A preferált tőke egy alternatív finanszírozási forma, amelyet vagy a mezzanine finanszírozás helyett, vagy annak alárendelve nyújtanak a kereskedelmi ingatlanügyletekben. Ez egy olyan közös vállalatba történő tőkebefektetés, amely jellemzően egy ingatlantulajdonos szervezet közvetlen vagy közvetett tulajdonosa. Bár az elsőbbségi tőkebefektetések a mezzanine hitelekhez hasonló tulajdonságokkal rendelkeznek, nem hitelek, és (általában, de nem mindig) fedezetlenek. Az elsőbbségi részvénybefektetéseket gyakran strukturálják “kemény” elsőbbségi részvényként, ha inkább adósságszerűek, vagy “puha” elsőbbségi részvényként, ha inkább részvényszerűek. Sok elsőbbségi tőkebefektetés valahol a kettő között helyezkedik el.

Az elsőbbségi tőkebefektetések főbb jellemzői a következők:

1. Az elsőbbségi tőkebefektető és a fejlesztő közös vállalat partnerei. Kapcsolatukat korlátolt felelősségű társasági szerződésben vagy betéti társasági szerződésben dokumentálják. A megállapodás gyakran hosszadalmas és összetett, és a “kemény” elsőbbségi tőkeügyletekben hasonlíthat egy kölcsönszerződéshez.
2. A fejlesztő az ügyvezető tag vagy adott esetben az általános partner.
3. A fejlesztő irányítja a társaság vagy a partnerség napi tevékenységét, gyakran az elsőbbségi tőkebefektető jóváhagyásától függően bizonyos megállapodott főbb döntésekhez.
4. Az elsőbbségi tőkebefektetőt elsőbbségi felosztással fizetik vissza, amelyet úgy lehet kialakítani, hogy a pénzforgalomtól függetlenül felhalmozódjon vagy ütemezett felosztás legyen.
5. Az elsőbbségi tőkebefektető jogorvoslati lehetőségei a fejlesztő mulasztása esetén jellemzően magukban foglalják azt a szerződéses jogot, hogy a fejlesztőt eltávolítsa a közös vállalat irányítása alól, adott esetben ügyvezető taggá vagy általános partnerré váljon, és a továbbiakban minden, az ingatlannal kapcsolatos döntést meghozzon. A “kemény” elsőbbségi tőkével összefüggésben egyes elsőbbségi tőkebefektetők tárgyalásokat folytatnak a fejlesztő közös vállalkozásban lévő tőkéjének elzálogosításáról, és a fejlesztő nemteljesítésének bekövetkezése esetén gyakorolják a zálogjogból eredő jogaikat, és kizárják a fejlesztőt a tulajdonosi struktúrából.
6. A fejlesztőt (vagy más partnereket, tagokat vagy hitelképes személyeket) a felek megegyezésétől függően felkérhetik, hogy a mezzanine hitelhez hasonló “rossz fiú” garanciával, befejezési garanciával és/vagy környezetvédelmi kártalanítással kártalanítsa az elsőbbségi tőkebefektetőt.
7. Az elsőbbségi tőkebefektetésnek általában van egy kötelező visszaváltási időpontja, amikor a tőkebefektetést teljes egészében vissza kell váltani, ami általában egybeesik a jelzáloghitel lejárati időpontjával.

Ha az ingatlant elsőbbségi jelzáloghitel terheli, az elsőbbségi tőkebefektetőnek biztosítania kell, hogy befektetése és jogorvoslati lehetőségei ne ütközzenek a hiteldokumentumok feltételeivel, beleértve például egy tipikus jelzáloghitel-szerződés átruházás elleni rendelkezéseit. Ennek megfelelően fontos, hogy az elsőbbségi tőkebefektető az elismerési megállapodás révén (vagy más módon, a jelzáloghitel dokumentumaiban megfogalmazott és elismert jogokkal) hozzon létre jogviszonyt az elsőbbségi hitelezővel. Bár az elismerési megállapodásnak nincs “szabványos” formája, az elismerési megállapodások egyre inkább hasonlítanak az elsőbbségi hitel-mezzanine hitel közötti hitelezői megállapodásokhoz, mivel az elsőbbségi tőkebefektetések egyre inkább adósságszerűvé válnak.

A következőkben bemutatunk néhányat a legfontosabb jogok közül, amelyeket az elsőbbségi tőkebefektető jellemzően azt kívánja, hogy a jelzáloghitelező elismerje az elsőbbségi tőkebefektető jogainak gyakorlásával kapcsolatban:

1. Az elsőbbségi tőkebefektető joga a fejlesztő eltávolítására és a vállalat vagy társulás, annak leányvállalatai és eszközei feletti ellenőrzés és döntéshozatali jogkör átvételére.
2. Az elsőbbségi tőkebefektető joga arra, hogy kikényszerítse az alapul szolgáló ingatlan (és/vagy az abban lévő összes tulajdonosi érdekeltség) értékesítését az általa meghatározott áron és feltételekkel.
3. Zálogjog fennállása esetén az elsőbbségi tőkebefektető joga arra, hogy a fejlesztőnek a közös vállalatban lévő érdekeltségeit és jogait az Uniform Commercial Code szerinti kényszerértékesítési eljárás keretében értékesítse.
4. Az elsőbbségi tőkebefektető joga, hogy a jelzáloghitelezőtől nemteljesítésről szóló értesítéseket kapjon, és hogy független lehetősége legyen az elsőbbségi hitelből eredő mulasztások orvoslására.
5. Az elsőbbségi tőkebefektető joga, hogy az ingatlantulajdonos egységet az irányítási megállapodás és bármely kapcsolt megállapodás felmondására késztesse, és az ingatlankezelőt és más szolgáltatókat az elsőbbségi tőkebefektető számára elfogadható harmadik felekkel helyettesítse.

Mivel az elsőbbségi tőkebefektető ezekre a különleges elismerési jogokra törekszik, a jelzáloghitelezők külön vállalják az elsőbbségi tőkebefektetőt, és gyakran megkövetelik, hogy az elsőbbségi tőkebefektető megfeleljen bizonyos előírásoknak a pénzügyi erősség és az ingatlanbefektetés és -kezelés terén szerzett tapasztalat tekintetében.

Reméljük, hasznosnak találja az ingatlanügyletekbe történő elsőbbségi tőkebefektetés általános összefoglalóját. Nem célja, hogy kimerítő legyen, vagy hogy az elsőbbségi tőkebefektetések minden szempontját tartalmazza. Például az elsőbbségi tőkebefektetésekből eredő átminősítési kockázatok és adózási megfontolások túlmutatnak e figyelmeztetés keretein, és azokat is elemezni kell, mielőtt tőkét kötne egy elsőbbségi tőkebefektetési lehetőséghez.

Ha kérdése van az elsőbbségi tőkebefektetői jogokkal vagy az elismerési megállapodásokkal kapcsolatban, kérjük, forduljon Tim Davishez ([email protected]; 215.864.6829), Steven Couryhoz ([email protected]; 212.631.4412) vagy Rachel Schneidmanhoz ([email protected]; 212.631.1254).