Mi az előleg egy házra?

A foglaló a ház eladási árának nem finanszírozott része, ami azt jelenti, hogy ez az a pénz, amit előre fizet a záráskor, a jelzáloggal kapcsolatos díjak és illetékek mellett. Az előleg a teljes eladási ár százalékában van kifejezve.

Az előleg a vevő azonnali készpénzes tőkéjét jelenti a lakásban, a fennmaradó összeget pedig idővel jelzáloghitel-törlesztés formájában fizeti ki. Ahogy Ön törleszti a jelzáloghitelét, és az otthona értéke növekszik, a saját tőke növekszik.

Hogyan kell kiszámítani az előleget

A Bankrate előlegkalkulátorával képet kaphat arról, hogy a különböző előlegösszegek hogyan hatnak a jelzáloghitel-fizetésre és a megtakarítható kamatokra.

Az, hogy mennyit tudsz majd letenni, több tényezőtől függ, de általánosságban elmondható, hogy minél nagyobb az előleg, annál jobb. Ez azért van, mert minél kevesebbet kell finanszíroznia a jelzáloghitelével, annál olcsóbb lesz a hitel.

Néhányan megtakarításból szerzik be az előleget, mások pedig a jelenlegi házuk eladásából, vagy a családtól, barátoktól kapott ajándékokból vagy támogatásokból, illetve a lakásvásárlóknak szóló speciális programokból.

Mennyi az előleg egy házra?

Az összeg, amelyet le kell tennie egy otthonra, attól függ, milyen típusú hitelt kap, és a hitelező követelményeitől. Olyan tényezők, mint a jövedelem, a készpénzállomány, a hitelpontszám és az adósság/jövedelem arány befolyásolhatják azt, hogy Ön jogosult-e vagy sem, valamint a hitel feltételeit.

Általánosságban elmondható, hogy a hagyományos – magánhitelezőn vagy a két államilag támogatott szervezet, a Fannie Mae vagy a Freddie Mac által nyújtott vagy garantált – hitelfelvételhez 5 százalék és 15 százalék közötti összegű előlegre van szükség. Egyes hagyományos hitelprogramok azonban csak 3 százalékos előleget tesznek lehetővé, így azok számára is vannak lehetőségek, akik kevesebb készpénzzel rendelkeznek.

Ez azt jelenti, hogy a 20 százalékos előleg a hagyományos hitelre azt jelenti, hogy nem kell fizetnie a magán jelzálogbiztosításért, vagy PMI-ért, ami jelentősen növelheti a havi jelzáloghitelt.

A húsz százalék nem a mágikus szám mindenféle jelzáloghitel esetében. Más hitelek sokkal kevesebb előleget tesznek lehetővé – néhány államilag támogatott program esetében akár 3,5 százalékot is -, és az arra jogosult katonai katonáknak vagy veteránoknak egyáltalán nem kell letenniük pénzt.

Szóval, ha 100 000 dollárért veszel házat:

• A 3,5 százalékos előleg 3500 dollárt jelent.
• Egy 20 százalékos foglaló 20 000 dollárt jelent.

Mennyit kell letenni egy házra?

Az, hogy mennyit kell letenni egy házra, személyes döntés, amely elsősorban a pénzügyeitől és attól függ, hogy milyen hitelprogramot használ.

Ha már megtakarított egy jó darab pénzt az idők során, vagy van egy váratlan bevétel, amelyet az előlegre tud alkalmazni, akkor Ön előrébb jár a játékban. Ha még csak most kezded, hónapokig vagy akár évekig is eltarthat, amíg megtakarítasz az előlegre. Vannak zárási költségek is, amelyekre szintén spórolni kell.

Amint említettük, egyes hitelprogramok nem igényelnek előleget, míg mások csak 3 százalékos előleget követelnek meg, de lehet egy csapda: A hitelezők magasabb kamatlábat számíthatnak fel, hogy csökkentsék az ilyen típusú hitelek kockázatát, ami azt jelenti, hogy több kamatot kell fizetnie a hitel futamideje alatt.

Figyeljen arra, hogy ha több pénzt tesz le, a havi jelzáloghitel-fizetés és a hitel-érték arány alacsonyabb lesz. Az LTV-arány, amely a hitelösszeget osztja az otthon értékével, kulcsszerepet játszik a jelzáloghitel jóváhagyásában. Segít annak meghatározásában is, hogy mennyi pénzt vehet fel a hitelezőtől.

