Qu’est-ce qu’un acompte sur une maison ?

Un acompte est la partie du prix de vente d’une maison qui n’est pas financée, ce qui signifie que c’est l’argent que vous paierez d’avance à la clôture, en plus des charges et des frais liés à l’hypothèque. Les acomptes sont exprimés en pourcentage du prix de vente total.

L’acompte représente la mise de fonds immédiate de l’acheteur dans la maison, le reste étant payé au fil du temps sous forme de versements hypothécaires. Au fur et à mesure que vous remboursez votre hypothèque et que la valeur de votre maison augmente, votre valeur nette augmente.

Comment calculer une mise de fonds

Vous pouvez utiliser la calculatrice de mise de fonds de Bankrate pour avoir une idée de l’impact de différents montants de mise de fonds sur votre paiement hypothécaire et les intérêts que vous pouvez économiser.

Le montant de la mise de fonds que vous pourrez vous permettre dépend de quelques facteurs, mais en général, plus votre mise de fonds est importante, mieux c’est. En effet, moins vous aurez à financer votre prêt hypothécaire, moins ce prêt sera coûteux.

Beaucoup de gens obtiennent leur mise de fonds à partir de leurs économies, et d’autres trouvent des fonds dans la vente de leur maison actuelle, ou dans des cadeaux ou des subventions de la famille, d’amis ou de programmes spéciaux pour les acheteurs de maison.

Combien coûte une mise de fonds pour une maison ?

Le montant que vous devrez mettre de côté pour une maison dépend du type de prêt que vous obtenez et des exigences du prêteur. Des facteurs tels que votre revenu, l’argent dont vous disposez, votre cote de crédit et votre ratio dette/revenu peuvent influer sur votre admissibilité et sur les conditions de votre prêt.

En général, l’emprunt d’un prêt conventionnel – un prêt disponible par l’intermédiaire d’un prêteur privé ou garanti par celui-ci ou par l’une des deux entités parrainées par le gouvernement, Fannie Mae ou Freddie Mac – nécessite un acompte de l’ordre de 5 % à 15 %. Certains programmes de prêts conventionnels permettent toutefois un acompte de seulement 3 pour cent, de sorte qu’il existe des options pour ceux qui ont moins de liquidités disponibles.

Cela dit, un acompte de 20 pour cent sur un prêt conventionnel signifie que vous éviterez de payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI, qui peut ajouter considérablement à votre paiement hypothécaire mensuel.

Vingt pour cent n’est pas le chiffre magique pour tous les types de prêts hypothécaires. D’autres prêts permettent un acompte beaucoup moins élevé – aussi peu que 3,5 pour cent pour certains programmes soutenus par le gouvernement – et les militaires ou les anciens combattants admissibles peuvent ne pas avoir besoin de mettre d’argent du tout.

So, si vous achetez une maison pour 100 000 $ :

• Un acompte de 3,5 pour cent se traduit par 3 500 $.
• Une mise de fonds de 20 pour cent se traduit par 20 000 $.

Combien devriez-vous mettre de côté sur une maison ?

Combien vous devriez mettre de côté sur une maison est une décision personnelle qui dépend principalement de vos finances et du programme de prêt que vous utilisez.

Si vous avez économisé une bonne partie de l’argent au fil du temps ou si vous avez une aubaine que vous pouvez appliquer à une mise de fonds, vous êtes en avance sur le jeu. Si vous commencez à peine, cela peut prendre des mois, voire des années, pour épargner pour une mise de fonds. Il faut aussi économiser pour les frais de clôture.

Comme nous l’avons mentionné, certains programmes de prêts n’exigent aucun acompte, tandis que d’autres n’exigent qu’un acompte de 3 %, mais il peut y avoir un piège : Les prêteurs peuvent exiger un taux d’intérêt plus élevé pour atténuer leur risque sur ces types de prêts, ce qui signifie que vous paierez plus d’intérêts pendant la durée du prêt.

Considérez que lorsque vous mettez plus d’argent de côté, votre paiement hypothécaire mensuel et votre ratio prêt-valeur seront plus bas. Le ratio LTV, qui divise le montant du prêt par la valeur de la maison, joue un rôle clé dans l’approbation de votre prêt hypothécaire. Il aide également à déterminer le montant que vous pouvez emprunter à un prêteur.

