A legfontosabb tudnivalók

• A bérleményeket befolyásoló legfontosabb tényezők

• Best bérleti piacok 2021-ben

• A legjobb bérleti piacok 2019-ben

• A legjobb bérleti piacok 2018-ban

Ha bérlemény vásárlását fontolgatja, az ország legjobb bérleti piacainak megismerése nagyban hozzájárulhat ahhoz, hogy felkészüljön az első “buy-and-hold” eszközbe történő befektetésre. Amellett, hogy önmagukban is nagyszerű befektetési helyek, napjaink legjobb bérleti piacai sokat taníthatnak arról, hogyan érdemes befektetni bizonyos helyszíneken.

A helyszín, ahol a befektetést választja, végső soron meghatározza a megszerzett eszközök életképességét és sikerét. Végül is, aki tudja, hogyan kell olvasni és értelmezni a piaci mutatókat, az tudni fogja, hol vannak a legjobb bérleti piacok. Olvasson tovább, hogy megtudja, miért olyan izgatottak az emberek az év legjobb bérleti piacai miatt.

Top tényezők, amelyek befolyásolják a bérlakásbefektetést

Számtalan tényező játszik szerepet egy helyszín bérleti életképességében. Megdöbbentő azoknak a változóknak a száma, amelyek a legcsekélyebb hatással is vannak egy terület bérleményeinek teljesítményére. Ez azt jelenti, hogy nem minden mutató egyforma; vannak olyan tényezők, amelyek természetüknél fogva jobban befolyásolják a bérlakásbefektetést, mint mások, és ezek közül nem utolsósorban a következők:

• Helyszín

• Gazdaság

• Szabad álláshelyek &Listák

• Jövőbeli fejlődés

Helyszín

Elősorban, az ingatlanbefektetés aranyszabálya még mindig él és virul: Helyszín, helyszín, helyszín, helyszín. A legalább bizonyos fokú sikerrel kecsegtető befektetés mindig a terület függvénye, ahol a bérlemény található. Az adott ingatlan elhelyezkedése az, ami minden mást meghatároz, amit a továbbiakban tárgyalni fogok.

Mielőtt egyáltalán fontolóra venné egy adott ingatlan megtekintését, olyan helyet kell választania, amely elősegíti az egészséges bérleti piacot. Konkrétan, fordítson különös figyelmet a gazdaság egészségére, a keresletre, a munkalehetőségekre, az új lakásépítésekre, a munkanélküliségi rátára, a háztartások jövedelmére, a megfizethetőségre és minden másra, ami potenciálisan befolyásolhatja egy bérlő döntését, hogy az adott területen éljen. Ha minden adott, még a legjobb bérleménynek sincs esélye egy rossz helyen. Olyan területre kell befektetnie, amelyet az emberek szívesen hívnak otthonuknak, és ahol a kereslet a belátható jövőben is fennmarad.

Gazdaság

A helyi gazdaság szerves szerepet játszik az adott bérlemény életképességének meghatározásában. Az alábbiakban felsorolunk néhányat a legfontosabb gazdasági tényezők közül, amelyeket figyelembe kell vennie, amikor azt a helyet vizsgálja, ahol egy bérlemény található:

• A meglévő lakások eladásainak száma

• A meglévő lakások árai

• Az új építkezések volumene

• A helyi gazdaság

• Népességszám. trendek

• Munkanélküliségi ráta

• Munkahelyek növekedése

• Háztartások átlagos jövedelme

• Megfizethetőség

A felsorolás nem teljes, e mutatók mindegyike lényeges szerepet játszik annak eldöntésében, hogy egy területbe érdemes-e befektetni. Az egyes mutatók pozitív tendenciái valószínűleg arra utalnak, hogy a helyszín készen áll a befektetésre, de a gazdasági mutatók nem zárják ki egymást. Bár jobb, ha minden egy terület javára dolgozik, egy bérleti piac virágozhat, ha csak néhány ilyen tényező áll mellette.

