Récupérations clés

• Qu’est-ce qu’un prêt d’argent dur ?

• Foire aux questions sur le prêt d’argent dur

• Pros et contre

• Quand utiliser l’argent dur

Comprendre les bases du prêt d’argent dur représente la première étape de la décomposition du financement immobilier. Les prêts d’argent dur sont, après tout, le meilleur ami de l’investisseur immobilier ; ils constituent le chemin le plus rapide pour sécuriser une transaction. Néanmoins, le prêt d’argent dur peut devenir rapidement compliqué, vous devez donc réaliser ce dans quoi vous vous engagez avant de prendre une décision pour vous-même.

Lorsque vous explorez le prêt d’argent dur immobilier, vous devez comprendre plusieurs questions : Quels sont les avantages et les inconvénients d’une telle stratégie ? Quand devriez-vous utiliser un financement privé pour l’immobilier ? Où pouvez-vous trouver des prêteurs d’argent dur pour l’immobilier ? Plus vous en savez sur le hard money, mieux c’est. Ce guide devrait servir à poser une base solide pour tout ce que vous devez savoir sur l’une des plus grandes sources de capital d’aujourd’hui.

Qu’est-ce qu’un prêt en argent dur?

De nombreux investisseurs à la recherche d’un financement alternatif qui n’implique pas leur banque locale peuvent avoir entendu le terme « argent dur ». Ils peuvent même s’être posés une question de suivi simple : qu’est-ce que le hard money lending ?

Le hard money lending est un prêt à court terme obtenu auprès d’investisseurs privés ou de particuliers, à des conditions qui peuvent être plus strictes qu’un prêt traditionnel. Bien que les conditions de cette option de financement créative puissent être plus strictes, cette forme de financement privé de l’immobilier présente généralement des critères plus indulgents.

Foire aux questions sur le hard money lending

1. La grande image du hard money lending

Le hard money lending est un autre moyen pour un investisseur de financer ses projets immobiliers en dehors des moyens hypothécaires traditionnels. Il s’agit d’un prêt à court terme obtenu auprès d’investisseurs privés ou de particuliers au lieu d’autres institutions traditionnelles comme les banques ou les coopératives de crédit.

Le hard money lending est souvent utilisé par les investisseurs qui visent à améliorer ou à rénover une propriété et à la vendre. Étant donné que vous pouvez généralement obtenir un prêt en quelques jours (par opposition aux semaines des banques), c’est un excellent choix pour les  » house flippers  » et les promoteurs immobiliers. C’est également une option pour les investisseurs qui ont seulement besoin de faire des réparations rapides pour augmenter la valeur d’une propriété, puis d’obtenir un autre prêt basé sur la nouvelle valeur pour rembourser le prêteur d’argent dur.

2. Prêt d’argent dur Vs. Autres types de prêts

La principale différence entre le hard money lending et les autres types de prêts est que ce type de financement ne se concentre pas sur votre historique de crédit ou vos revenus comme garantie. Au lieu de cela, les prêteurs verront la valeur de la propriété comme le facteur déterminant, en mettant l’accent sur sa valeur après réparation (ARV). La VRA est la valeur de la propriété une fois que vos rénovations sont terminées.

Les autres différences comprennent :

• Les prêteurs d’argent dur n’investissent pas dans les résidences principales. Les propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire sont soumises à de nombreuses règles et réglementations, ce qui augmente le risque pour les prêteurs.

• Les hard money lenders ne vendent pas de prêts à Freddie Mac ou Fannie Mae. Le plus souvent, les prêteurs utilisent leur propre argent ou le lèvent auprès d’un pool d’investisseurs. Le montant qu’ils prêtent est basé sur leur spécialisation immobilière (s’il y en a une) et les risques qu’ils sont prêts à prendre.

• Les prêts hard money sont à court terme. Vous n’aurez pas le luxe de 15 à 30 ans pour rembourser vos prêts. Les prêts hard money doivent généralement être remboursés entre 6 et 18 mois.

• Les prêteurs hard money ont leurs propres critères de prêt. Un prêteur privé, par exemple, pourrait être votre ami, votre famille ou votre associé. En tant que tel, il peut ne pas avoir de critères préétablis avant de vous prêter de l’argent, ce qui vous donne plus de flexibilité pour négocier les conditions. Les prêteurs d’argent dur, d’autre part, viennent avec un ensemble spécifique de points initiaux, de taux d’intérêt et de durées définies.

Le pour et le contre des prêts d’argent dur

Je maintiens que les prêts d’argent dur représentent l’une des opportunités de financement les plus avantageuses pour les investisseurs. Peu de sources de capitaux, si tant est qu’il y en ait, peuvent rivaliser au même niveau que le hard money et offrir le même avantage concurrentiel. Après tout, c’est grâce aux prêts d’argent dur que de nombreux investisseurs ont pu acquérir leurs projets. Cela dit, les prêts durs ne sont pas sans inconvénients. Malgré ses avantages supérieurs, il y a des inconvénients à l’argent dur qui justifient la considération de chaque investisseur.

