillä oikeusjuttuja huonoista lainoista?

2. Varaa tapaaminen lainanantajan kanssa. Tässä vaiheessa voit myös tiedustella, ovatko he erikoistuneet tietynlaisiin sijoituskiinteistöihin vai ovatko he työskennelleet aiemmin sinun projektiasi vastaavien hankkeiden parissa. Arvioi lainalle määritetty aikataulu ja katso, voitko työskennellä tämän kanssa.

3. Valmistele sopimus. Varmista, että tarjoat hyvää sopimusta, jolla on vankka rahoitussuunnitelma.

4. Tiedota lainanantajalle sopimushintasi. Useimmat lainanantajat ovat valmiita rahoittamaan 60-70 prosenttia kiinteistön ARV:stä. Loput 30-40 prosenttia on sinusta kiinni. Parannat mahdollisuuksiasi saada hyväksyntä, jos sinulla on tämä jo käsillä.

5. Hanki kiinteistöstä arvio. Lainanantaja joko lähettää luettelon luotetuista arvioijistaan tai sillä on omat arvioijansa.

6. Valmistele tarvittavat lisäasiakirjat. Jotkin lainanantajat saattavat vaatia, että esität muita asiakirjoja, kuten W-2:t, tiliotteet, palkkakuitit jne.

7. Odota lainanantajan hyväksyntää. Jos lainanantaja pitää sopimusta tyydyttävänä, hän ilmoittaa sinulle summan ja maksuehdot.

8. Konsultoi asianajajaa. Varmista, että olet juridisesti suojattu, erityisesti sen jälkeen, kun olet saanut lainanantajan vastatarjouksen.

9. Sulje laina. Tämä tapahtuu tyypillisesti title-yhtiössä tai asianajajan toimistossa. Lainanantaja laittaa sitten rahat escrow-tilille title-yhtiössä. Title-yhtiö huolehtii siitä, että kaikki paperityöt on tehty ja että shekit annetaan kaikille osapuolille. Lisäkustannuksia voivat olla mahdolliset sulkemismaksut ja kiinteistövakuutukset.

Lainanantajat myöntävät rahaa useimmiten kiinteistöihin, jotka eivät ole markkinoilla pitkään ja joilla on hyvä myyntipotentiaali. Varmista, että tiimisi budjetoi runsaasti aikaa remonttien loppuunsaattamiseen. Ei ole mitään järkeä keksiä epärealistisia ennusteita. Tämä ei voi vain asettaa sinua takaisin taloudellisesti, mutta mahdollisesti polttaa mahdollisen tulevan suhteen kovan rahan lainanantajaasi.

Yhteenveto

Kovan rahan lainauksen käyttäminen kiinteistöhankintoihin on yleistynyt asuntosektorilla. Jos ei muuta, niin kovan rahan laina antaa sijoittajille etulyöntiaseman perinteisiä rahoitusmenetelmiä käyttäviin verrattuna. Sen lisäksi, että kovan rahan lainanottajien pitäisi saada pääomaa nopeammin, myös myyjät suosivat heidän tarjouksiaan, koska ne on tehty käteisellä. Tästä huolimatta, jos haluat rahoittaa kauppaa, et ehkä halua sivuuttaa kovaa rahaa; se voi olla se asia, jolla saat tarvitsemasi.

Oletko koskaan ostanut sijoitusasuntoa kovalla rahalla? Millainen oli kokemuksesi? Kerro meille vapaasti alla olevissa kommenteissa, miten asiat sujuivat.

Seuraako varojen puute sinua sijoittamasta kiinteistöihin? Älä anna sen vaikuttaa!

Yksi esteistä, jonka monet uudet sijoittajat kohtaavat, on rahoituksen löytäminen kiinteistökauppoihinsa. Uusi online-kiinteistökurssimme, jota isännöi asiantuntijasijoittaja Than Merrill, on suunniteltu auttamaan sinua pääsemään alkuun oppimalla monia sijoittajille tarjolla olevia rahoitusvaihtoehtoja sekä tämän päivän kannattavimpia kiinteistösijoitusstrategioita.

Klikkaa tästä ilmoittautuaksesi yksipäiväiseen kiinteistöwebinaariimme ja aloita oppimalla, miten sijoittaa nykypäivän kiinteistömarkkinoille!