Üreségek &Hirdetések

Gondoskodjon kellő gondossággal, és fordítson nagy figyelmet az üres lakások arányára a hirdetések számához képest egy adott területen. A szokatlanul magas számú hirdetések például két forgatókönyv egyikét jelenthetik: vagy a környék jelenleg egy szezonális ciklus közepén van, vagy lefelé tendál. Az Ön érdeke, hogy felismerje, mit jelent a hirdetések aránya egy adott területen egy közelgő befektetés szempontjából.

Figyeljen a terület üresedési arányára is. Az üresedési ráta legalábbis képet ad arról, hogy milyen keresletre számíthat. Az alacsony üresedési ráta jó jel lehet, mivel a kereslet épnek és aktívnak tűnik. A magas üresedési ráta azonban rossz feltételekre utalhat. Ráadásul az alacsonyabb kereslet arra kényszerítheti a bérbeadókat, nem úgy, mint Önt, hogy csökkentsék a bérleti díjakat a bérlők vonzása érdekében.

Jövőbeni fejlesztések

Azok a területek, ahol jövőbeli fejlesztési projektek vannak előkészületben, jellemzően egészséges piacra utalnak. Valószínűleg a projektek azért törtek ki, mert a terület ígéretesnek bizonyult, ami jót ígér a bérlakásbefektetők számára. Ezzel szemben a fejlesztések határozott hiánya arra utal, hogy okkal kerülendő a terület. Ezért érdemes felvenni a kapcsolatot a helyi önkormányzati tervezési osztállyal, hogy információt gyűjtsön az összes új projektről, amelyek vagy már folyamatban vannak, vagy valamikor a közeljövőben lesznek.

A legjobb bérleti piacok 2021

A legjobb helyek közül három, ahol 2021-ben bérleményeket lehet vásárolni, kivételes munkahelynövekedést, népességnövekedést és megfizethetőséget tapasztaltak. Az otthonkeresők olyan területeken találnak karrierlehetőségeket és magasabb életminőséget megfizethető áron, mint Orlando, Huntsville és Dallas.

A 2021 legjobb ingatlanpiacai közül kettőnek egy nagy közös vonása van: a technológia. Az elmúlt években a technológiai szektor felemelkedése jóval San Josén és Seattle-n kívülre is kezdett elhatalmasodni. Ahogy a jól ismert vállalatok és a növekvő startupok új városokat keresnek, ahol gyökeret ereszthetnek, Az Austin és a Raleigh-Durham ingatlanpiacok gyökeres átalakulásnak indulnak.

Ha idén ingatlanbefektetési portfóliójának bővítését fontolgatja, szánjon egy percet arra, hogy megismerkedjen a legjobb bérleti piacokkal 2021-ben:

• Orlando, Florida

• Huntsville, Alabama

• Dallas, Texas

• Austin, Texas

• Raleigh-Durham, Észak-Karolina

• Jacksonville, Florida

• Tampa Bay, Florida

• Houston, Texas

• Cleveland, Ohio

• Cincinnati, Ohio

Orlando, Florida

A Napsugárállam 2021-ben az egyik legjobb helyként került fel a listára, ahol bérleményt lehet vásárolni. A floridai Orlandóban folyamatosan nő a nagy kereslet az egylakásos házak iránt. Ennek ellenére gyakori, hogy egy teljesen felújított ingatlant talál egy kívánatos területen 193 000 dollárért vagy az alatt.

Míg ezek a hihetetlenül alacsony lakásárak államszerte megtalálhatók, az otthont keresők nagy része még mindig inkább a bérlést választja a vásárlás helyett. Ennek eredményeként a bérleti díjak az elmúlt évben mintegy 6%-kal emelkedtek. Ez várhatóan 2021-ben is folytatódni fog, így Orlando az egyik legjobb bérleti piac, ahová érdemes befektetni. Az ingatlanok értéke Orlandóban várhatóan tovább emelkedik, mivel a készletszintek tovább csökkennek.

