Preferred equity är en alternativ finansieringsform som tillhandahålls antingen i stället för, eller är underordnad mezzaninfinansiering i kommersiella fastighetstransaktioner. Det är en kapitalinvestering i ett joint venture, som vanligtvis är en direkt eller indirekt ägare av en fastighetsägande enhet. Även om preferenskapitalinvesteringar har egenskaper som liknar mezzaninlån är de inte lån och är (i allmänhet men inte alltid) utan säkerhet. Investeringar i preferensaktier är ofta strukturerade som antingen ”hårda” preferensaktier, om de är mer skuldliknande, eller ”mjuka” preferensaktier, om de är mer aktieliknande. Många preferred equity-investeringar ligger någonstans däremellan.

De viktigaste kännetecknen för preferred equity-investeringar är följande:

1. Investeraren i preferred equity och utvecklaren är joint venture-partners. Deras relation dokumenteras i ett avtal om aktiebolag eller ett avtal om kommanditbolag. Avtalet är ofta långt och komplicerat, och i ”hårda” preferred equity-affärer kan det likna ett låneavtal.
2. Byggherren är den ledande medlemmen eller komplementären, beroende på vad som är tillämpligt.
3. Byggherren sköter den dagliga verksamheten i bolaget eller partnerskapet, ofta med förbehåll för preferred equity-investerarens godkännande av vissa överenskomna större beslut.
4. Den prioriterade aktieinvesteraren återbetalas genom prioriterade utdelningar, som kan struktureras så att de antingen uppkommer eller har schemalagda utdelningar, oberoende av kassaflödet.
5. Den prioriterade aktieinvesterarens åtgärder vid byggherrens försummelse innefattar vanligen den avtalsenliga rätten att ta bort byggherren från kontrollen av samriskföretaget, bli den ledande medlemmen eller komplementären, i tillämpliga fall, och att fatta alla fastighetsrelaterade beslut i framtiden. När det gäller ”hårda” preferensaktier förhandlar vissa investerare i preferensaktier om en pantsättning av byggherrens aktier i samriskföretaget, och när byggherren inte uppfyller sina skyldigheter utövar de sina rättigheter enligt pantsättningen och stänger ut byggherren ur ägarstrukturen.
6. Byggherren (eller andra delägare, medlemmar eller kreditvärdiga personer) kan, beroende på parternas överenskommelse, ombeds att ersätta den prioriterade aktieinvesteraren med en ”bad boy”-garanti, en fullgörandegaranti och/eller en miljöersättning, i likhet med ett mezzaninlån.
7. Den prioriterade aktieinvesteringen kommer vanligtvis att ha ett obligatoriskt inlösningsdatum då aktieinvesteringen måste lösas in i sin helhet, vilket vanligtvis kommer att vara samterminerat med förfallodagen för hypotekslånet.

Om fastigheten belastas av prioriterade hypotekslån måste den prioriterade aktieinvesteraren se till att dess investering och rättsmedel inte strider mot villkoren i lånedokumenten, inklusive, som exempel, bestämmelserna om förbud mot överföring i ett typiskt hypotekslåneavtal. Följaktligen är det viktigt att den prioriterade aktieinvesteraren skapar ett privatförhållande med den prioriterade långivaren genom ett avtal om erkännande (eller på annat sätt får rättigheterna inskrivna och erkända i hypotekslånedokumenten). Även om det inte finns någon ”standardform” för avtal om erkännande, blir avtalen om erkännande i allt högre grad ganska lika avtalen om borgenärer mellan prioriterade lån och mezzaninlån, eftersom investeringar i preferensaktier i allt högre grad blir mer skuldliknande.

Nedan följer några av de viktigaste rättigheter som investeraren i preferensaktier typiskt sett vill att hypotekslånaren ska erkänna i samband med att investeraren i preferensaktier utövar sina rättigheter:

1. Investeraren i preferensaktier har rätt att avlägsna byggherren och ta över kontrollen och beslutsbefogenheterna för bolaget eller partnerskapet, dess dotterbolag och tillgångar.
2. Den prioriterade aktieinvesterarens rätt att tvinga fram en försäljning av den underliggande fastigheten (och/eller alla ägarintressen i den) till ett pris och på sådana villkor som den kan bestämma.
3. Om det finns en pant, den prioriterade aktieinvesterarens rätt att förverkliga byggherrens intressen och rättigheter i samriskföretaget i enlighet med en utmätningsåtgärd enligt Uniform Commercial Code.
4. Den prioriterade aktieinvesterarens rätt att ta emot meddelanden om betalningsinställelse från hypotekslånaren och ha en oberoende möjlighet att avhjälpa betalningsinställelse enligt det prioriterade lånet.
5. Den prioriterade aktieinvesterarens rätt att förmå den fastighetsägande enheten att säga upp förvaltningsavtalet och eventuella anknutna avtal, och ersätta fastighetsförvaltaren och andra leverantörer med tredje parter som är godtagbara för den prioriterade aktieinvesteraren.

Med tanke på att den prioriterade aktieinvesteraren eftersträvar dessa specifika erkännanderätter kommer hypotekslånegivarna att separat teckna den prioriterade aktieinvesteraren och kräver ofta att den prioriterade aktieinvesteraren uppfyller vissa standarder när det gäller finansiell styrka och erfarenhet av fastighetsinvesteringar och förvaltning.

Vi hoppas att denna allmänna sammanfattning av prioriterad aktieinvestering i fastighetstransaktioner är till hjälp för dig. Den är inte avsedd att vara uttömmande eller omfatta alla aspekter av en preferensaktieinvestering. Till exempel ligger risker för omklassificering och skatteöverväganden som uppstår i samband med investeringar i preferensaktier utanför räckvidden för denna varning och bör också analyseras innan man satsar kapital på en möjlighet att investera i preferensaktier.

Om du har frågor om rättigheter för investerare i preferensaktier eller avtal om erkännande av preferensaktier, vänligen kontakta Tim Davis ([email protected]; 215.864.6829), Steven Coury ([email protected]; 212.631.4412), eller Rachel Schneidman ([email protected]; 212.631.1254).