Klíčové poznatky

• Top faktory ovlivňující nájemní nemovitosti

• Nejlepší. nájemní trhy v roce 2021

• Nejlepší nájemní trhy v roce 2019

• Nejlepší nájemní trhy v roce 2018

Pokud uvažujete o koupi nájemní nemovitosti, seznámení se s nejlepšími trhy s nájemními nemovitostmi v zemi by vás mohlo na investici do vašeho prvního majetku typu „kup a drž“ do značné míry připravit. Kromě toho, že jsou samy o sobě skvělými místy pro investování, nás dnešní nejlepší trhy s nájemními nemovitostmi mohou naučit mnoho o tom, jak investovat v konkrétních lokalitách.

Místo, ve kterém se rozhodnete investovat, bude v konečném důsledku určovat životaschopnost a úspěšnost všech aktiv, která získáte. Koneckonců ten, kdo umí číst a interpretovat tržní ukazatele, pozná, kde se nacházejí nejlepší trhy s pronájmy. Čtěte dále a dozvíte se, proč jsou lidé tak nadšeni z nejlepších nájemních trhů v tomto roce.

Top faktory, které ovlivňují investici do nájemních nemovitostí

Existuje nespočet faktorů, které hrají roli v životaschopnosti pronájmu dané lokality. Samotný počet proměnných, které mají i sebemenší vliv na výkonnost nájemních nemovitostí v dané oblasti, je ohromující. Přesto nejsou všechny ukazatele stejné; některé faktory ovlivňují investice do nájemních nemovitostí ze své podstaty více než jiné, mezi něž v neposlední řadě patří např:

• Lokalita

• Ekonomika

• Volná místa & Nabídky

• Budoucí vývoj

Lokalita

Především, zlaté pravidlo investování do nemovitostí je stále živé: Lokalita, lokalita, lokalita. Investice do pronájmu nemovitosti s alespoň určitou mírou úspěchu je vždy závislá na oblasti, ve které se nachází. Právě poloha příslušné nemovitosti bude určovat vše ostatní, o čem budu dále hovořit.

Předtím, než vůbec začnete uvažovat o tom, že se podíváte na předmětnou nemovitost, musíte si vybrat lokalitu, která umožňuje zdravý trh s pronájmy. Konkrétně věnujte zvláštní pozornost stavu ekonomiky, poptávce, pracovním příležitostem, výstavbě nových domů, míře nezaměstnanosti, příjmům domácností, cenové dostupnosti a všemu ostatnímu, co by mohlo potenciálně ovlivnit rozhodnutí nájemníka bydlet v dané oblasti. Když se vše sečte, ani ta nejlepší nájemní nemovitost ve špatné lokalitě nemá šanci. Musíte investovat do oblasti, kterou lidé chtějí nazývat svým domovem a kde bude v dohledné budoucnosti přetrvávat poptávka.

Ekonomika

Místní ekonomika bude hrát nedílnou roli při určování životaschopnosti příslušné nájemní nemovitosti. Zde je seznam některých nejdůležitějších ekonomických faktorů, které budete muset vzít v úvahu, když se budete zabývat lokalitou, ve které se nachází pronajímaná nemovitost:

• Počet prodejů stávajících domů

• Ceny stávajících domů

• Objem nové výstavby

• Místní ekonomika

• Populace. trendy

• Míra nezaměstnanosti

• Růst počtu pracovních míst

• Mediánské příjmy domácností

• Dostupnost

Ačkoli tento výčet není vyčerpávající, každý z těchto ukazatelů bude hrát zásadní roli při určování, zda se do dané oblasti vyplatí investovat. Pozitivní trendy v každém z nich by pravděpodobně naznačovaly, že lokalita je připravena k investicím, ale ekonomické ukazatele se vzájemně nevylučují. I když je lepší, když v dané oblasti působí vše ve prospěch, trh s pronájmy může vzkvétat i s několika málo z těchto faktorů na své straně.

Vakance &Nabídky

Věnujte náležitou pozornost poměru volných míst k počtu nabídek v dané oblasti. Například neobvykle vysoký počet nabídek může představovat jeden ze dvou scénářů: buď se daná čtvrť právě nachází uprostřed sezónního cyklu, nebo má klesající tendenci. Je ve vašem nejlepším zájmu rozpoznat, co poměr nabídek v dané oblasti znamená pro nadcházející investici.

Všímejte si také míry neobsazenosti v dané oblasti. Míra neobsazenosti vám přinejmenším napoví, jakou poptávku můžete očekávat. Nízká míra neobsazenosti může být dobrým znamením, protože poptávka se zdá být neporušená a aktivní. Vysoká míra neobsazenosti však může naznačovat špatné podmínky. Nižší poptávka by navíc mohla donutit pronajímatele, ne nepodobně jako vy, snížit sazby, aby přilákali nájemce.

Budoucí rozvoj

Oblasti s připravovanými budoucími developerskými projekty jsou typickým představitelem zdravého trhu. S největší pravděpodobností se projekty začaly realizovat, protože se daná oblast ukázala jako slibná, což je pro investory do nájemních nemovitostí dobrou předzvěstí. Naopak výrazný nedostatek výstavby naznačuje, že existuje důvod, proč se dané oblasti vyhnout. Proto se raději obraťte na místní obecní plánovací oddělení, abyste získali informace o všech nových projektech, které se buď v současné době realizují, nebo se někdy brzy realizovat začnou.