Az adók és az ingatlanbiztosítások is hihetetlenül alacsonyak Orlandóban. Emellett nincs állami jövedelemadó sem. Egyre többen döntenek úgy, hogy a meleg időjárás és a kiváló egészségügyi ellátás miatt Orlandóban vonulnak nyugdíjba. Orlando 2,5 milliós lakossága napról napra növekszik, mivel a nyugdíjasok, a karriert keresők és a diákok mind kihasználják a megfizethető áron történő magasabb életminőség előnyeit.

Orlando foglalkoztatási növekedése most az egyik legjobb Amerikában: egy év alatt több mint 45 000 új munkahely jött létre. A lakásárak akár 35%-os növekedését prognosztizálják 2021-re, a bérleti díjak csak az elmúlt évben 3,44%-kal nőttek, a lakosság pedig 2010 óta 20%-kal nőtt, így Orlando a legjobb bérleti piac 2021-ben.

Huntsville, Alabama

Huntsville Alabama negyedik legnagyobb városa, amely a technológiai, védelmi és űriparáról ismert. Huntsville-ben óriási a munkahelyek számának növekedése ezekben az iparágakban, mivel a hadsereg és a NASA Marshell Space Flight Center a két legnagyobb munkaadó a térségben. Ez számos technológiai start-up céggel együtt egyre több csábító lehetőségnek tulajdonítható Huntsville-ben.

A Huntsville-ben élés előnyei közé tartozik az alacsony adókulcs és a versenyképes bérleti piac. Egyes környékeken 0,97%-os a vásárlás-bérlet arány, ami hatékonyan növeli a ROI-t. Átlagosan egy családi ház körülbelül 158 000 dollárba kerül. Ez majdnem 30%-kal alacsonyabb, mint az országos átlagos lakásár.

Huntsville lakossága az elmúlt évtizedben 10%-kal nőtt. Ugyanezen idő alatt az Egyesült Államok lakossága körülbelül 6%-kal nőtt. Egyértelmű, hogy sokan sokkal nagyobb arányban költöznek Huntsville-be, mint sok más város az USA-ban. 2021-ben a sok megfizethető ingatlanlehetőség miatt Huntsville az egyik legjobb bérleti piac lett.

Dallas, Texas

A megfizethetőség egy növekvő munkalehetőségű területen nem hagyható figyelmen kívül, mint az USA legjobb bérleti piacainak elsődleges tényezője. Dallasban egy egylakásos ház átlagosan körülbelül 3,5%-kal kerül kevesebbe, mint az országos átlag. Ha Ön befektető, aki passzív jövedelemtermelésre alkalmas területet keres, Dallas lehet az a terület, amelyet érdemes megvizsgálnia.

Az elmúlt években számos vállalat települt át Kaliforniából Dallasba az alacsonyabb üzleti költségek, az alacsonyabb adók, a kevesebb üzleti szabályozás és a munkavállalók számára jelentősen alacsonyabb megélhetési költségek miatt. Ennek eredményeképpen Dallasban hihetetlen mértékű a munkahelyek számának növekedése: a tavalyi évben 2,7%-os volt a növekedés. A lakosság száma mintegy 17%-kal nőtt. Ez a vonzó megfizethetőséggel párosulva tette Dallast az egyik legjobb bérleti piaccá, ahová érdemes befektetni.

Austin, Texas

A texasi fővárosban az elmúlt évben nagy változások történtek, amelyek közül a legjelentősebb az Apple döntése, hogy 1 milliárd dolláros kampuszt épít a területen. Ez a bejelentés, valamint számos más fejlesztés a városban, beállította Austint a 2021-es év egyik legnagyobb ingatlanpiacára. Az Urban Land Institute tanulmánya szerint az Egyesült Államok 80 legjelentősebb piaca közül Austinban várható a legnagyobb népességnövekedés a következő öt évben.

Az ingatlanbefektetők számára mind az egy-, mind a többlakásos ingatlanok Austinban nagyszerű befektetések lehetnek, ha megfelelően kezelik őket. Ugyanez a tanulmány még az otthonépítési kilátásokat is ígéretesnek találta a városon belül. A házak medián ára jelenleg 296 000 dollár körül mozog.

