În timp ce contractele de leasing pot varia foarte mult de la o proprietate la alta, există mai multe tipuri de contracte de leasing care se găsesc în mod obișnuit în domeniul imobiliar comercial. Deoarece fiecare contract de închiriere poate fi diferit, cele mai importante lucruri pe care un chiriaș și un proprietar trebuie să le înțeleagă sunt ce cheltuieli sunt acoperite în contract și care sunt excluse.
Înainte de a trece la tipurile de structuri de leasing, merită să luăm în considerare diferitele cheltuieli pe care un chiriaș sau un proprietar le-ar putea suporta în cadrul unui contract de leasing. Acestea includ, fără a se limita la acestea, impozitele pe proprietate, asigurarea proprietății, întreținerea exterioară (lumini exterioare, amenajare peisagistică, parcare și așa mai departe), întreținerea interioară (încălzire, ventilație și aer condiționat – numit și HVAC -, curățarea covoarelor, instalații sanitare, electrice și așa mai departe), curățenie, utilități (electricitate, gaz, apă, canalizare, telefonie, internet și așa mai departe), plăci de sticlă, acoperiș și întreținere structurală. Să știi în ce parte a registrului contabil se încadrează o cheltuială – a proprietarului sau a chiriașului – înseamnă să știi cum să prezici costul închirierii unei proprietăți.
Structura unui contract de închiriere depinde adesea de preferințele proprietarului și de ceea ce este comun pe piață. Unele contracte de închiriere împing toate cheltuielile în partea chiriașului, în timp ce alte contracte de închiriere împing toate cheltuielile în partea proprietarului; și apoi există multe tipuri de contracte de închiriere la mijloc. Iată câteva structuri de leasing comune.
Locuțiune netă absolută
Un contract de închiriere netă absolută împinge de obicei toate cheltuielile în sarcina chiriașului, inclusiv impozitele, asigurarea, întreținerea, întreținerea și repararea acoperișului, a structurii și a parcării. Acest contract de închiriere apare de obicei într-o clădire cu un singur chiriaș pe care proprietarul o construiește conform specificațiilor chiriașului și apoi o predă chiriașului printr-un contract de închiriere pe termen lung. Chiriașul este adesea o corporație mare care știe clar în ce intră și este pregătită să își asume toate cheltuielile. Deoarece chiriașul își asumă toate riscurile de exploatare, proprietarul este dispus să accepte o rată mai mică a chiriei.
Contract de închiriere triplă netă
Un contract de închiriere triplă netă este, de obicei, net de trei categorii de cheltuieli: impozite pe proprietate imobiliară, asigurare și întreținere. Aceste cheltuieli sunt adesea numite cheltuieli de exploatare sau cheltuieli de transfer, deoarece proprietarul le transferă chiriașului sub formă de chirie suplimentară față de rata de închiriere de bază. Această taxă suplimentară este denumită uneori TICAM (taxe, asigurări și întreținere a zonelor comune). Deseori identificat ca „NNN Lease”, un contract de închiriere triplu net poate avea loc într-o clădire cu un singur chiriaș sau cu mai mulți chiriași. În cazul unui singur chiriaș, chiriașul preia de obicei controlul asupra amenajării și întreținerii exterioare, controlând astfel aspectul proprietății. Dacă este vorba de mai mulți chiriași, proprietarul controlează, de obicei, întreținerea exterioară, astfel încât niciun chiriaș nu poate strica aspectul pentru ceilalți. În plus, chiriașii clădirilor cu mai mulți chiriași plătesc partea lor pro-rata din cheltuielile de exploatare. De obicei, chiriașilor li se acordă dreptul de a verifica cheltuielile de exploatare ale proprietarului în cadrul acestei structuri de închiriere.
În cazul contractelor de închiriere triple net, chiriașii își plătesc, de obicei, propriile cheltuieli de curățenie, cheltuielile de întreținere interioară (cum ar fi întreținerea HVAC) și propriile utilități. Dacă utilitățile nu sunt contorizate separat, atunci chiriașul plătește partea sa pro-rata de cheltuieli. Proprietarii plătesc, de obicei, pentru a menține acoperișul și elementele structurale ale clădirii în stare bună.
Într-un contract de închiriere triplu net, chiriașul suportă riscul plății impozitelor pe proprietate, a asigurărilor și a cheltuielilor de exploatare, permițând astfel proprietarului să își limiteze riscul de creștere a cheltuielilor de exploatare.
Contract de închiriere brut modificat
Un contract de închiriere brut modificat îl obligă de obicei pe proprietar să plătească impozitele pe proprietate imobiliară, asigurările și întreținerea zonelor comune, în timp ce chiriașul își asumă responsabilitatea pentru propriile utilități, întreținerea interioară și îngrijirea. Proprietarul este, de obicei, responsabil pentru acoperiș și elementele structurale, la fel ca într-un contract de închiriere triplu net. Deoarece proprietarul își asumă mai multe cheltuieli decât în cazul unui contract de închiriere triplu net, rata de închiriere este mai mare decât ar fi în cazul unei structuri de închiriere netă.
Avantajul pentru chiriaș al acestei structuri de închiriere este că proprietarul își asumă toate riscurile legate de creșterea cheltuielilor de exploatare și gestionează multe elemente de exploatare a proprietății, inclusiv întreținerea exterioară. Chiriașul plătește o rată de închiriere relativ previzibilă și nu trebuie să se implice în afacerile imobiliare. Un potențial dezavantaj pentru chiriaș este faptul că proprietarul poate percepe chiriașului o primă pentru a-și asuma aceste cheltuieli și riscuri, deși acest lucru nu este întotdeauna cazul.
Contractul de închiriere cu servicii complete
După cum sugerează și numele, un contract de închiriere cu servicii complete acoperă toate – sau majoritatea – cheltuielilor de exploatare dintr-un contract de închiriere. Unele dintre puținele excepții sunt cheltuielile de telefonie și de date. În rest, proprietarul plătește impozitele, asigurările, întreținerea zonelor comune, întreținerea interioară, îngrijirea, utilitățile și așa mai departe. Ca urmare, chiria este relativ mare. Aceste tipuri de contracte de închiriere apar, de obicei, în clădirile de birouri mari, cu mai mulți chiriași, unde este prea dificil sau greoi să se împartă utilitățile între chiriași. Avantajul pentru chiriaș: o singură plată previzibilă a chiriei, fără a suporta niciun risc de exploatare. Dezavantajul potențial este că proprietarul poate percepe o primă pentru a-și asuma aceste cheltuieli și riscuri. Mulți proprietari apreciază acest tip de structură a contractului de închiriere, deoarece le oferă un control total asupra aspectului și întreținerii proprietății.
În încheiere, atât proprietarii, cât și chiriașii trebuie să își facă timp pentru a înțelege contractele de închiriere pe care le încheie. De asemenea, atât proprietarii, cât și chiriașii au de câștigat dacă apelează la serviciile unui profesionist în domeniul imobiliar comercial pentru a-i reprezenta într-o tranzacție. Contactați un membru al echipei de la New Branch Real Estate Advisors pentru a discuta despre modul în care vă putem consilia cu privire la închirierea unei proprietăți comerciale.