A nagyobb összegű előleg előnyei

Az, hogy Ön képes megtakarítani az előlegre, jó jele annak, hogy készen áll a lakástulajdonlással járó pénzügyi elkötelezettségre.

Az előlegek megvédik a vásárlókat a negatív saját tőkétől is, ha a piac visszaesést szenved el. Ha mondjuk 3 százalékot tesz le, és a lakás piaci értéke 5 százalékkal csökken, akkor többel tartozik, mint amennyit a ház ér, és 2 százalékkal lesz víz alatt a jelzáloghitele. Ha azonban ugyanezen a piacon 20 százalékot tett volna le, akkor még mindig lenne saját tőkéje az otthonában.

Amellett, hogy megvédi a befektetését, a nagyobb összegű előleg befizetése hosszú távon pénzt takaríthat meg. Íme néhány mód, ahogyan ez hatással lehet a pénzügyeire:

• Alacsonyabb jelzáloghitel-kamatláb – Minél kevesebb pénzt vesz fel, annál kevesebb kamatot kell fizetnie, és általában annál alacsonyabb lesz a kamatlába.
• Több saját tőke – Minél nagyobb százalékát birtokolja az otthonának, annál nagyobb a saját tőkéje. Ez különösen akkor lehet hasznos, ha egy nagy felújítási projektet vagy más vásárlást szeretne finanszírozni, mivel a saját tőkéjét egy készpénzes refinanszírozás, lakáscélú hitel vagy lakáscélú hitelkeret (HELOC) révén kihasználhatja, hogy viszonylag olcsón vehessen fel kölcsönt otthona értékével szemben.
• Alacsonyabb havi törlesztőrészletek – Az alacsony kamatlábakkal együtt jár, hogy minél kevesebb pénzt vett fel, annál kevesebb lesz a tartozása, és ez azt jelenti, hogy havonta kevesebbet kell visszafizetnie.
• Olcsóbb zárási költségek – A hitelezőnek a záráskor fizetendő díjakat általában a hitel teljes értékének százalékában számítják ki, így minél kevesebbet vesz fel, annál kevesebbel tartozik majd nekik a záráskor is.

Minimális előlegkövetelmények

Még lehet, hogy már van egy előleg összege a fejében. Itt megnézzük néhány gyakori hiteltípus minimális követelményeit.

Hagyományos hitel: Fannie Mae és Freddie Mac félállami hitelezők által támogatott hagyományos hitelek mindössze 3 százalékos előleget igényelhetnek, de lehetnek bizonyos jövedelmi korlátozások és szigorú hitelkövetelmények a jogosultsághoz. A hitelezők más típusú hagyományos hitelek esetében gyakran 5-15 százalékos előleget követelnek meg.

Ha 20 százaléknál kisebb összegű előleggel kap hagyományos hitelt, akkor magán jelzálogbiztosítást (PMI) kell fizetnie. A PMI havi költsége az Ön hitelpontszámától, az előleg nagyságától és a hitel összegétől függően változik. Vegye figyelembe, hogy egyes hitelezők lemondhatnak a PMI-ről, de gyakran magasabb kamatot számítanak fel a nagyobb kockázat miatt.

FHA-hitel: 3,5 százalék

A Federal Housing Administration által biztosított FHA-hitel esetében a minimális előleg 3,5 százalék. Ez azt jelenti, hogy az FHA 96,5 százalékos maximális finanszírozást kínál, de a jogosultsághoz legalább 580-as FICO pontszámra van szükség.

Az FHA-hitelekhez előzetes jelzálogbiztosítási díj (MIP) és éves MIP tartozik.

Az előzetes MIP az alapkölcsön teljes összegének 1,75 százaléka, az éves MIP pedig a kölcsön hosszától és attól függ, hogy Ön mennyit tesz le. A 95 százalék alatti LTV-vel rendelkező 30 éves fix kamatozású hitelek esetében 0,80 százalékot, azaz 80 bázispontot kell fizetnie. Ugyanezeknél a 95 százaléknál magasabb LTV-vel rendelkező hiteleknél a MIP 0,85 százalék, azaz 85 bázispont. Ezek a számok magasabbak lesznek (100, illetve 105 bázispont) a 625 500 dollárnál nagyobb értékű hitelek esetében.