Az egyik fontos tényező azonban az, hogy Austin a befektetői kereslet tekintetében is magasan szerepel. A piac növekvő népszerűsége arra utal, hogy az érdeklődők inkább előbb, mint utóbb szeretnének vásárolni. A Mashvisor friss piaci jelentése az átlagosnál magasabb felértékelődési rátát becsül a térségben.

Raleigh-Durham, Észak-Karolina

A “kutatási háromszög” néven ismert Raleigh-Durham szintén az év egyik legígéretesebb ingatlanpiaca. Mint fentebb említettem, ez az előrejelzés nagyrészt a technológiai iparnak köszönhető. Raleigh-Durham nemcsak számos technológiai céggel és startuppal rendelkezik, hanem a régió oktatási és kutatási központjaként is ismert. E tényezők mindegyike pozitívan hatott a térség foglalkoztatására, így növelve az ingatlanok iránti keresletet.

Raleigh-Durhamben a földterületek nagy részét lakóövezetbe sorolták, ami hozzájárult ahhoz, hogy a terület más gyorsan növekvő lakáspiacokhoz képest megfizethetőbb maradjon. Az Urban Land Institute is ígéretesnek találta a területet a lakásépítési kilátások szempontjából. A medián lakásár jelenleg 238 000 dollár körül van.

Amellett, hogy Raleigh-Durham a lakóingatlanok tekintetében 2021 egyik legjobb bérleti piaca, a kereskedelmi és többlakásos beruházások számára is nagyszerű piac. Az irodai vagy kiskereskedelmi helyiségeket fontolgató befektetők számára előnyös lehet a Triangle-t mint lehetőséget megvizsgálni.

Jacksonville, Florida

Jacksonville egyike annak a három floridai városnak, amely az év legjobb bérlakáspiacai között szerepel. A növekvő munkaerőpiac, a jövedelemadó hiánya és a napsütéses időjárás évről évre egyre több embert vonz ebbe az államba. Jacksonville lakossága az elmúlt tíz évben 14 százalékkal nőtt – ez a tendencia várhatóan folytatódik. Jacksonville népszerű iparágai közé tartozik a pénzügy, a technológia, az egészségügy és a katonaság.

A befektetők minden tapasztalati szinten nagyszerű lehetőséget találhatnak Jacksonville-ben. Az átlagos ingatlanérték jelenleg 189 000 dollár körül van, ami 15 százalékkal alacsonyabb az országos átlagnál. Emellett az átlagos havi bérleti díj éppen 1400 dollár körül van. A területen egy- és többlakásos egységek egyaránt elérhetők, ami sok lehetőséget jelent a befektetők számára.

Tampa Bay, Florida

Mint Florida második legnagyobb metróterülete, Tampa Bay érdekes bérleti piacot jelent az ingatlanbefektetők számára. A lakások átlagos értéke 225 250 dollár, de a leggyorsabban fejlődő városrészek némelyikében csak 150 000 dollár. Azok a befektetők, akik megtalálják a megfelelő üzletet, közel 32 százalékkal az országos átlag alatti vételárat biztosíthatnak. A kulcs a gyors lecsapás lesz, mivel Tampa Bayben a következő években várhatóan jelentős népességnövekedés várható. Tampa Bay gyorsan növekvő népességének oka a munkahelyek számának növekedésében keresendő. Négy Fortune 500 vállalat székhelye található a térségben, a gazdaság értéke pedig meghaladja a 130 milliárd dollárt.

Houston, Texas

Houston 2021 egyik legjobb bérlakáspiaca néhány fő okból. Először is, az új munkalehetőségek folyamatosan népességnövekedéshez vezettek. Alig több mint 6,9 millió ember él a metróövezetben, a munkahelyek száma pedig 2,59 százalékkal nő. Houston ad otthont a második legtöbb Fortune 500 vállalatnak, közvetlenül New York City után. Houston ad otthont a NASA küldetésirányító központjának is.

