A legfontosabb tudnivalók

• Mi az a keménypénz-hitelezés?

• Keménypénz-hitelezés GYIK

• Az előnyök és hátrányok

• Mikor érdemes kemény pénzt használni

A keménypénz-hitelezés alapjainak megismerése jelenti az első lépést az ingatlanfinanszírozás lebontásában. A kemény pénzes hitelek végül is az ingatlanbefektetők legjobb barátai; ezek jelentik a leggyorsabb utat az üzlet biztosításához. Mindazonáltal a keménypénz-hitelezés gyorsan bonyolulttá válhat, ezért fel kell ismernie, mibe keveredik, mielőtt bármilyen döntést hozna magának.

Az ingatlan keménypénz-hitelezés feltárásakor számos kérdést kell megértenie: Mik az előnyei és hátrányai egy ilyen stratégiának? Mikor érdemes magánfinanszírozást igénybe venni ingatlanokhoz? Hol találhat keménypénz-hitelezőket ingatlanokhoz? Minél többet tud a kemény pénzről, ami azt illeti, annál jobb. Ennek az útmutatónak arra kell szolgálnia, hogy megalapozza mindazt, amit napjaink egyik legnagyobb tőkeforrásáról tudni kell.

Mi a kemény pénzes hitelezés?

Minden befektető, aki olyan alternatív finanszírozást keres, amely nem a helyi bank bevonásával történik, hallhatta már a “kemény pénz” kifejezést. Talán már fel is tették maguknak a következő egyszerű kérdést: Mi az a kemény pénz hitelezés?

A kemény pénz hitelezés egy rövid távú kölcsön, amelyet magánbefektetőktől vagy magánszemélyektől kapnak, olyan feltételekkel, amelyek szigorúbbak lehetnek, mint egy hagyományos kölcsön. Bár ennek a kreatív finanszírozási lehetőségnek a feltételei szigorúbbak lehetnek, az ingatlanok magánfinanszírozásának ez a formája általában enyhébb kritériumokkal rendelkezik.

Hard Money Lending FAQs

1. A keménypénz-hitelezés nagy képe

A keménypénz-hitelezés egy másik módja annak, hogy egy befektető a hagyományos jelzáloghiteles eszközökön kívül finanszírozza ingatlanprojektjeit. Ez egy rövid lejáratú kölcsön, amelyet magánbefektetők vagy magánszemélyek biztosítanak más hagyományos intézmények, például bankok vagy hitelszövetkezetek helyett.

A kemény pénzkölcsönzést gyakran használják olyan befektetők, akik célja egy ingatlan javítása vagy felújítása és értékesítése. Tekintettel arra, hogy általában napok alatt (szemben a bankoktól kapott hetekkel) kölcsönt kaphat, ez kiváló választás a házfelújítók és ingatlanfejlesztők számára. Ez olyan befektetők számára is lehetőség, akiknek csak gyors javításokat kell végezniük, hogy növeljék az ingatlan értékét, majd az új érték alapján újabb kölcsönt biztosítanak, hogy kifizessék a kemény pénzes hitelezőt.

2. Hard Money Lending Vs. Egyéb hitelezési típusok

A fő különbség a keménypénz-hitelezés és más típusú hitelek között az, hogy ez a finanszírozási típus nem az Ön hiteltörténetére vagy jövedelmére összpontosít fedezetként. Ehelyett a hitelezők az ingatlan értékét tekintik meghatározó tényezőnek, hangsúlyozva annak javítás utáni értékét (ARV). Az ARV az ingatlan értéke, miután az Ön felújítása befejeződött.

Az egyéb különbségek közé tartozik:

• A kemény pénzes hitelezők nem fektetnek be elsődleges lakóházakba. A saját tulajdonú lakóingatlanokra számos szabály és előírás vonatkozik, ami növeli a hitelezők kockázatát.

• A kemény pénzes hitelezők nem adnak el hiteleket a Freddie Mac vagy a Fannie Mae számára. A hitelezők leggyakrabban saját pénzüket használják fel, vagy azt egy befektetői körből szerzik be. Az általuk kölcsönzött összeg az ingatlanszakmai specializációjukon (ha van ilyen) és a kockázatvállalási hajlandóságukon alapul.

