Din 1971, ratele ipotecare istorice pentru împrumuturile fixe pe 30 de ani au atins maxime și minime istorice din cauza diferiților factori. Utilizând date din Sondajul primar al pieței ipotecare (Primary Mortgage Market Survey – PMMS) al Freddie Mac, vom face o scufundare profundă în ceea ce a determinat mișcările istorice ale ratelor ipotecare de-a lungul timpului și modul în care acestea afectează cumpărarea sau refinanțarea unei locuințe.
- Ratele ipotecare istorice: 1971 până în 2020
- Compararea ratelor fixe pe 30 de ani față de ratele fixe pe 15 ani
- Credite cu rată fixă vs. credite cu rată fixă. creditele ipotecare cu rată variabilă
- Cum afectează ratele ipotecare istorice cumpărarea unei locuințe
- Cum afectează ratele ipotecare istorice refinanțarea
Ratele ipotecare istorice: 1971 până în 2020
În 1971, același an în care Freddie Mac a început să ancheteze creditorii, ipotecile cu rată fixă pe 30 de ani au oscilat între 7,29% și 7,73%. Rata medie anuală a inflației a început să crească în 1974 și a continuat până în 1981, ajungând la o rată de 9,5%. Ca urmare, creditorii au majorat ratele pentru a ține pasul cu inflația necontrolată, ceea ce a dus la volatilitatea ratelor ipotecare pentru debitori.
Rezerva Federală a combătut inflația prin creșterea ratei fondurilor federale, o rată de referință overnight pe care băncile o percep între ele. Creșterile continue ale ratei fondurilor federale au împins ratele ipotecare fixe pe 30 de ani la un maxim istoric de 18,63% în 1981. În cele din urmă, strategia Fed a dat roade, iar inflația a revenit la nivelurile istorice normale până în octombrie 1982. Ratele la creditele ipotecare pentru locuințe au rămas în zona de o singură cifră pentru cea mai mare parte a următoarelor două decenii.
Tendința ratelor ipotecare a continuat să scadă până când ratele au scăzut la 3,31% în noiembrie 2012 – cel mai scăzut nivel din istoria ratelor ipotecare. Pentru a pune lucrurile în perspectivă, plata lunară pentru un împrumut de 100.000 de dolari la rata maximă istorică de 18,63% din 1981 a fost de 1.558,58 dolari, față de 438,51 dolari la rata minimă istorică de 3,31% din 2012.
În acest an, se așteaptă ca ratele dobânzilor să se mențină în jurul valorii de 3,8%, potrivit Freddie Mac. Aceasta este o veste bună pentru consumatori, pe măsură ce prețurile caselor continuă să crească.
Compararea ratelor fixe pe 30 de ani față de ratele fixe pe 15 ani
Să privim ratele dobânzilor de-a lungul timpului, ratele ipotecare fixe pe 30 de ani au avut întotdeauna o tendință ușor mai mare decât ratele dobânzilor pe 15 ani. Acest lucru se datorează faptului că creditorul își asumă un risc suplimentar că s-ar putea să nu vă achitați datoriile pe o perioadă mai lungă de timp. Comparând un grafic al ratelor ipotecare pe 30 de ani și un grafic al ratelor ipotecare pe 15 ani, veți vedea că ratele rămân aproape de minimele istorice.
Cumpărătorii de locuințe aleg adesea un credit ipotecar fix pe 30 de ani pentru stabilitatea unei plăți lunare fixe și scăzute. Rata mai mare și termenul mai lung al împrumutului au ca rezultat dobânzi mai mari pe toată durata de viață.
Ratele ipotecare fixe pe 15 ani, totuși, sunt de obicei mai mici. Asta înseamnă că plătiți mai puțină dobândă pe durata de viață a împrumutului. Cu toate acestea, programul de rambursare mai scurt vă crește plățile de capital și dobândă.
Creditorii oferă mai mult decât termene de 30 și 15 ani. Puteți găsi termene de 10 până la 40 de ani la unii creditori.
Mai jos este un exemplu de diferență de cost între un credit ipotecar fix pe 15 și 30 de ani la ratele ipotecare actuale.
|
Durata termenului
|
Suma împrumutului
|
Taxă de dobândă
|
Lunar Plată
|
Total dobândă
|
Economie de plată
|
Economie de dobândă
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 ani | 250$,000 | ˟3.04% | ˟˟$1,731.27 | $61,628.17 | $0 | $97,552.65 |
| 30 Ani | $250,000 | ˟3.6% | ˟˟˟$1,136.61 | $159,180.82 | $594,66 | $0 |
˟Freddie Mac PMMS a raportat ratele dobânzilor la 23 ianuarie 2020
˟˟˟Principal și doar dobândă. Nu include asigurarea ipotecară, impozitele pe proprietate, asigurarea proprietarilor de locuințe sau taxele HOA.