A munkahely- és népességnövekedés ellenére Houston továbbra is rendkívül megfizethető ingatlanvásárlási piac. A lakások átlagos értéke 175 000 dollár, ami 21 százalékkal alacsonyabb az országos átlagnál. A havi bérleti díj a városban 1517 dollár körül van. Az ingatlanok értéke várhatóan emelkedni fog az elkövetkező években, így Houston ígéretes piac a “buy and hold” ingatlanstratégiák számára.

Cleveland, Ohio

Clevelandben az utóbbi években “agyelszívás” tapasztalható, mivel az egyetemi diplomások száma több mint 100 százalékkal emelkedett a térségben. A város az egyik leggyorsabban növekvő egészségügyi gazdasággal rendelkezik az országban, és több mint 10 Fortune 500 vállalat székhelye található itt. Érdekesség, hogy Cleveland egyre népszerűbb az ezredfordulósok (1981 és 1996 között születettek) körében. Az átlagos havi bérleti díj 1100 dollár körül van, míg az átlagos medián lakásár 138 000 dollár. Ezek a számok Clevelandet az idei lista egyik legmegfizethetőbb helyévé teszik a bérlakásvásárlás szempontjából.

Cincinnati, Ohio

Cincinnati egy újabb ígéretes bérlakáspiac Ohio államban. A metróövezetben gyors népességnövekedés tapasztalható, a szomszédos Dayton városával együtt. Ez a növekedés az elkövetkező években várhatóan tovább fokozódik, főként a megnövekedett munkalehetőségeknek köszönhetően. Cincinnati növekedést tapasztalt a gazdaság oktatási, pénzügyi, kiskereskedelmi és egészségügyi szektorában. Emellett tíz Fortune 500-as és 17 Fortune 1000-es vállalatnak ad otthont. A jelenlegi munkahely-növekedési ráta 2 százalék körül mozog.

Cincinnatiben az otthonok átlagos értéke nagyjából 165 000 dollár, az átlagos havi bérleti díj pedig 1200 dollár. Ezek a számok várhatóan növekedni fognak a lakosság további növekedésével. Azok az ingatlanbefektetők, akik gyorsan tudnak cselekedni, kiváló üzletet köthetnek egy gyorsan felértékelődő bérleményre.

A legjobb bérleti piacok 2019

Egy sor olyan ingatlanpiac van, ahol jelenleg minden megvan, amit a befektetőknek egy ígéretes bérleti piacon keresniük kell: erős gazdaság, új lakosok beáramlása, megfizethetőség, új lakásépítések, szilárd munkanélküliségi ráta, viszonylag magas háztartási jövedelem és egyéb tényezők. Van azonban kettő – különösen kettő -, amelyek már most fokozott hajlandóságot mutatnak egy nagyon ígéretes 2019-es év felé:

• Lakeland, FL

• Grand Rapids, MI

Nézzük meg, hogy ez a két város miért áll készen arra, hogy a legjobb piacok közé tartozzon a bérlakásbefektetők számára.

Lakeland, Fl

Lakeland, Florida úgy tűnik, készen áll arra, hogy 2019-ben egy tökéletes vihar elsődleges kedvezményezettje legyen, amely egyre valószínűbbnek tűnik, hogy a jól pozícionált bérlakásbefektetők számára előnyös lesz a következő évben. Elsősorban a megfizethetőség és a központi elhelyezkedés egyedülálló kombinációjának köszönhetően a hozzáértő buy-and-hold befektetők kiszolgálhatják a költségtudatos ingázók exponenciálisan növekvő körét, akik nem engedhetik meg maguknak, hogy Florida néhány legkívánatosabb helyszínén éljenek. Közvetlenül Florida három legnépszerűbb úti célja (Tampa, Orlando és a híres Walt Disney World Resort) között helyezkedik el, Lakeland tökéletes transzplantációs várossá vált, ahol a lakosok megtarthatják az alacsonyabb megélhetési költségeket anélkül, hogy lemondanának a nagyobb, bevált szomszédaik kényelmi szolgáltatásairól.