• A kemény pénzkölcsönök rövid lejáratúak. Nem engedheti meg magának azt a luxust, hogy 15-30 év alatt visszafizesse a kölcsönt. A kemény pénzes hiteleket jellemzően 6 és 18 hónap között kell visszafizetni.

• A kemény pénzes hitelezőknek saját hitelezési kritériumaik vannak. Egy magánhitelező például lehet az Ön barátja, családtagja vagy üzlettársa. Mint ilyen, előfordulhat, hogy nincsenek előre meghatározott kritériumaik, mielőtt pénzt adnának kölcsön, így nagyobb rugalmasságot biztosítanak Önnek a feltételek megtárgyalásában. A keménypénz-hitelezők viszont meghatározott előzetes pontokkal, kamatlábakkal és meghatározott időtartamokkal rendelkeznek.

A keménypénz-hitelek előnyei és hátrányai

Fenntartom, hogy a keménypénz-hitelek az egyik legelőnyösebb finanszírozási lehetőséget jelentik a befektetők számára, amelyet kihasználhatnak. Kevés olyan tőkeforrás van, ha van egyáltalán, amely a kemény pénzzel azonos szinten versenyezhet, és ugyanazt a versenyelőnyt kínálja. Végül is sok befektető a kemény pénzes hiteleknek köszönheti, hogy egyáltalán megszerezte az ügyleteit. Ez azt jelenti, hogy a kemény pénznek is megvannak a maga fenntartásai. Felsőbbrendű előnyei ellenére a kemény pénznek vannak olyan hátulütői, amelyek minden befektető számára megfontolandóak.

Vessünk egy pillantást a kemény pénz előnyeire és hátrányaira, hogy Ön is mérlegelhesse az előnyöket és hátrányokat.

Az előnyök

A finanszírozás biztosítása kemény pénz hitelezéssel számos előnyt kínál Önnek, többek között:

• Gyorsaság: A Dodd-Frank törvény az elmúlt évtizedben hatályba lépett pénzügyi reformtörvény. Új szabályozásokkal járt a jelzáloghitelezésre vonatkozóan, ami azt jelenti, hogy sok időre (gyakran hónapokra) van szükség ahhoz, hogy egy befektető lezárjon egy kölcsönt. Ezzel szemben a keménypénz-hitelezés gyors, mivel napok vagy hetek alatt (a tárgyalásoktól függően) biztosíthatja a kölcsönt. Az idő elengedhetetlen, különösen a nagy fejlesztési projektek esetében, és a keménypénz-hitelezés segíthet felgyorsítani ezt a folyamatot.

• Flexibilitás: A keménypénz-hitelek esetében a feltételekről lehet tárgyalni, mivel közvetlenül egyéni befektetőkkel van dolga. A bankok nem ilyen rugalmasak.

• Biztosíték: A keménypénz-finanszírozás esetén maga az ingatlan a hitel biztosítéka. Egyes hitelezők még egyéb vagyontárgyakat, például a nyugdíjszámláját vagy az Ön nevén lévő lakóingatlant is elfogadják a hitel indításának alapjaként.

• Nincs “bürokrácia”: Hagyományos jelzáloghitellel nehéz, ha nem lehetetlen hitelt felvenni egy befektetési ingatlanra. A hagyományos hitelfelvevőknek aggódniuk kell a hitelpontszám, az LTV-arányok, az adósság-bevétel arány és számos más mutató miatt, amelyeknek meg kell felelniük a kritériumoknak. A kemény pénz hitelezők azonban eszközalapú hitelezőként működnek, akiket jobban érdekel az ingatlan, mint a hitelfelvevő hitele.

• Kényelem: Van valami, amit a készpénzzel való zárás kényelméről lehet mondani. Az, hogy a hitelezőnek bankszámlakivonatokat, jövedelmi dokumentációt, adóbevallásokat és bérleti szerződéseket kell benyújtania, megterhelővé válhat, és felemésztheti az Ön figyelmét és energiáját. A kemény pénz viszont kiküszöböli a közvetítőket és sok fejfájást.

• Volumen: A keménypénz-hitelezők lehetővé teszik a befektetők számára, hogy mások pénzét felhasználják. Ez azt jelenti, hogy a befektetők potenciálisan egyszerre több üzletet is finanszírozhatnak. A hagyományos hitelek nem tesznek ilyet. Ha egyszerre több üzletet szeretne finanszírozni, akkor valóban érdemes megfontolni a kemény pénzes kölcsönt.

