Nyckelresultat

• Vad är lån med hårda pengar?

• Fakultativa frågor om utlåning med hårda pengar

• Fördelar och nackdelar

• När man ska använda hårda pengar

Förståelse för grunderna i utlåning med hårda pengar utgör det första steget för att bryta ner fastighetsfinansiering. Hard money-lån är trots allt en fastighetsinvesterares bästa vän; de är den snabbaste vägen till att säkra en affär. Icke desto mindre kan utlåning med hårda pengar snabbt bli komplicerad, så du måste inse vad du ger dig in på innan du fattar några beslut för dig själv.

När du utforskar utlåning med hårda pengar för fastigheter måste du förstå flera frågor: Vad är fördelarna och nackdelarna med en sådan strategi? När ska du använda privat finansiering för fastigheter? Var kan du hitta långivare med hårda pengar för fastigheter? Ju mer du vet om hårda pengar, för den delen, desto bättre. Den här guiden ska fungera som en solid grund för allt du behöver veta om en av dagens största kapitalkällor.

Vad är Hard Money Lending?

Många investerare som letar efter alternativ finansiering som inte involverar deras lokala bank kan ha hört termen ”hard money”. De kanske till och med har ställt sig en enkel följdfråga: Vad är hard money lending?

Hard money lending är ett kortfristigt lån som erhålls från privata investerare eller privatpersoner, på villkor som kan vara strängare än ett traditionellt lån. Även om villkoren för detta kreativa finansieringsalternativ kan vara strängare har denna form av privat finansiering av fastigheter i allmänhet mildare kriterier.

Hard Money Lending FAQs

1. Den stora bilden av Hard Money Lending

Hard Money Lending är ett annat sätt för en investerare att finansiera sina fastighetsprojekt utanför de traditionella hypotekslånen. Det är ett kortfristigt lån som säkras från privata investerare eller privatpersoner i stället för andra traditionella institutioner som banker eller kreditföreningar.

Hard money lending används ofta av investerare som syftar till att förbättra eller renovera en fastighet och sälja den. Med tanke på att du vanligtvis kan få ett lån på några dagar (i motsats till veckor från banker) är detta ett bra val för husvändare och fastighetsutvecklare. Detta är också ett alternativ för investerare som bara behöver göra snabba reparationer för att höja värdet på en fastighet och sedan säkra ett annat lån baserat på det nya värdet för att betala av hard money-låntagaren.

2. Hard Money Lending Vs. Andra lånetyper

Den största skillnaden mellan lån med hårda pengar och andra typer av lån är att denna typ av finansiering inte fokuserar på din kredithistoria eller inkomst som säkerhet. Istället ser långivarna fastighetens värde som den avgörande faktorn och betonar dess värde efter reparation (ARV). ARV är fastighetens värde när dina renoveringar är klara.

Andra skillnader är:

• Hard money-långivare investerar inte i primära bostäder. Egna bostadsfastigheter omfattas av många regler och bestämmelser, vilket ökar risken för långivarna.

• Hard money-långivare säljer inte lån till Freddie Mac eller Fannie Mae. Oftast använder långivarna sina egna pengar eller tar upp dem från en pool av investerare. Beloppet de lånar ut baseras på deras fastighetsspecialisering (om det finns någon) och de risker de är bekväma att ta.

• Hårda penninglån är kortsiktiga. Du kommer inte att ha lyxen av 15 till 30 år för att betala tillbaka dina lån. Hard money-lån behöver vanligtvis återbetalas någonstans mellan 6 och 18 månader.

• Hard money-långivare har sina egna utlåningskriterier. En privat långivare kan till exempel vara din vän, familj eller affärspartner. Som sådan kanske de inte har några förutbestämda kriterier innan de lånar ut pengar till dig, vilket ger dig mer flexibilitet när det gäller att förhandla om villkoren. Hard money-långivare, å andra sidan, kommer med en specifik uppsättning av upfront-punkter, räntesatser och definierade löptider.

The Pros And Cons Of Hard Money Loans

Jag vidhåller att hard money-lån representerar en av de enskilt mest fördelaktiga finansieringsmöjligheterna för investerare att utnyttja. Få kapitalkällor, om ens några, kan konkurrera på samma nivå som hard money och erbjuda samma konkurrensfördel. Det är trots allt hårda lån som många investerare har att tacka för att de överhuvudtaget har kunnat förvärva sina affärer. Med detta sagt är hårda pengar inte utan sina egna förbehåll. Trots sina överlägsna fördelar finns det nackdelar med hårda pengar som motiverar att varje investerare överväger.

