Erikoispääoma on vaihtoehtoinen rahoitusmuoto, jota tarjotaan joko välirahoituksen sijasta tai sen jälkeen kaupallisissa kiinteistökaupoissa. Se on pääomasijoitus yhteisyritykseen, joka on tyypillisesti kiinteistön omistavan yksikön suora tai välillinen omistaja. Vaikka etuoikeutetuilla pääomasijoituksilla on samanlaisia ominaisuuksia kuin mezzanine-lainoilla, ne eivät ole lainoja, ja ne ovat (yleensä mutta eivät aina) vakuudettomia. Etuoikeutetut oman pääoman ehtoiset sijoitukset ovat usein rakenteeltaan joko ”kovia” etuoikeutettuja oman pääoman ehtoisia sijoituksia, jos ne muistuttavat enemmän velkaa, tai ”pehmeitä” etuoikeutettuja oman pääoman ehtoisia sijoituksia, jos ne muistuttavat enemmän omaa pääomaa. Monet etuoikeutetut oman pääoman ehtoiset sijoitukset sijoittuvat jonnekin tähän väliin.

Erikoisoikeutettujen oman pääoman ehtoisten sijoitusten pääpiirteisiin kuuluvat seuraavat:

1. Erikoisoikeutettuun omaan pääomaan sijoittava taho ja rakennuttaja ovat yhteisyrityskumppaneita. Heidän suhteensa dokumentoidaan osakeyhtiösopimuksessa tai kommandiittiyhtiösopimuksessa. Sopimus on usein pitkä ja monimutkainen, ja ”kovissa” etuoikeutetun osakepääoman kaupoissa se voi muistuttaa lainasopimusta.
2. Rakennuttaja on tapauksen mukaan toimitusjohtaja tai vastuunalainen yhtiömies.
3. Rakennuttaja johtaa yhtiön tai henkilöyhtiön päivittäistä toimintaa, ja sen edellytyksenä on usein etuoikeutetun osakepääoman sijoittajan hyväksyntä tietyille sovituille tärkeille päätöksille.
4. Erityispääomasijoittajalle maksetaan takaisin etuoikeutetuilla voitonjaoilla, jotka voidaan järjestää siten, että ne joko kertyvät tai että ne jaetaan aikataulun mukaisesti kassavirrasta riippumatta.
5. Erityispääomasijoittajan oikeussuojakeinoihin rakennuttajan laiminlyönnin varalta kuuluu tyypillisesti sopimusperusteinen oikeus poistaa rakennuttaja yhteisyrityksen määräysvallasta, ryhtyä toimitusjohtavaksi yhtiömieheksi tai vastuunalaiseksi yhtiömieheksi (tapauksen mukaan) ja tehdä kaikki kiinteistöön liittyvät päätökset jatkossa. Kovan etuoikeutetun osakepääoman yhteydessä jotkut etuoikeutetun osakepääoman sijoittajat neuvottelevat rakennuttajan osakepääoman panttaamisesta yhteisyrityksessä, ja kun rakennuttaja laiminlyö velvoitteensa, he käyttävät panttauksen mukaisia oikeuksiaan ja sulkevat rakennuttajan pois omistusrakenteesta.
6. Rakennuttajaa (tai muita osakkaita, jäseniä tai luottokelpoisia henkilöitä) voidaan osapuolten yhteisymmärryksestä riippuen pyytää korvaamaan etuoikeutettuun pääomasijoittajaan sijoittajalle välirahoituslainan kaltainen ”pahan pojan” takuu, valmistumistakuu ja/tai ympäristökorvaus.
7. Erityispääomasijoituksella on yleensä pakollinen lunastuspäivä, jolloin pääomasijoitus on lunastettava kokonaisuudessaan, mikä on yleensä sama kuin kiinnityslainan eräpäivä.