• Versenyképes előny: A kemény pénz lehetővé teszi a befektetők számára, hogy megelőzzék a versenytársakat, vagy legalábbis azokat, akik hagyományos hitelt használnak. Ha másért nem is, az eladók előnyben részesítik azt a két dolgot, amit a kemény pénz kínál: a készpénzt és az időben történő tranzakciót.

Hátrányok

Vannak azonban bizonyos hátrányai annak, ha kemény pénzt használunk ingatlanbefektetésekhez:

• Költség: A keménypénz-hitelezéssel járó kényelem lehet az elsődleges előnye, ugyanakkor ez egyben a fő hátránya is. Tekintettel arra, hogy a keménypénz-hitelezők nagyobb kockázatot vállalnak, mint a hitelfelvevők, sokan akár 10 százalékponttal magasabb összeget is kérhetnek, mint a hagyományos hiteleknél. A kamatlábak 10 és 15 százalék között mozognak. Számítson arra, hogy az egyéb díjak is viszonylag megnövekedett mértékűek lesznek, beleértve a kezdeményezési díjakat és a zárási költségeket.

• Rövid visszafizetési ütemterv: A rövidebb törlesztési időszak az ára annak, hogy az ingatlan minél előbb a piacra kerülhessen. Ez bárhol 6 és 18 hónap között lehet. Győződjön meg róla, hogy a lehető legrövidebb időn belül el tudja adni az ingatlant és profitálni tud belőle.

Mikor használjon kemény pénzt ingatlanokhoz

Noha a kemény pénzes hitelezők gyakran szinte bármilyen típusú ingatlanra adnak kölcsönt, bizonyos típusú ingatlanbefektetések abszolút kemény pénzre készültek. A rehabilitációs projektek, az építési hitelek és a földhitelek kemény pénzzel történő finanszírozásra készültek.

Ez nem jelenti azt, hogy más típusú befektetéseket nem szabad kemény pénzzel finanszírozni. Ha Önnek, egy ingatlan vevőjének hitelproblémái vannak, vagy gyorsan kell cselekednie egy üzleten, mielőtt az eltűnik, a kemény pénzes hitel által nyújtott gyorsaság és kényelem aranyat érhet.

Kemény pénzes hitelezők megtalálása ingatlanbefektetéshez

Mi új befektetők sokan azon bosszankodnak, hogyan találnak kemény pénzes hitelezőket, hogy elinduljanak a projektjük finanszírozásában. De itt van néhány egyszerű módja annak, hogy megközelítsék ezt:

• REIA vagy MeetUp találkozók: Gyakran kemény pénz hitelezők beszélni fog a helyi ingatlan rendezvényeken. Ha nem, kérdezd meg a tagtársaidat, hogy ismernek-e megbízható hitelezőket.

• Ingatlanügynök vagy hagyományos hitelező: Kérdezze meg azt az ingatlanügynököt vagy jelzálogügynököt az ingatlanhálózatában, hogy ismer-e olyan keménypénz-hitelezőt, akivel üzletet köthetne.

• Google “Hard Money Lender”: Csak légy óvatos, vannak gátlástalan egyének odakint. Ügyeljen arra, hogy kérjen referenciákat, és beszéljen befektető társaival, hogy kikérje a véleményüket.

How Does Hard Money Lending Work?

Mivel ezek magánszemélyek, minden kemény pénz kölcsönadó különbözik. Mint fentebb említettük, ezek a hitelezők saját követelményekkel rendelkeznek, amelyek magukban foglalják azt a folyamatot, amelyre szükségük van a tranzakció lezárásához.

Azért, hogy általános képet adjak, ez a szokásos menet a kemény pénzkölcsönzés során:

1. Találjon egy kemény hitelezőt az Ön közelében. Ne hagyja, hogy a banki hitel elutasítása kétségbeesésbe kergesse. Kutasson utána, és győződjön meg arról, hogy a hitelező megbízható. Van legitim weboldaluk? Jó helyzetben vannak a saját befektetőikkel szemben? Vannak-e folyamatban lévő peres ügyeik rossz hitelek miatt?