Låt oss ta en titt på för- och nackdelarna med hårda pengar så att du själv kan väga för- och nackdelarna.

Fördelar

Säkra finansieringen med ett lån med hårda pengar ger dig ett antal fördelar, bland annat:

• Snabbhet: Dodd-Frank Act är en finansiell reformlagstiftning som antagits under det senaste decenniet. Den kom med nya regler för hypotekslån, vilket innebär att det krävs mycket tid (ofta månader) för att en investerare ska kunna avsluta ett lån. Å andra sidan är hårdpengslån snabbt, eftersom du kan säkra ett lån på dagar eller veckor (beroende på förhandlingar). Tid är viktigt, särskilt för stora utvecklingsprojekt, och utlåning med hårda pengar kan bidra till att påskynda processen.

• Flexibilitet: Villkoren kan förhandlas med lån med hårda pengar, eftersom du handlar direkt med enskilda investerare. Banker är inte lika flexibla.

• Säkerhet: Med finansiering med hårda pengar är själva fastigheten din säkerhet för lånet. Vissa långivare accepterar även andra tillgångar, som ditt pensionskonto eller bostadsfastighet i ditt namn, som grund för att starta ett lån.

• Ingen ”byråkrati”: Att få ett lån för en investeringsfastighet med ett traditionellt hypotekslån är svårt, om inte omöjligt. Traditionella låntagare måste oroa sig för kreditvärdighet, LTV-kvot, skuld-inkomstförhållande och flera andra indikatorer som de måste uppfylla kriterier för. Hard money-långivare fungerar dock som tillgångsbaserade långivare som bryr sig mer om fastigheten än om låntagarens meriter.

• Bekvämlighet: Det finns något att säga om bekvämligheten med att kunna stänga med kontanter. Att behöva förse en långivare med kontoutdrag, inkomstdokumentation, skattedeklarationer och hyreskontrakt kan bli övermäktigt och ta upp ditt fokus och din energi. Hard money, å andra sidan, skär bort mellanhanden och mycket av huvudvärken.

• Volym: Hard money-långivare gör det möjligt för investerare att utnyttja andras pengar som hävstång. Det innebär att investerare potentiellt kan finansiera mer än en affär åt gången. Traditionella lån gör inget sådant. Om du vill finansiera flera affärer samtidigt bör du verkligen överväga ett lån med hårda pengar.

• Konkurrensfördel: Med hårda pengar kan investerare slå ut konkurrenterna, eller åtminstone de som använder ett traditionellt lån. Om inte annat föredrar säljarna de två saker som hårda pengar erbjuder: kontanter och en snabb transaktion.

Minister

Det finns dock vissa nackdelar med att använda sig av hårda pengar för fastighetsinvesteringar:

• Kostnad: Den bekvämlighet som följer med utlåning med hårda pengar kan vara dess främsta fördel, men det är också dess största nackdel. Med tanke på att långivare av hårda pengar har högre risk än låntagare kan många kräva upp till 10 procentenheter högre än traditionella lån. Räntesatserna varierar mellan 10 och 15 procent. Räkna med att andra avgifter också kommer att ligga på en relativt förhöjd nivå, inklusive uppläggningsavgifter och slutkostnader.

• Kort återbetalningsschema: En kortare återbetalningstid är priset att betala för att kunna få en fastighet listad på marknaden ASAP. Detta kan vara någonstans mellan 6 och 18 månader. Se till att du kan sälja fastigheten och göra vinst så snart som möjligt.

När du ska använda hårda pengar för fastigheter

Tyvärr utfärdar långivare av hårda pengar ofta lån för nästan vilken typ av fastighet som helst, men vissa typer av fastighetsinvesteringar är absolut gjorda för hårda pengar. Rehabprojekt, bygglån och marklån var gjorda för att finansieras med hårda pengar.

Detta betyder inte att andra typer av investeringar inte bör finansieras med hårda pengar. Om du som köpare av en fastighet har kreditproblem, eller om du behöver agera snabbt på en affär innan den försvinner, kan den snabbhet och bekvämlighet som ett lån med hårda pengar erbjuder vara värd sin vikt i guld.

Finnande av långivare med hårda pengar för fastighetsinvesteringar

Många nya investerare oroar sig över hur de ska hitta långivare med hårda pengar för att komma igång med finansieringen av sitt projekt. Men här finns ett par enkla sätt att närma sig detta:

• REIA eller MeetUp-möten: Ofta kommer långivare av hårda pengar att tala vid lokala fastighetsevenemang. Om inte, fråga andra medlemmar om de känner till några pålitliga långivare.

