Bunurile imobiliare sunt proprietăți, terenuri, clădiri, drepturi aeriene deasupra terenului și drepturi subterane sub pământ. Termenul de imobiliare înseamnă proprietate reală, sau fizică. „Real” provine din rădăcina latină res, sau lucruri. Alții spun că provine din cuvântul latin rex, care înseamnă „regal”, deoarece regii dețineau toate terenurile din regatele lor. Constituția SUA a restricționat inițial dreptul de vot doar pentru proprietarii de bunuri imobiliare.
Patru tipuri de bunuri imobiliare
Există patru tipuri de bunuri imobiliare:
- Bunurile imobiliare rezidențiale includ atât construcțiile noi, cât și casele revândute. Cea mai comună categorie este reprezentată de casele unifamiliale. Există, de asemenea, condominii, cooperative, case de oraș, duplexuri, locuințe cu trei etaje, cvadruple, case de mare valoare, case multigeneraționale și case de vacanță.
- Imobiliarele comerciale includ centre comerciale și centre comerciale de tip strip mall, clădiri medicale și educaționale, hoteluri și birouri. Clădirile de apartamente sunt adesea considerate comerciale, chiar dacă sunt folosite pentru locuințe. Acest lucru se datorează faptului că acestea sunt deținute pentru a produce venituri.
- Imobiliarele industriale includ clădiri și proprietăți de producție, precum și depozite. Clădirile pot fi folosite pentru cercetare, producție, depozitare și distribuție de bunuri. Unele clădiri care distribuie bunuri sunt considerate bunuri imobiliare comerciale. Clasificarea este importantă deoarece zonarea, construcția și vânzările sunt tratate în mod diferit.
- Terenurile includ terenurile libere, fermele în funcțiune și fermele. Subcategoriile din cadrul terenurilor vacante includ terenurile nedezvoltate, dezvoltarea timpurie sau reutilizarea, subdiviziunea și asamblarea sitului. Iată mai multe la Tranzacții cu brokerii de terenuri.
Cum funcționează industria imobiliară
Imobiliarele se referă, de asemenea, la producerea, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare. Imobiliarele influențează economia Statelor Unite, fiind un motor esențial al creșterii economice.
Construcția de clădiri noi este o componentă a produsului intern brut. Aceasta include atât clădiri rezidențiale, cât și comerciale și industriale. În 2018, construcțiile imobiliare au contribuit cu 1,15 trilioane de dolari la producția economică a națiunii. Aceasta reprezintă 6,2% din produsul intern brut al SUA. Este mai mult decât cele 1,13 trilioane de dolari din 2017, dar tot mai puțin decât vârful din 2006 de 1,19 trilioane de dolari. La acea vreme, construcțiile imobiliare reprezentau o componentă consistentă de 8,9% din PIB.
Construcția de locuințe noi este o categorie critică. Aceasta include construcția de case unifamiliale, case de oraș și condominii. Asociația Națională a Constructorilor de Case oferă date lunare privind vânzările de case și prețurile medii. Datele privind vânzările de case noi sunt un indicator economic principal. Este nevoie de patru luni pentru a stabili o tendință pentru casele noi vândute.
NAHB raportează, de asemenea, începerea construcțiilor de case noi, acestea fiind numărul de proiecte de construcție de case la care se începe să se pună piatra de temelie.
Agenții imobiliari ajută proprietarii de case, întreprinderile și investitorii să cumpere și să vândă toate cele patru tipuri de proprietăți. Industria este de obicei împărțită în specialiști care se concentrează pe unul dintre aceste tipuri.
Agenții vânzătorilor ajută la găsirea cumpărătorilor fie prin intermediul Serviciului de liste multiple, fie prin contactele lor profesionale. Ei stabilesc prețul proprietății dumneavoastră, folosind liste comparative ale proprietăților vândute recent, cunoscute sub numele de „comps”. Aceștia vă pot ajuta să vă aranjați proprietatea astfel încât să arate cât mai bine pentru clienți. Vă asistă în negocierile cu cumpărătorul, ajutându-vă să obțineți cel mai mare preț posibil. Iată mai multe servicii ale agenților vânzătorilor.
Agenții cumpărătorilor oferă servicii similare pentru cumpărătorul casei. Ei cunosc piața locală. Asta înseamnă că pot găsi o proprietate care să îndeplinească cele mai importante criterii ale dumneavoastră. Ei compară, de asemenea, prețurile, numite „a face comparații”. Acest lucru le permite să vă ghideze spre zone care sunt accesibile. Agenții cumpărătorilor negociază pentru dumneavoastră, indicând motivele pentru care vânzătorul ar trebui să accepte un preț mai mic. Aceștia vă ajută cu aspectele legale ale procesului, inclusiv căutarea titlului, inspecția și finanțarea.
Agenții imobiliari care doresc să își sporească profesionalismul devin REALTORS®. Asociația Națională a REALTORS® oferă rapoarte lunare cu privire la numărul de case revândute și prețul mediu al acestora. Este un indicator mai bun al sănătății industriei imobiliare în general decât construcția de case noi.
Aceasta deoarece constructorii de case noi pot fi prea entuziasmați cu privire la vânzările viitoare și supraconstruiesc. Ei pot, de asemenea, să reducă prețurile pentru a forța vânzările. Proprietarii de locuințe individuale trebuie să urmeze oferta și cererea de pe piață. Ei nu au influența necesară pentru a manipula piața. NAR oferă statisticile actuale ale pieței imobiliare.