2. Szervezzen találkozót a hitelezővel. Ez az az időpont, amikor arról is érdeklődhet, hogy egyfajta befektetési ingatlanra specializálódtak-e, vagy dolgoztak-e korábban olyan projektekkel, amelyek a tiédet tükrözik. Mérje fel a hitelre meghatározott időkeretet, és nézze meg, hogy ez olyasmi-e, amivel együtt tud dolgozni.

3. Készítse elő a szerződést. Győződjön meg róla, hogy jó ajánlatot tesz egy megbízható pénzügyi tervvel.

4. Tájékoztassa a hitelezőt a szerződéses árról. A legtöbb hitelező az ingatlan ARV-értékének 60-70 százalékát hajlandó finanszírozni. A fennmaradó 30-40 százalék már csak Önön múlik. Megnöveli a jóváhagyás esélyét, ha ez már a kezében van.

5. Vizsgáltassa fel az ingatlant. A hitelező vagy elküldi a megbízható értékbecslők listáját, vagy rendelkezik saját értékbecslővel.

6. Készítse elő a szükséges további dokumentumokat. Egyes hitelezők megkövetelhetik, hogy egyéb dokumentumokat mutasson be, például W-2-ket, bankszámlakivonatokat, fizetési csekkeket stb.

7. Várjon a hitelező jóváhagyására. Ha az üzletet a hitelező kielégítőnek találja, akkor tájékoztatni fogja Önt az összegről és a fizetési feltételekről.

8. Konzultáljon ügyvéddel. Győződjön meg arról, hogy jogi védelemben részesül, különösen miután megkapta a hitelező ellenajánlatát.

9. Zárja le a kölcsönt. Ez jellemzően egy jogtulajdonos cégnél vagy egy ügyvédi irodában történik. A hitelező ezután letétbe helyezi a pénzt a jogtulajdonos cégnél. A címtársaság gondoskodik arról, hogy minden papírmunka elkészüljön, és hogy a csekkeket minden érintett fél számára kiállítsák. A további költségek közé tartozhatnak az esetleges zárási díjak és az ingatlanbiztosítások.

A hitelezők leggyakrabban olyan ingatlanokra adnak pénzt, amelyek nem sokáig lesznek a piacon, és jó értékesítési potenciállal rendelkeznek. Győződjön meg róla, hogy csapata elegendő időt tervez be a felújítások elvégzésére. Nincs értelme irreális előrejelzésekkel előállni. Ez nem csak anyagilag vetheti vissza Önt, de esetleg megégetheti a kemény pénzes hitelezőjével való esetleges jövőbeli kapcsolatát.

Összefoglaló

A kemény pénzes hitelek ingatlanvásárlásra történő felhasználása mindennapossá vált a lakásszektorban. Ha másért nem is, a kemény pénzes hitel előnyt biztosít a befektetőknek a hagyományos finanszírozási módszereket használókkal szemben. Nemcsak a kemény pénzes hitelfelvevőknek kell gyorsabban tőkéhez jutniuk, hanem az eladók is előnyben részesítik az ajánlataikat, mivel készpénzzel készülnek. Ez azt jelenti, hogy ha egy üzletet szeretne finanszírozni, nem szabad figyelmen kívül hagyni a kemény pénzt; ez lehet az egyetlen dolog, ami megszerzi, amire szüksége van.

Vett már valaha befektetési ingatlant kemény pénzzel? Milyenek voltak a tapasztalataid? Nyugodtan ossza meg velünk, hogyan mentek a dolgok az alábbi hozzászólásokban.

A pénzhiány tartja vissza az ingatlanbefektetéstől? Ne hagyja!

Az egyik akadály, amellyel sok új befektető szembesül, az ingatlanügyletek finanszírozásának megtalálása. Than Merrill szakértő befektető által tartott új online ingatlanos tanfolyamunk célja, hogy segítsen a befektetők számára elérhető számos finanszírozási lehetőség megismerésében, valamint a mai legjövedelmezőbb ingatlanbefektetési stratégiák megismerésében.

Kattintson ide, és regisztráljon az egynapos ingatlanos webináriumunkra, és kezdje el tanulni, hogyan fektessen be a mai ingatlanpiacon!