Passons en revue les avantages et les inconvénients de l’argent dur afin que vous puissiez peser les avantages et les inconvénients vous-même.

Pros

Sécuriser le financement avec un prêt d’argent dur vous offre un certain nombre d’avantages, notamment :

• Vitesse : La loi Dodd-Frank est une loi de réforme financière promulguée au cours de la dernière décennie. Il est venu avec de nouvelles réglementations sur les prêts hypothécaires, ce qui signifie que beaucoup de temps (souvent, des mois) est nécessaire pour un investisseur de conclure un prêt. D’un autre côté, le hard money lending est rapide, puisque vous pouvez obtenir un prêt en quelques jours ou semaines (selon les négociations). Le temps est essentiel, surtout pour les grands projets de développement, et le hard money lending peut aider à accélérer ce processus.

• Flexibilité : Les conditions peuvent être négociées avec les prêts de hard money lending, puisque vous traitez directement avec des investisseurs individuels. Les banques ne sont pas aussi flexibles.

• Collatéral : Avec le financement hard money, la propriété elle-même est votre garantie pour le prêt. Certains prêteurs acceptent même d’autres actifs, comme votre compte de retraite ou une propriété résidentielle à votre nom, comme base pour amorcer un prêt.

• Pas de « paperasserie » : Obtenir un prêt pour un immeuble de placement avec une hypothèque traditionnelle est difficile, voire impossible. Les emprunteurs traditionnels doivent se préoccuper du score de crédit, des ratios LTV, du rapport dette/revenu et de plusieurs autres indicateurs auxquels ils doivent répondre. Cependant, les prêteurs d’argent dur fonctionnent comme des prêteurs basés sur l’actif qui sont plus préoccupés par la propriété que par les références de l’emprunteur.

• Convenance : Il y a quelque chose à dire sur la commodité de pouvoir conclure avec de l’argent liquide. Avoir à fournir à un prêteur des relevés bancaires, des documents sur les revenus, des déclarations de revenus et des baux peut devenir accablant et consommer votre concentration et votre énergie. L’argent dur, d’autre part, supprime l’intermédiaire et une grande partie des maux de tête.

• Volume : Les prêteurs d’argent dur permettent aux investisseurs de tirer parti de l’argent d’autres personnes. Cela signifie que les investisseurs pourraient potentiellement financer plus d’une affaire à la fois. Les prêts traditionnels ne permettent pas une telle chose. Si vous voulez financer plusieurs transactions à la fois, vous devriez vraiment envisager un prêt hard money.

• Avantage concurrentiel : Le hard money permet aux investisseurs de battre la concurrence, ou du moins ceux qui utilisent un prêt traditionnel. Si pour rien d’autre, les vendeurs préfèrent les deux choses que l’argent dur offre : l’argent liquide et une transaction rapide.

Cons

Il y a, cependant, certains inconvénients à utiliser l’argent dur pour les investissements immobiliers :

• Coût : La commodité qui accompagne le prêt d’argent dur peut être son principal avantage ; cependant, c’est aussi son principal inconvénient. Étant donné que les prêteurs d’argent dur présentent un risque plus élevé que les emprunteurs, beaucoup peuvent demander jusqu’à 10 points de pourcentage de plus que les prêts traditionnels. Les taux d’intérêt vont de 10 à 15 %. Attendez-vous à ce que les autres frais soient également à un taux relativement accru, y compris les frais de montage et les frais de clôture.

• Échéancier de remboursement court : Une période de remboursement plus courte est le prix à payer pour être en mesure de mettre une propriété sur le marché ASAP. Cela peut aller de 6 à 18 mois. Assurez-vous que vous pouvez vendre la propriété et faire des profits dans les plus brefs délais.

Quand utiliser l’argent dur pour l’immobilier

Bien que les prêteurs d’argent dur émettent souvent des prêts pour presque n’importe quel type de propriété, certains types d’investissements immobiliers étaient absolument faits pour l’argent dur. Les projets de réhabilitation, les prêts à la construction et les prêts fonciers ont été faits pour être financés par l’argent dur.

Cela ne signifie pas que d’autres types d’investissements ne doivent pas être financés par l’argent dur. Si vous, l’acheteur d’une propriété, avez des problèmes de crédit, ou si vous avez besoin d’agir rapidement sur une affaire avant qu’elle ne disparaisse, la vitesse et la commodité offertes par un prêt d’argent dur peuvent valoir leur pesant d’or.