Avantages d’une mise de fonds plus importante

Votre capacité à épargner pour une mise de fonds est un bon signe que vous êtes prêt pour l’engagement financier que représente la possession d’une maison.

Les mises de fonds protègent également les acheteurs d’une équité négative si le marché subit un ralentissement. Si vous versez un acompte de 3 %, par exemple, et que la valeur marchande de la maison chute de 5 %, votre dette sera supérieure à la valeur de la maison et votre hypothèque sera sous-capitalisée de 2 %. Cependant, si vous aviez versé une mise de fonds de 20 pour cent sur ce même marché, vous auriez toujours une équité dans votre maison.

En plus de protéger votre investissement, verser une mise de fonds plus importante peut vous faire économiser de l’argent à long terme. Voici quelques-unes des façons dont cela peut affecter vos finances :

• Taux d’intérêt hypothécaire plus bas – Moins vous empruntez d’argent, moins vous aurez à payer d’intérêts et, en général, plus votre taux d’intérêt sera bas.
• Plus de capitaux propres – Plus le pourcentage de votre maison que vous possédez directement est élevé, plus vos capitaux propres sont élevés. Cela peut être particulièrement pratique si vous cherchez à financer un grand projet de rénovation ou un autre achat, car vous pouvez puiser dans la valeur nette de votre maison par le biais d’un refinancement par encaissement, d’un prêt sur valeur nette ou d’une ligne de crédit sur valeur nette (HELOC) pour emprunter de l’argent sur la valeur de votre maison à un coût relativement bas.
• Paiements mensuels moins élevés – De pair avec des taux d’intérêt bas, moins d’argent vous avez emprunté, moins vous devrez, et cela signifie moins à payer chaque mois.
• Frais de clôture moins élevés – Les frais que vous payez à votre prêteur à la clôture sont généralement calculés en pourcentage de la valeur totale de votre prêt, donc moins vous empruntez, moins vous leur devrez à la clôture, aussi.

Exigences relatives à la mise de fonds minimale

Peut-être avez-vous déjà un montant de mise de fonds en tête. Voici un aperçu des exigences minimales de certains types de prêts courants.

Prêt conventionnel : 3 pour cent – 5 pour cent

Les prêts conventionnels soutenus par les prêteurs semi-gouvernementaux Fannie Mae et Freddie Mac peuvent exiger seulement 3 pour cent d’acompte, mais ils peuvent avoir certaines restrictions de revenu et des exigences de crédit strictes pour se qualifier. Les prêteurs exigent souvent un acompte de 5 à 15 pour cent pour les autres types de prêts conventionnels.

Lorsque vous obtenez un prêt conventionnel avec un acompte de moins de 20 pour cent, vous devez payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Le coût mensuel de la PMI varie en fonction de votre cote de crédit, de l’importance de l’acompte et du montant du prêt. Notez que certains prêteurs peuvent renoncer à la PMI, mais ils facturent souvent un taux d’intérêt plus élevé pour tenir compte du risque plus important.

Prêt FHA : 3,5 pour cent

Pour un prêt FHA assuré par la Federal Housing Administration, l’acompte minimum est de 3,5 pour cent. Cela signifie que vous recevrez le financement maximal offert par la FHA à 96,5 pour cent, mais vous devez avoir un score FICO d’au moins 580 pour être admissible.

Les prêts FHA sont assortis d’une prime d’assurance hypothécaire (MIP) initiale et d’une MIP annuelle.

La MIP initiale est de 1,75 pour cent du total du prêt de base et la MIP annuelle varie en fonction de la durée du prêt et du montant de votre mise de fonds. Pour les prêts à taux fixe sur 30 ans avec un LTV inférieur à 95 %, vous paierez 0,80 %, soit 80 points de base. Pour les mêmes prêts dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 95 %, le PIM est de 0,85 %, soit 85 points de base. Ces chiffres seront plus élevés (100 et 105 points de base, respectivement) pour les prêts d’une valeur supérieure à 625 500 $.

