Procesul de dezvoltare imobiliară este un proces în mai multe etape care poate fi complicat, de lungă durată și riscant. Poate dura ani de zile pentru ca un proiect să treacă de la stadiul inițial de planificare, prin construcție până la finalizarea finală, și există o mulțime de obstacole care pot apărea pe parcurs. Cu toate acestea, proiectele de dezvoltare pot fi, de asemenea, oportunități de investiții foarte profitabile. Prin definiție, proiectele de dezvoltare oferă oportunitatea de a livra pe o piață un produs care nu există în prezent, oferind adesea o ofertă nouă și proaspătă pentru a satisface cererea reținută de pe piață. Atunci când este bine executat, acest aspect al unui proiect de dezvoltare se poate traduce într-o poveste de succes fulminantă, lucru care pur și simplu nu este la fel de posibil cu un activ existent. Investitorii pot evalua cu mai multă încredere unele dintre riscurile asociate construcției, înțelegând mai bine „ciclul de viață” al unui proiect de dezvoltare.

Creați un cont pentru a vedea cele mai recente oferte

Risc în funcție de tipul și stadiul proiectului

Doi factori pot juca un rol important în ceea ce privește riscul unui anumit proiect: tipul și stadiul proiectului. După cum se arată în graficul de mai sus, tipul de proiect poate determina abruptul curbei de risc de-a lungul ciclului de viață al proiectului.

Un exemplu de tip de proiect cu un risc relativ scăzut în toate etapele ciclului de viață este un proiect de vânzare cu amănuntul „build-to-suit”. Într-un proiect de tip „build-to-suit” de vânzare cu amănuntul, un dezvoltator asigură un chiriaș de credit pe termen lung, cum ar fi McDonald’s sau Walgreens, și dezvoltă o proprietate pentru a se potrivi acelui chiriaș. Pentru aceste tipuri de proiecte, riscul de construcție este scăzut, deoarece clădirile sunt destul de uniforme, iar riscul de închiriere este aproape inexistent, deoarece chiriașul este deja identificat și închiriat, cu o capacitate limitată de reziliere. Poate exista un anumit risc de pre-dezvoltare în funcție de obstacolele de reglementare, așa cum este descris în secțiunea Pre-dezvoltare de mai jos.

La capătul opus al spectrului, un exemplu de tip de proiect cu un risc relativ ridicat în toate etapele este numit proiect „speculativ” sau „spec”. Într-un proiect industrial sau de birouri speculativ, un dezvoltator poate avea puține sau niciun angajament de închiriere înainte de începerea construcției. Dezvoltatorul justifică proiectul prin indicarea cererii existente sau preconizate pentru proprietatea respectivă după finalizare. În cazul proiectelor speculative, riscul de închiriere este ridicat, deoarece nu există chiriași identificați de la început, riscul de construcție poate fi ridicat dacă proiectul este unic, iar riscul de pre-dezvoltare poate fi ridicat dacă finanțarea este dificil de obținut sau dacă există numeroase obstacole de reglementare.

Pe măsură ce fiecare etapă a unui proiect de dezvoltare este finalizată, riscul general al proiectului se reduce treptat. La începutul ciclului, există mai multe obstacole potențiale și necunoscute. Pe măsură ce un proiect se apropie de stadiul de construcție „gata de lansare”, multe dintre aceste obstacole potențiale au fost abordate și rezolvate și există mai multă certitudine în ceea ce privește execuția, costurile și calendarul.

Mai jos, discutăm elementele care sunt consecvente în toate tipurile de proiecte.

Etapa timpurie: Pre-dezvoltare

Etapa incipientă a unui proiect se concentrează pe diligența necesară, cercetare și autorizare. Este adesea cea mai variabilă ca durată. Investițiile în această etapă comportă cele mai mari și mai variate riscuri, deoarece există multe necunoscute. Unele dintre etapele comune din această fază includ:

• Analiză de piață și studii de fezabilitate

• Achiziționarea de terenuri sau asigurarea drepturilor de opțiune pentru achiziționarea de terenuri

• Evaluări de mediu

• Studii

• Planuri de amplasament, planuri de dezvoltare, și planuri de construcție

• Cercetarea autorizațiilor

• Câteva îmbunătățiri ale infrastructurii

• Încheierea finanțării construcției

Pentru că această etapă este cea mai riscantă, lucrările de pre-dezvoltare sunt, de obicei, finanțate de către sponsorul proiectuluiÎn domeniul imobiliar comercial, sponsorul este o persoană sau o companie însărcinată cu găsirea, achiziționarea și gestionarea proprietății imobiliare în numele parteneriatului. De obicei, se așteaptă ca sponsorul să investească între 5 și 20% din totalul capitalului propriu necesar. Acesta este apoi responsabil de strângerea fondurilor rămase și de achiziționarea și gestionarea zilnică a proprietății de investiții… Mai mult sau o sursă de capital de pornire care ar putea fi preluată de împrumutul pentru construcție. Prin urmare, investițiile realizate în această etapă oferă randamente mai mari decât cele realizate în etapele ulterioare. O notă importantă pentru investitorii de capitaluri proprii este că obținerea unei finanțări pentru construcție de la o bancă sau de la un alt creditor este un proces foarte riguros, iar dacă un dezvoltator are deja un împrumut pentru construcție aranjat, înseamnă, de obicei, că o serie de obstacole majore au fost depășite.