• Mäklare eller traditionella långivare: Fråga mäklaren eller hypoteksmäklaren i ditt fastighetsnätverk om de känner till en långivare med hårda pengar som du kan göra affärer med.

• Google ”Hard Money Lender”: Var bara försiktig, det finns en del skrupelfria personer där ute. Se till att be om referenser och prata med andra investerare för att få deras åsikt.

Hur fungerar Hard Money Lending?

Med tanke på att det rör sig om privatpersoner är varje Hard Money Lender olika. Som nämnts ovan har dessa långivare sina egna krav, vilket inkluderar den process de behöver för att avsluta transaktionen.

För att ge dig en allmän uppfattning är detta det vanliga förloppet vid utlåning av hårda pengar:

1. Finn en hård lånefinansiär nära dig. Låt inte avslaget på ett banklån driva dig till desperation. Undersök och försäkra dig om att långivaren är pålitlig. Har de en legitim webbplats? Har de god status hos sina egna investerare? Har de pågående rättegångar på grund av dåliga lån?

2. Skapa ett möte med långivaren. Det är också då du kan fråga om de är specialiserade på en typ av investeringsobjekt eller om de tidigare har arbetat med projekt som speglar ditt. Bedöm den tidsram som anges för lånet och se om det är något du kan arbeta med.

3. Förbered ett kontrakt. Se till att du erbjuder en bra affär med en sund finansiell plan.

4. Informera långivaren om ditt kontraktspris. De flesta långivare är villiga att finansiera 60 till 70 procent av fastighetens ARV. De resterande 30 till 40 procenten är upp till dig. Du ökar dina chanser att bli godkänd om du redan har detta till hands.

5. Få fastigheten värderad. Långivaren kommer antingen att skicka en lista över sina betrodda värderingsmän eller ha en egen.

6. Förbered ytterligare dokument som behövs. Vissa långivare kan kräva att du presenterar annan dokumentation, som W-2s, kontoutdrag, lönebesked etc.

7. Vänta på långivarens godkännande. Om det är en affär som långivaren finner tillfredsställande kommer de att informera dig om beloppet och betalningsvillkoren.

8. Konsultera en advokat. Se till att du är juridiskt skyddad, särskilt efter att du fått långivarens motbud.

9. Slutar lånet. Detta görs vanligtvis på ett titelföretag eller på en advokats kontor. Långivaren kommer sedan att sätta in pengarna i en depå hos titelföretaget. Titelföretaget skulle se till att allt pappersarbete är slutfört och att checkar utfärdas till alla inblandade parter. Ytterligare kostnader kan inkludera eventuella stängningsavgifter och fastighetsförsäkringar.

Men oftast beviljar långivare pengar till fastigheter som inte kommer att vara på marknaden länge, som har god försäljningspotential. Se till att ditt team budgeterar gott om tid för att slutföra renoveringarna. Det är ingen idé att komma med orealistiska prognoser. Detta kan inte bara sätta dig tillbaka ekonomiskt utan eventuellt bränna en eventuell framtida relation med din hard money-långivare.

Sammanfattning

Användning av hard money-lån för fastighetsförvärv har blivit vanligt inom bostadssektorn. Om inte annat ger ett lån med hårda pengar investerare en fördel jämfört med dem som använder traditionella finansieringsmetoder. Inte bara bör låntagare med hårda pengar kunna säkra kapital snabbare, utan säljarna kommer också att gynna deras erbjudanden eftersom de är gjorda med kontanter. Med det sagt, om du vill finansiera en affär kanske du inte vill ignorera hårda pengar; det kan vara det enda som ger dig det du behöver.

Har du någonsin köpt en investeringsfastighet med hårda pengar? Hur var din erfarenhet? Låt oss gärna veta hur det gick i kommentarerna nedan.

Håller brist på pengar dig från att investera i fastigheter? Låt det inte vara!

Ett av de hinder som många nya investerare möter är att hitta finansiering för sina fastighetsaffärer. Vår nya onlinekurs om fastigheter, som leds av expertinvesteraren Than Merrill, är utformad för att hjälpa dig att komma igång med att lära dig om de många finansieringsalternativ som finns tillgängliga för investerare, samt dagens mest lönsamma strategier för fastighetsinvesteringar.

Klicka här för att registrera dig för vårt 1-dagars webbseminarium om fastigheter och komma igång med att lära dig att investera på dagens fastighetsmarknad!