Credite cu rată fixă vs. credite cu rată fixă. creditele ipotecare cu rată variabilă
Ratele medii pentru creditele ipotecare cu rată variabilă pe cinci ani (ARM) au oferit în mod istoric rate inițiale mai mici decât creditele ipotecare cu rată fixă pe 30 de ani. Dacă comparați ratele ipotecare începând din 2005, ratele ARM pe 5 ani au avut o tendință de scădere față de ratele fixe pe 30 de ani. Ratele dobânzilor pentru ARM sunt cu 0,37 puncte procentuale mai mici decât ipotecile cu rată fixă până în 2019.
Cu perioade inițiale mai mici ale ratelor de dobândă disponibile de la trei la 10 ani, ARM ar putea oferi economii pe termen scurt pentru cumpărătorii de locuințe. Cu toate acestea, dacă ratele fixe sunt mai mici, are sens să luați în considerare refinanțarea ARM la un împrumut fix înainte ca ARM să se reseteze.
Economiile oferite cu un ARM sunt temporare. Odată ce expiră perioada inițială de rată scăzută, rata se va ajusta pe baza indicelui și a marjei cu care ați convenit și nu poate crește peste un anumit nivel, numit plafon.
Indicul este partea mobilă a ARM-ului dumneavoastră și este legat de o rată de referință. Marja este partea fixă și se adaugă la indice pentru a determina rata dvs. după ce trece perioada ratei inițiale.
De exemplu, un împrumut ARM 5/1 cu plafoane 2/2/6 înseamnă:
- Prima ajustare nu poate depăși 2% peste rata inițială.
- A doua ajustare nu poate depăși 2% pe an pentru ajustările ulterioare.
- Creșterea maximă a ratei este de 6% peste rata inițială pe durata de viață a împrumutului.
Cum afectează ratele ipotecare istorice cumpărarea unei locuințe
Când ratele ipotecare sunt mai mici, cumpărarea unei locuințe este mai accesibilă. O plată mai mică vă poate ajuta, de asemenea, să vă calificați pentru o casă mai scumpă. Biroul pentru Protecția Financiară a Consumatorului (CFPB) recomandă să vă mențineți datoria totală, inclusiv ipoteca, la 43% din ceea ce câștigați înainte de impozitare (cunoscut sub numele de raportul datorie-venit, sau DTI).
Când ratele sunt mai mari, un ARM vă poate oferi o ușurare temporară a plății dacă intenționați să vindeți sau să vă refinanțați înainte ca împrumutul să se reseteze. Întrebați creditorul dumneavoastră despre opțiunile convertibile-ARM care vă permit să vă convertiți împrumutul într-o ipotecă cu rată fixă fără a fi nevoie să vă refinanțați înainte de expirarea perioadei cu rată fixă.
Cum afectează ratele ipotecare istorice refinanțarea
Când ratele dobânzilor ipotecare scad, refinanțarea devine mai atractivă pentru proprietarii de locuințe. O refinanțare înlocuiește împrumutul dvs. actual cu un nou împrumut, de obicei la o rată mai mică. Economiile lunare suplimentare ar putea să vă ofere spațiu de manevră în bugetul dvs. pentru a plăti alte datorii sau pentru a vă spori economiile.
Dacă valoarea de capital din casa dvs. a crescut, o puteți exploata cu o refinanțare cash-out și puteți face îmbunătățiri la domiciliu. Cu acest tip de refinanțare, veți lua un împrumut pentru o sumă mai mare decât cea pe care o datorați. Puteți folosi surplusul ca numerar pentru a face îmbunătățiri la domiciliu sau pentru a achita alte datorii. Ratele mai mici pot ajuta la minimizarea plății lunare mai mari.
Când ratele cresc, există mai puține beneficii financiare pentru refinanțare. Un alt avertisment la refinanțare, în general, este să vă asigurați că rămâneți în casa dvs. suficient de mult timp pentru a recupera costurile de închidere. Pentru a face acest lucru, împărțiți costurile totale ale împrumutului la economiile dvs. lunare. Rezultatul vă spune de câte luni este nevoie pentru a recupera costurile de refinanțare, numit breakeven. Cu cât atingeți mai repede pragul de rentabilitate, de obicei, cu atât mai rentabilă devine refinanțarea.