Finding Hard Money Lenders For Real Estate Investing

Beaucoup de nouveaux investisseurs s’inquiètent de la façon dont ils vont trouver des prêteurs d’argent dur pour avancer sur le financement de leur projet. Mais voici quelques façons simples d’aborder la question :

• Réunions de l’IRA ou de MeetUp : Souvent, les prêteurs d’argent dur prendront la parole lors d’événements immobiliers locaux. Si ce n’est pas le cas, demandez à des collègues membres s’ils connaissent des prêteurs dignes de confiance.

• Agent immobilier ou prêteur traditionnel : Demandez à cet agent immobilier, ou au courtier hypothécaire, dans votre réseau immobilier s’ils connaissent un prêteur d’argent dur avec lequel vous pourriez faire affaire.

• Google « Hard Money Lender » : Soyez juste prudent, il y a des individus sans scrupules là-bas. Assurez-vous de demander des références et de parler à des collègues investisseurs pour avoir leur avis.

Comment fonctionne le prêt d’argent dur ?

Du fait que ce sont des particuliers, chaque prêteur d’argent dur est différent. Comme indiqué ci-dessus, ces prêteurs viennent avec leurs propres exigences, qui comprennent le processus dont ils ont besoin pour conclure la transaction.

Pour vous donner une idée générale, voici le cours habituel du prêt d’argent dur:

1. Trouver un prêteur dur près de chez vous. Ne laissez pas le rejet d’un prêt bancaire vous pousser au désespoir. Faites des recherches et assurez-vous que le prêteur est digne de confiance. A-t-il un site Web légitime ? Est-il en règle avec ses propres investisseurs ? Ont-ils des poursuites en cours pour des prêts irrécouvrables ?

2. Prenez rendez-vous avec le prêteur. C’est également le moment où vous pouvez demander s’ils sont spécialisés dans un type de biens d’investissement ou s’ils ont déjà travaillé avec des projets qui reflètent le vôtre. Évaluez le délai spécifié pour le prêt et voyez si c’est quelque chose avec lequel vous pouvez travailler.

3. Préparez un contrat. Assurez-vous que vous proposez une bonne affaire avec un plan financier solide.

4. Informez le prêteur du prix de votre contrat. La plupart des prêteurs sont prêts à financer 60 à 70 pour cent de la VRA de la propriété. Les 30 à 40 % restants dépendent de vous. Vous augmenterez vos chances d’être approuvé si vous avez déjà cette information en main.

5. Faites évaluer la propriété. Le prêteur enverra une liste de ses évaluateurs de confiance ou aura le sien.

6. Préparez les documents supplémentaires nécessaires. Certains prêteurs peuvent exiger que vous présentiez d’autres documents, comme des W-2, des relevés bancaires, des talons de paie, etc.

7. Attendre l’approbation du prêteur. S’il s’agit d’une affaire que le prêteur trouve satisfaisante, alors il vous informera du montant et des modalités de paiement.

8. Consultez un avocat. Assurez-vous que vous êtes légalement protégé, surtout après avoir reçu la contre-offre du prêteur.

9. Fermeture du prêt. Cela se fera généralement dans une société de titres ou dans le bureau d’un avocat. Le prêteur mettra alors l’argent sous séquestre auprès de la société de titres. Cette dernière s’assure que tous les documents sont remplis et que les chèques sont émis pour toutes les parties concernées. Les coûts supplémentaires peuvent inclure tous les frais de clôture et les assurances de propriété.

Le plus souvent, les prêteurs accordent de l’argent aux propriétés qui ne seront pas sur le marché pendant longtemps, qui ont un bon potentiel de vente. Assurez-vous que votre équipe prévoit suffisamment de temps pour effectuer les rénovations. Il ne sert à rien de faire des projections irréalistes. Cela ne peut pas seulement vous faire reculer financièrement, mais peut-être brûler une éventuelle relation future avec votre prêteur d’argent dur.

Résumé

L’utilisation du prêt d’argent dur pour les acquisitions immobilières est devenue monnaie courante dans le secteur du logement. Si pour rien d’autre, un prêt hard money donne aux investisseurs un avantage sur ceux qui utilisent des méthodes de financement traditionnelles. Non seulement les emprunteurs de hard money sont en mesure d’obtenir des capitaux plus rapidement, mais les vendeurs favorisent également leurs offres parce qu’elles sont faites en espèces. Cela dit, si vous cherchez à financer une transaction, vous ne voudrez peut-être pas ignorer l’argent dur ; il pourrait être la seule chose qui vous permet d’obtenir ce dont vous avez besoin.

Avez-vous déjà acheté un immeuble de placement avec de l’argent dur ? Comment s’est déroulée votre expérience ? N’hésitez pas à nous faire savoir comment les choses se sont passées dans les commentaires ci-dessous.

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