Preferred equity to alternatywna forma finansowania, która jest dostarczana albo zamiast, albo podrzędnie w stosunku do finansowania typu mezzanine w transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych. Jest to inwestycja kapitałowa w joint venture, które jest, zazwyczaj, bezpośrednim lub pośrednim właścicielem podmiotu posiadającego nieruchomość. Chociaż preferowane inwestycje kapitałowe mają cechy podobne do pożyczek typu mezzanine, nie są one pożyczkami i są (zazwyczaj, ale nie zawsze) niezabezpieczone. Inwestycje w akcje uprzywilejowane są często strukturyzowane jako „twarde” akcje uprzywilejowane, jeśli są bardziej podobne do długu, lub „miękkie” akcje uprzywilejowane, jeśli są bardziej podobne do kapitału własnego. Wiele preferowanych inwestycji kapitałowych mieści się gdzieś pomiędzy nimi.

Główne cechy preferowanych inwestycji kapitałowych obejmują następujące elementy:

1. Preferowany inwestor kapitałowy i deweloper są partnerami w spółce joint venture. Ich relacja jest udokumentowana w umowie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub umowie spółki komandytowej. Umowa jest często długa i skomplikowana, a w „twardych” preferowanych transakcji kapitałowych, może przypominać umowę pożyczki.
2. Deweloper jest wspólnikiem zarządzającym lub komplementariuszem, w zależności od przypadku.
3. Deweloper zarządza codzienną działalnością spółki lub partnerstwa, często pod warunkiem zatwierdzenia przez preferowanego inwestora kapitałowego niektórych uzgodnionych głównych decyzji.
4. Preferowany inwestor kapitałowy jest spłacany przez priorytetowe wypłaty, które mogą być skonstruowane w taki sposób, aby narastały lub miały zaplanowane wypłaty, niezależnie od przepływów pieniężnych.
5. Zadośćuczynienia preferowanego inwestora kapitałowego w przypadku niewywiązania się przez dewelopera ze zobowiązań zazwyczaj obejmują umowne prawo do odsunięcia dewelopera od kontroli nad spółką joint venture, objęcia funkcji członka zarządzającego lub komplementariusza, w zależności od sytuacji, oraz podejmowania wszystkich decyzji związanych z nieruchomością w przyszłości. W kontekście „twardego” kapitału uprzywilejowanego, niektórzy inwestorzy kapitału uprzywilejowanego negocjują zastawienie kapitału własnego dewelopera we wspólnym przedsięwzięciu, a po wystąpieniu niewykonania zobowiązania przez dewelopera, wykonują swoje prawa wynikające z zastawu i wykluczają dewelopera ze struktury własności.
6. Deweloper (lub inni partnerzy, członkowie lub osoby posiadające zdolność kredytową) może, w zależności od uzgodnień stron, zostać poproszony o zwolnienie z odpowiedzialności uprzywilejowanego inwestora kapitałowego za pomocą gwarancji „złego chłopca”, gwarancji wykonania i/lub odszkodowania środowiskowego, podobnie jak w przypadku kredytu typu mezzanine.
7. Preferowana inwestycja kapitałowa będzie zazwyczaj posiadała obowiązkowy termin wykupu, w którym inwestycja kapitałowa musi zostać wykupiona w całości, co zazwyczaj będzie równoznaczne z terminem zapadalności kredytu hipotecznego.

Jeśli nieruchomość jest obciążona długiem hipotecznym, preferowany inwestor kapitałowy musi zapewnić, że jego inwestycja i środki zaradcze nie naruszają warunków dokumentów kredytowych, w tym, na przykład, postanowień anty-transferowych typowej umowy kredytu hipotecznego. W związku z tym ważne jest, aby inwestor uprzywilejowany w zakresie kapitału własnego stworzył podmiot uprzywilejowany z kredytodawcą nadrzędnym poprzez umowę uznania (lub w inny sposób, aby jego prawa zostały określone i uznane w dokumentach kredytu hipotecznego). Chociaż nie istnieje „standardowa” forma umowy uznania, umowy uznania stają się coraz bardziej podobne do umów między wierzycielami kredytów nadrzędnych i antresolowych, ponieważ inwestycje w akcje uprzywilejowane coraz bardziej przypominają długi.

Poniżej przedstawiono niektóre z kluczowych praw, które inwestor kapitału uprzywilejowanego zazwyczaj chce, aby kredytodawca hipoteczny uznał w związku z wykonywaniem praw przez inwestora kapitału uprzywilejowanego:

1. Prawo inwestora kapitału uprzywilejowanego do usunięcia dewelopera i przejęcia kontroli i władzy decyzyjnej nad spółką lub partnerstwem, jej podmiotami zależnymi i aktywami.
2. Prawo preferowanego inwestora kapitałowego do wymuszenia sprzedaży nieruchomości bazowej (i/lub wszystkich udziałów w niej) po cenie i na warunkach przez niego określonych.
3. Jeśli istnieje zastaw, prawo preferowanego inwestora kapitałowego do realizacji udziałów i praw dewelopera w podmiocie joint venture zgodnie z przepisami Uniform Commercial Code foreclosure action.
4. Preferowany inwestor kapitałowy ma prawo do otrzymywania zawiadomień o niewykonaniu zobowiązania od kredytodawcy hipotecznego i ma niezależną możliwość naprawienia niewykonania zobowiązań wynikających z kredytu uprzywilejowanego.
5. Preferowany inwestor kapitałowy ma prawo spowodować, że podmiot będący właścicielem nieruchomości rozwiąże umowę o zarządzanie i wszelkie umowy powiązane oraz zastąpi zarządcę nieruchomości i innych dostawców osobami trzecimi akceptowalnymi przez preferowanego inwestora kapitałowego.

Zważywszy, że preferowany inwestor kapitałowy dąży do uzyskania tych konkretnych praw uznania, kredytodawcy hipoteczni będą oddzielnie gwarantować preferowanego inwestora kapitałowego i często wymagają, aby preferowany inwestor kapitałowy spełniał określone standardy dotyczące siły finansowej i doświadczenia w inwestowaniu i zarządzaniu nieruchomościami.

Mamy nadzieję, że to ogólne podsumowanie preferowanego inwestowania kapitałowego w transakcje na rynku nieruchomości okaże się pomocne. Nie ma ono na celu wyczerpania tematu ani uwzględnienia wszystkich aspektów inwestycji w akcje uprzywilejowane. Na przykład, ryzyko zmiany oznaczeń oraz kwestie podatkowe wynikające z inwestycji w akcje uprzywilejowane wykraczają poza zakres tego wpisu i powinny zostać przeanalizowane przed zaangażowaniem kapitału w inwestycję w akcje uprzywilejowane.

Jeśli mają Państwo pytania dotyczące praw inwestorów w akcje uprzywilejowane lub umów o uznanie, prosimy o kontakt z Timem Davisem ([email protected]; 215.864.6829), Stevenem Coury ([email protected]; 212.631.4412) lub Rachel Schneidman ([email protected]; 212.631.1254).