Jos kiinteistöä rasittaa etuoikeutettu kiinnitysvelka, ensisijaisen pääomasijoittajan on huolehdittava siitä, että sen sijoitus ja oikeussuojakeinot eivät ole ristiriidassa lainaasiakirjojen ehtojen kanssa, mukaan luettuina esimerkiksi tavanomaisen kiinnityslainan siirtämisen vastaiset määräykset. Näin ollen on tärkeää, että etuoikeutettu pääomasijoittaja luo etuoikeussuhteen etuoikeusasemassa olevaan lainanantajaan tunnustamista koskevalla sopimuksella (tai että hänen oikeutensa on muulla tavoin sisällytetty ja tunnustettu kiinnityslainaa koskeviin asiakirjoihin). Vaikka tunnustamista koskevaa sopimusta ei olekaan ”vakiomuodossa”, tunnustamista koskevat sopimukset muistuttavat yhä enemmän etuoikeutetun lainan ja välirahoituslainan välisiä velkojien välisiä sopimuksia, koska etuoikeutetun oman pääoman ehtoiset sijoitukset muistuttavat yhä enemmän velkaa.

Seuraavassa on lueteltu joitakin keskeisiä oikeuksia, jotka etuoikeutettu oman pääoman ehtoinen sijoittaja tyypillisesti haluaa kiinnityslainanantajan tunnustavan etuoikeutetun oman pääoman ehtoisen sijoittajan oikeuksien käyttämisen yhteydessä:

1. Erikoisoikeutetun oman pääoman ehtoisen sijoittajan oikeus irrottaa rakennuttaja ja ottaa haltuunsa määräysvalta ja päätöksentekovalta yhtiössä tai yhtiömuotoisessa yhtiömuodossa olevassa yhtiössä ja sen tytäryhtiöissä ja omaisuudessa.
2. Erityispääomasijoittajan oikeus pakottaa kohde-etuutena oleva kiinteistö (ja/tai kaikki omistusosuudet siinä) myyntiin määrittelemäänsä hintaan ja määrittelemillään ehdoilla.
3. Jos on olemassa pantti, etuuskohteluun oikeutetun pääomasijoittajan oikeus realisoida kehittäjän osuudet ja oikeudet yhteisyritysyhtiössä yhtenäisen kauppalain (Uniform Commercial Code) mukaisen ulosmittauskanteen mukaisesti.
4. Erityispääomasijoittajan oikeus saada kiinnityslainanantajalta ilmoituksia laiminlyönneistä ja saada itsenäinen mahdollisuus korjata etuoikeusasemaltaan ensisijaisen lainan mukaiset laiminlyönnit.
5. Erityispääomasijoittajan oikeus saada kiinteistön omistava yhteisö irtisanomaan isännöintisopimus ja mahdolliset liitännäissopimukset ja korvata isännöitsijä ja muut palveluntarjoajat etuuskohteluun oikeutetun pääomasijoittajan kannalta hyväksyttävillä kolmansilla osapuolilla.

Koska etuoikeutettu pääomasijoittaja tavoittelee näitä erityisiä tunnustamisoikeuksia, asuntolainanantajat tekevät erillisen merkintäsitoumuksen etuoikeutetulle pääomasijoittajalle ja vaativat usein, että etuoikeutettu pääomasijoittaja täyttää tietyt vaatimukset taloudellisesta vahvuudesta ja kokemuksesta kiinteistösijoittamisessa ja -hallinnoinnissa.

Toivomme, että löydät tästä yleiskatsauksesta etuoikeutettuun pääomasijoittamiseen kiinteistötransaktioissa liittyvästä yleiskatsauksesta apua. Sen ei ole tarkoitus olla tyhjentävä eikä sisältää kaikkia etuoikeutetun oman pääoman ehtoiseen sijoitukseen liittyviä näkökohtia. Esimerkiksi etuoikeutettuihin osakesijoituksiin liittyvät uudelleenluokitteluriskit ja verotukselliset näkökohdat eivät kuulu tämän varoituksen piiriin, ja ne olisi myös analysoitava ennen pääoman sitomista etuoikeutettuihin osakesijoituksiin.

Jos sinulla on kysymyksiä etuoikeutettuihin osakesijoituksiin liittyvistä sijoittajan oikeuksista tai tunnustamista koskevista sopimuksista, ota yhteyttä Tim Davisiin ([email protected]; 215.864.6829), Steven Couryyn ([email protected]; 212.631.4412) tai Rachel Schneidmaniin ([email protected]; 212.631.1254).