A minimálisnál magasabb előleget is befizethet az FHA-hitelre. Ennek ösztönzésére az FHA alacsonyabb hitelfelvételi költségeket számít fel, ha az Ön előlegének mértéke 5 százalék vagy annál nagyobb. Az FHA és a magán jelzálogbiztosítás közötti egyik különbség az, hogy az FHA nem számít fel többet az alacsonyabb hitelképességű embereknek.

Van egy figyelemre méltó hátránya annak, hogy 10 százaléknál kevesebbet kell letenni egy FHA-hitelre. Ha ezt teszi, nem tudja törölni az éves jelzálogbiztosítási díjakat; azokat a hitel élettartama alatt vagy a refinanszírozásig vagy az eladásig fizeti.

VA-hitel és USDA-hitel: Nulla százalék

Az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma (VA) és az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma (USDA) nulla százalékos előlegfizetési kötelezettségű hiteleket garantál a jogosult lakásvásárlók számára.

A VA-hitelek a fegyveres erők legtöbb tagja és veteránja számára elérhetőek. Az USDA-hitelek a kijelölt vidéki területeken állnak rendelkezésre. Az USDA honlapján térképek mutatják, hogy mely területek jogosultak erre.

Mindkét hiteltípus esetén Ön rendes hitelnyújtótól vesz fel kölcsönt, de a VA vagy az USDA garantálja a kölcsönt. Jelzálogbiztosítás nincs, de valószínűleg finanszírozási díjat vagy garanciadíjat kell fizetnie.

Mennyibe kerül az átlagos előleg?

2020-ban a Nemzeti Ingatlanügynökök Szövetsége szerint az összes vásárló esetében az átlagos előleg 12 százalék volt. A legalacsonyabb az első lakásvásárlók esetében volt, mindössze 7 százalék, és a legmagasabb az ismételt vásárlók esetében, 16 százalék.

Miért követelnek meg a jelzáloghitelezők előleget

A hitelezők számára – legyen az bank, hitelszövetkezet vagy más típusú hitelező – az előleg segít ellensúlyozni a jelzáloghitel nyújtásával járó kockázatot, mivel ez azt jelenti, hogy a hitelfelvevőnek azonnal van némi bőre a játékban és egy befektetést kell védenie. Minél több pénzt tesz le, annál kevesebbet veszít a hitelező, ha Ön nem teljesíti a kifizetéseket, és a hitelezőnek el kell foglalóznia, különösen a hitel futamidejének elején. Ez az oka annak, hogy a hitelfelvevők, akik kevesebb mint 20 százalékot tesznek le általában kap PMI, mivel ez védi a hitelezők azáltal, hogy visszafizeti a kifizetetlen részét a hitel, ha a hitelfelvevő nem fizet.

Ezen túlmenően, az összeg az előleg befolyásolhatja a kamatlábat kap, mint a hitelezők általában alacsonyabb kamatokat kínálnak a hitelfelvevők, akik nagyobb előleget.

Végül, előlegek szerepet játszanak meghatározásában az összeg, amit kölcsönözhet. A hitelpontszámok és az adósságszint mellett a hitelezők a jelzáloghitelek jóváhagyási folyamatának részeként a hitel-érték arányt (LTV) is vizsgálják (a kölcsönadott összeg az otthon értékéhez viszonyítva). Minél nagyobb a foglaló, annál jobb lesz az LTV-je.

Legvégső sor

Ne ijedjen meg a különböző hitellehetőségektől és azok különböző foglalókövetelményeitől. Fontolja meg a jelzáloghitel-brókerrel való együttműködést, különösen, ha Ön első lakásvásárló, hogy feltárja azokat a programokat, amelyeknek értelme lehet az Ön és az Ön helyzete számára.

Ne feledje, hogy Fontos, hogy ne merítse ki a nyugdíj-megtakarítási számláját vagy a vészhelyzeti alapját, hogy otthont vásároljon, vagy túlfeszítse magát a vásárlással, így nem tud továbbra is hozzájárulni ezekhez az egyéb pénzügyi célokhoz.

A jelzáloghitelek ilyen alacsony kamatai miatt most nagyszerű alkalom lehet arra, hogy házvásárlásra gondoljon. Csak győződjön meg róla, hogy minden költséget előre megértett.

Következő lépések:

• 10 első lakásvásárlási hitel és program
• Első lakásvásárlási útmutató
• Tippek első lakásvásárlóknak