Vous pouvez effectuer un acompte plus élevé que le minimum sur un prêt FHA. Pour encourager cela, la FHA facture des coûts d’emprunt inférieurs si votre mise de fonds est de 5 % ou plus. Une différence entre la FHA et l’assurance hypothécaire privée est que la FHA ne facture pas plus aux personnes ayant un faible score de crédit.

Il y a un inconvénient notable à verser un acompte inférieur à 10 pour cent sur un prêt FHA. Lorsque vous le faites, vous ne pouvez pas annuler les primes annuelles d’assurance hypothécaire ; vous les paierez pendant toute la durée du prêt ou jusqu’à ce que vous refinanciez ou vendiez.

Prêt VA et prêt USDA : Zéro pour cent

Le ministère américain des Anciens Combattants (VA) et le ministère américain de l’Agriculture (USDA) garantissent des prêts à paiement zéro pour les acheteurs de maison qualifiés.

Les prêts VA sont disponibles pour la plupart des membres des forces armées et des anciens combattants. Les prêts USDA sont disponibles dans les zones rurales désignées. L’USDA a des cartes sur son site Web qui montrent quelles zones sont éligibles.

Avec les deux types de prêts, vous empruntez auprès d’un prêteur ordinaire, mais le VA ou l’USDA garantit le prêt. Il n’y a pas d’assurance hypothécaire, mais vous devrez probablement payer des frais de financement ou des frais de garantie.

Combien est l’acompte moyen ?

En 2020, l’acompte médian sur une maison était de 12 % pour tous les acheteurs, selon l’Association nationale des agents immobiliers. Il était le plus bas pour les acheteurs d’une première maison, à seulement 7 pour cent, et le plus élevé pour les acheteurs récurrents, à 16 pour cent.

Pourquoi les prêteurs hypothécaires exigent un acompte

Pour les prêteurs – qu’il s’agisse d’une banque, d’une coopérative de crédit ou d’un autre type de prêteur – un acompte aide à compenser leur risque en faisant un prêt hypothécaire, car cela signifie que l’emprunteur a immédiatement un peu de peau dans le jeu et un investissement à protéger. Plus l’acompte est élevé, moins le prêteur risque de perdre si vous n’effectuez pas vos paiements et si le prêteur doit saisir le bien, surtout au début de la durée du prêt. C’est pourquoi les emprunteurs qui mettent moins de 20 pour cent d’acompte doivent généralement obtenir une PMI, car elle protège les prêteurs en remboursant la partie non payée du prêt si l’emprunteur manque à ses engagements.

En outre, le montant de l’acompte peut affecter le taux d’intérêt que vous obtenez, car les prêteurs offrent généralement des taux plus bas aux emprunteurs qui versent des acomptes plus importants.

Enfin, les acomptes jouent un rôle dans la détermination du montant que vous pouvez emprunter. Avec les scores de crédit et les niveaux d’endettement, les prêteurs examinent le ratio prêt/valeur (LTV) (le montant prêté par rapport à la valeur de la maison) dans le cadre du processus d’approbation du prêt hypothécaire. Plus votre mise de fonds est importante, meilleur sera votre LTV.

La ligne du bas

Ne vous laissez pas intimider par toutes les différentes options de prêt et leurs diverses exigences en matière de mise de fonds. Envisagez de travailler avec un courtier en prêts hypothécaires, surtout si vous achetez une première maison, pour explorer les programmes qui peuvent avoir du sens pour vous et votre situation.

N’oubliez pas qu’il est important que vous n’épuisiez pas votre compte d’épargne-retraite ou votre fonds d’urgence pour acheter une maison, ou que vous vous surmenez avec votre achat de sorte que vous ne pouvez pas continuer à contribuer à ces autres objectifs financiers.

Avec des taux hypothécaires aussi bas, le moment peut être idéal pour penser à acheter une maison. Assurez-vous simplement de comprendre tous les coûts à l’avance.

Prochaines étapes:

• 10 prêts et programmes pour les acheteurs d’une première maison
• Guide de l’acheteur d’une première maison
• Conseils pour les acheteurs d’une première maison

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