Investiții imobiliare
Toată lumea care cumpără sau vinde o casă se implică în investiții imobiliare. Asta înseamnă că trebuie să luați în considerare mai mulți factori. Va crește valoarea casei în timp ce locuiți în ea? Dacă obțineți un credit ipotecar, cum vă vor afecta ratele viitoare ale dobânzilor și impozitele?
Multe persoane se descurcă atât de bine investind în casele lor încât vor să cumpere și să vândă case ca o afacere. Există multe modalități de a face acest lucru. În primul rând, puteți să întoarceți o casă. Aceasta este situația în care cumperi o casă pentru a o îmbunătăți și apoi o vinzi. Mulți oameni dețin mai multe case și le închiriază. Alții folosesc Airbnb ca o modalitate convenabilă de a închiria toate sau o parte din casele lor. Puteți închiria case de vacanță folosind VRBO sau Home Away.
Înainte de a face asta, asigurați-vă că știți unde ne aflăm în actualul ciclu de afaceri. Nu vreți să începeți investiții potențial riscante dacă piața imobiliară se va prăbuși.
De asemenea, puteți investi în locuințe fără să cumpărați o casă. Puteți cumpăra acțiuni ale constructorilor de locuințe. Prețul acțiunilor acestora crește și scade odată cu piața imobiliară. O altă modalitate este cu Real Estate Investment Trusts, numite REIT-uri. Acestea sunt investiții în proprietăți imobiliare comerciale. Prețurile acțiunilor lor întârzie cu câțiva ani față de tendințele din sectorul imobiliar rezidențial.
Ce vă spun statisticile privind locuințele noi despre piața imobiliară
Statisticile privind construcția de locuințe noi sunt indicatori economici principali importanți. Asta înseamnă că vă vor da un indiciu asupra viitorului pieței imobiliare.
Graficul de mai jos ilustrează numărul de locuințe noi proprietate privată începute între 2000 și 2019.
Care dintre acești indicatori spune o poveste puțin diferită despre sănătatea industriei construcțiilor de locuințe. De exemplu, să spunem că începerea construcțiilor de locuințe este stabilă, dar locuințele încep să scadă. Acest lucru se va răsfrânge asupra vânzărilor de case. Mulți cumpărători s-ar putea să nu dorească să aștepte mai mult de un an. De asemenea, înseamnă că există un deficit de cherestea, beton sau muncitori în construcții. Aceste lipsuri ar putea duce la creșterea costurilor și a prețurilor de vânzare. Acest lucru ar scădea și mai mult cererea de locuințe noi.
Dacă ipotecile sunt în scădere, constructorul de locuințe se va trezi cu un stoc de locuințe nevândute pentru vânzare. Aceasta înseamnă, de asemenea, că cererea este mare, dar proprietarii de locuințe nu pot obține credite ipotecare. Creșterea numărului de case începute ar putea părea un indicator al puterii locuințelor. Dar ar putea fi un semn rău. Scăderea închiderilor de case înseamnă că piața imobiliară este slabă.
Vânzarea unei case noi este primul pas într-un proces de nouă până la douăsprezece luni. Dacă vânzările de case noi se redresează, atunci știți că închiderile vor crește în aproximativ un an. Cu toate acestea, toți cei trei pași rămași trebuie să fie finalizați.
Vânzarea unei case noi este atunci când cumpărătorul semnează actele și dă constructorului o garanție. Acest lucru se datorează faptului că majoritatea caselor noi nu sunt construite până când nu există un cumpărător. Excepțiile sunt casele spec care sunt folosite ca case model. Biroul de recensământ publică estimări lunare ale vânzărilor de case noi. Acestea sunt date ca rată anuală.
La două luni după ce actele sunt semnate, autoritățile locale de reglementare a locuințelor acordă autorizația. Este un indicator timpuriu, dar nu întotdeauna precis. Constructorii pot da faliment și nu mai construiesc niciodată unitățile permise. Aceștia pot schimba numărul de unități construite într-o locuință multifamilială. De fapt, 22,5% din autorizațiile pentru locuințe multifamiliale nu sunt construite sau sunt schimbate în unități unifamiliale. În cele din urmă, dezvoltatorii primesc adesea autorizații pentru o mare parte a unui complex care ar putea dura luni de zile pentru a fi construit.
Începerea unei case noi are loc în momentul următor, când constructorul începe lucrările. Asociația Națională a Constructorilor de Locuințe raportează lunar acest lucru. Este foarte precis, deoarece începerea unei case noi are loc doar atunci când constructorul este suficient de încrezător pentru a începe construcția.
Șase până la nouă luni mai târziu are loc închiderea. Cumpărătorul trebuie să primească o ipotecă înainte ca locuința să se închidă. În cazul în care cumpărătorul nu se califică, casa rămâne în inventar. Dacă această statistică este mai mică decât cifra vânzărilor de case, înseamnă că piața caselor noi va începe să încetinească. Se construiesc prea multe case și nu sunt suficienți cumpărători de case calificați. Poate însemna, de asemenea, că constructorii vor începe să scadă prețurile pentru a-și elibera stocurile.
Există alți trei indicatori importanți care trebuie urmăriți.
- Inventar – Acesta este totalul caselor care sunt disponibile pentru vânzare, dar nevândute. NAHB raportează acest lucru lunar.
- Luni de aprovizionare – Acesta este numărul de luni de care ar fi nevoie pentru a vinde toate casele din inventar. Se bazează pe rata vânzărilor și pe inventar. NAHB raportează, de asemenea, acest lucru lunar.
- Prețurile de vânzare – Biroul de recensământ raportează atât prețul median cât și prețul mediu de vânzare al caselor noi.