Eközben a Tampa és Orlando egzaltált áraiba belefáradt bérlők Lakelandben találnak menedéket, hihetetlen ütemben növelve a keresletet. Érdemes azonban megjegyezni, hogy a kereslet növekedése mellett is megmarad a megfizethetőség – legalábbis egyelőre. Ahogy a Realtor.com gyorsan rámutat, az árak várhatóan 7,4 százalékkal nőnek, ami azt jelenti, hogy a bérlakásokba most beszálló befektetők profitálhatnak a felértékelődésből és a magas szintű keresletből – ez egy olyan év után jön, amelyben a medián lakásárak már 9,4 százalékkal nőttek

• Median Home Price Forecast: $161,757

• Sales Growth Forecast: 7,4%

Grand Rapids, MI

A Grand Rapids-i ingatlanpiac mindent megtesz azért, hogy több bérlőt vonzzon. Amellett, hogy továbbra is viszonylag megfizethető (a Zillow szerint az otthonok medián értéke 157 900 dollár), úgy tűnik, bőven van még hely a felértékelődésre. Ráadásul a magasabb szintű munkalehetőségek száma is folyamatosan növekszik. Az egykor szinte kizárólag a bútorgyártásnak szentelt régi gyárváros Grand Rapids gyorsan a világszínvonalú kutatási és oktatási létesítmények melegágyává válik. Nem csak ez, de az Amazon nemrég bejelentette, hogy 850 000 négyzetméteres teljesítési központot nyit Gaines Townsban, ami minden bizonnyal még több bérlőt fog vonzani. Következésképpen Grand Rapids már elkezdte vonzani az új lakásvásárlók és bérlők beáramlását, de a terület nyüzsgő gazdasága úgy tűnik, készen áll arra, hogy még évekig támogassa a növekedést. Lakelanddal ellentétben azok a bérleménytulajdonosok, akik az első emeleten szállnak be, mind a felértékelődésből, mind a megnövekedett keresletből profitálhatnak.

• Átlagos lakásár előrejelzés: 187.319 $

• Az eladások növekedésének előrejelzése: 8,2%

A legjobb ingatlanpiacok 2018

A 2019-es év legjobb bérleti piacai az előző évről áthúzódó trendeket jelzik – nevezetesen a megfizethetőséget. Ha másért nem is, a vevők és a bérlők egyaránt belefáradtak a legutóbbi felértékelődési rátákba, és hajlandóbbak lemondani az elsődleges városok magas megélhetési költségeiről a másodlagos piacokkal kapcsolatos alacsonyabb árakért cserébe. Vessünk egy pillantást 2018 néhány legjobb ingatlanpiacára, hogy jobban megértsük, merre tartanak a dolgok:

• Orlando, FL

• St. Petersburg, FL

• Tampa, FL

• Cleveland, OH

• Jacksonville, FL

• Seattle, WA

• Boise, ID

• Atlanta, GA

• Nashville, TN

• Las Vegas, NV

Összefoglaló

Akár az első, akár a negyedik buy and hold ingatlant vásárolja, a megfelelő ingatlanpiac megtalálása elengedhetetlen. Szerencsére számos mutató segíthet az optimális helyszín kiválasztásában. Ezek a tényezők a helyi gazdasági jelzőktől kezdve az átlagos üresedési rátákon át a lakossági trendekig terjednek. Egy nagyszerű kiindulópont mindig az év legjobb bérleti piacainak áttekintése. Bár ezek a városok csak a kezdetet jelentik. Fordítson figyelmet az ezeket a feltörekvő ingatlanpiacokat meghatározó tényezőkre, és hagyja, hogy ezek alapján keresse a legjobb helyszínt a befektetéséhez.

Szüksége van arra, hogy anyagilag kényelmesen vonulhasson nyugdíjba?

Új online ingatlanos tanfolyamunk segíthet megtanulni, hogyan fektessen be olyan bérlakásokba, amelyekkel növelheti havi pénzforgalmát. Than Merrill szakértő befektető megosztja az alapvető ingatlanbefektetési alapelveket, amelyek a legjobban működnek a mai ingatlanpiacon.

Regisztráljon INGYENES 1 napos ingatlanos webináriumunkra, és kezdje el magát képezni arról, hogyan fektessen be a mai bérbeadó ingatlanpiacra!