Poate că cel mai mare impediment în calea formării de capital în această etapă este reprezentat de autorizațiile jurisdicției locale. Există, de obicei, două aprobări distincte necesare pentru a începe construcția: aprobarea utilizării terenului și aprobarea construcției.

O autorizație de utilizare a terenului este aprobarea proiectului la nivel conceptual de către o jurisdicție guvernamentală. Aproape fiecare jurisdicție din țară, cu excepția notabilă a orașului Houston, Texas, are o anumită formă de reglementare a utilizării terenurilor, care oferă un sistem tematic de sortare și calificare nu numai a utilizării propuse a terenului (comerț cu amănuntul, industrial, rezidențial etc.), ci și a caracteristicilor fizice ale îmbunătățirilor (înălțime, densitate, retrageri etc.).

Procesul de solicitare a utilizării terenurilor poate întârzia un proiect cu luni sau chiar ani. Din acest motiv, autorizația de utilizare a terenului, deși nu reprezintă aprobarea finală în scopul construcției, este adesea cel mai mare obstacol în calea obținerii finanțării proiectului. Unele elemente care pot întârzia aprobarea utilizării terenului sunt:

• Procesul de clasificare

• Contestații din partea vecinilor sau a altor părți interesate

• Disputații între dezvoltator și jurisdicție

• Un proces de proiectare implicat care necesită mai multe iterații ale planului de amplasament

Prin acordarea unei autorizații de construire, o jurisdicție aprobă un proiect la nivel tehnic. O jurisdicție, prin intermediul inginerilor săi, va examina planurile de construcție pentru a determina dacă acestea îndeplinesc anumite standarde de siguranță și sunt conforme cu codurile de construcție în vigoare. Procesul de solicitare a autorizației de construcție este relativ rapid în comparație cu procesul de utilizare a terenurilor, deoarece se presupune că se bazează pe criterii obiective. Din acest motiv, este mai puțin probabil să întârzie strângerea de fonduri. Permisul de construcție este, în general, ultima etapă de referință în etapa de pre-dezvoltare.

Etapa de mijloc: Construcția

Etapa de mijloc implică construirea îmbunătățirilor. Deoarece sarcinile de pre-dezvoltare au fost finalizate, riscurile proiectului în această etapă sunt mult reduse, dar cu siguranță nu sunt eliminate. Unele dintre etapele comune din această etapă includ:

• Construcția verticală

• Marketingul proiectului

• Tragerea finanțării construcției

• Preluarea finanțării construcției

• Încheierea finanțării permanente (dacă nu s-a făcut în timpul predezvoltare)

• Încheierea pentru managerul proprietății (dacă nu se face în timpul pre-dezvoltării)

Proiectul este de obicei finanțat în această etapă de către sponsor, investitori externi și un împrumut de construcție pe termen scurt. Adesea, datoria este distribuită dezvoltatorului în tranșe numite „trageri” la atingerea unor etape de construcție. Investițiile și împrumuturile efectuate în această etapă oferă, în general, randamente mai mici decât investițiile de dinaintea dezvoltării, dar randamente mai mari decât cele realizate pentru clădirile complet construite sau stabilizate.

Certificatul de ocupare marchează, în general, sfârșitul etapei de construcție și permite începerea exploatării proprietății. Ca și autorizația de construcție, se bazează pe criterii obiective privind calitatea construcției și este un proces destul de administrativ.

Etapa finală: Exploatarea

Etapa finală a procesului de dezvoltare, exploatarea, este prima etapă a vieții clădirii. În timp ce riscurile de dinaintea dezvoltării și construcției pot fi eliminate până în acest punct, obținerea de chiriași este încă în pericol. Unele activități din etapa finală includ:

• Continuarea activităților de marketing și închiriere

• Găsirea unui cumpărător, dacă nu s-a făcut mai devreme

• Determinarea unei strategii de păstrare, în cazul în care nu se vinde

• Rapidarea managementului proprietății

• Atingerea stabilizării

Proiectul este, de obicei, finanțat în această etapă cu finanțare pentru construcție sau cu o altă rundă de finanțare „punte” pe termen scurt până când proiectul atinge un prag numit „stabilizare”, care este definit, de obicei, ca un anumit nivel de ocupare (poate 90% sau mai bine) pentru o anumită durată (poate trei luni consecutive). După stabilizare, se poate plasa așa-numita finanțare „permanentă” sau pe termen lung, care poate fi utilizată pentru a contracta finanțarea construcției. În funcție de cantitatea de preînchiriere care a fost realizată în timpul construcției, aceasta poate fi etapa cea mai puțin riscantă. Din acest motiv, împrumuturile permanente și investițiile de capital vor oferi cele mai mici randamente.

Acest instantaneu evidențiază profilul de risc al proiectelor de dezvoltare în timp; cu toate acestea, multe dintre aceleași riscuri se aplică la achiziționarea sau refinanțarea unei clădiri existente, cum ar fi solvabilitatea și expertiza sponsorului, condițiile economice și factorii de piață.

.