Nejlepší trhy s nájemními nemovitostmi v roce 2021

Tři z nejlepších míst pro nákup nájemních nemovitostí v roce 2021 zaznamenaly výjimečný růst pracovních míst, růst počtu obyvatel a cenovou dostupnost. Zájemci o bydlení nacházejí pracovní příležitosti a vyšší kvalitu bydlení za přijatelnou cenu v oblastech, jako je Orlando, Huntsville a Dallas.

Dva z nejlepších realitních trhů roku 2021 mají jedno velké společné: technologie. V posledních letech začal vzestup technologického sektoru zasahovat daleko za hranice San Jose a Seattlu. Jak známé společnosti a rostoucí start-upy hledají nová města, kde by mohly zapustit kořeny, začínají se realitní trhy v Austinu a Raleighu-Durhamu radikálně měnit.

Pokud letos uvažujete o rozšíření svého investičního portfolia nemovitostí, věnujte chvíli času seznámení se s nejlepšími nájemními trhy v roce 2021:

• Orlando, Florida

• Huntsville, Alabama

• Dallas, Texas

• Austin, Texas

• Raleigh-Durham, Severní Karolína

• Jacksonville, Florida

• Tampa Bay, Florida

• Houston, Texas

• Cleveland, Ohio

• Cincinnati, Ohio

Orlando, Florida

Sluneční stát se dostal na seznam jako jedno z nejlepších míst pro nákup nemovitostí k pronájmu v roce 2021. Velká poptávka po rodinných domech je v Orlandu na Floridě na stálém vzestupu. Přesto je běžné, že v žádané oblasti najdete kompletně zrekonstruovanou nemovitost za 193 000 USD nebo méně.

Ačkoli tyto neuvěřitelně nízké ceny bydlení lze nalézt po celém státě, velká část zájemců o bydlení stále dává přednost pronájmu před koupí. V důsledku toho se ceny nájmů za poslední rok zvýšily přibližně o 6 %. Očekává se, že tento trend bude pokračovat i v roce 2021, což z Orlanda dělá jeden z nejlepších nájemních trhů pro investice. Očekává se, že hodnota nemovitostí v Orlandu bude nadále stoupat, protože úroveň zásob se bude nadále snižovat.

Daňové poplatky a pojištění nemovitostí jsou v Orlandu také neuvěřitelně nízké. Neplatí se zde také žádná státní daň z příjmu. Stále více lidí se rozhoduje odejít do důchodu v Orlandu kvůli teplému počasí a vynikající zdravotní péči. Počet 2,5 milionu obyvatel Orlanda se každým dnem zvyšuje, protože důchodci, lidé hledající kariéru a studenti využívají těchto výhod vyšší kvality života za přijatelnou cenu.

Růst zaměstnanosti v Orlandu je nyní jeden z nejlepších v Americe – za jeden rok zde vzniklo více než 45 000 nových pracovních míst. Pro rok 2021 se předpokládá až 35% nárůst cen bydlení, nájemné jen za poslední rok vzrostlo o 3,44 % a počet obyvatel se od roku 2010 zvýšil o 20 %, což z Orlanda dělá nejlepší trh s nájemními byty v roce 2021.

Huntsville, Alabama

Huntsville je čtvrté největší město v Alabamě a je známé pro svůj technologický, obranný a kosmický průmysl. Růst pracovních míst v těchto odvětvích je v Huntsville obrovský, protože armáda a středisko NASA Marshell Space Flight Center jsou dva největší zaměstnavatelé v oblasti. To spolu s několika začínajícími technologickými společnostmi přisuzuje Huntsville stále více lákavých příležitostí.

Mezi výhody bydlení v Huntsville patří nízké daňové sazby a konkurenční trh s pronájmy. V některých čtvrtích je poměr koupě a nájmu 0,97 %, což účinně zvyšuje návratnost investic. Průměrná cena rodinného domu se pohybuje kolem 158 000 USD. To je téměř o 30 % méně než celostátní průměrná cena domů.

Počet obyvatel města Huntsville se za posledních deset let zvýšil o 10 %. Za stejnou dobu vzrostl počet obyvatel USA přibližně o 6 %. Je zřejmé, že se mnozí stěhují do Huntsville mnohem rychleji než do mnoha jiných měst v USA. Díky tolika cenově dostupným nemovitostem se Huntsville stal jedním z nejlepších nájemních trhů v roce 2021.

Dallas, Texas

Dostupnost v oblasti s rostoucími pracovními příležitostmi nelze přehlížet jako hlavní faktor nejlepších nájemních trhů v USA. V průměru stojí rodinný dům v Dallasu asi o 3,5 % méně než celostátní průměr. Pokud jste investorem a hledáte vhodnou oblast pro tvorbu pasivního příjmu, může být Dallas oblastí, kterou byste měli prozkoumat.

V posledních letech se mnoho společností přestěhovalo z Kalifornie do Dallasu kvůli nižším nákladům na podnikání, nižším daním, menší regulaci podnikání a výrazně nižším životním nákladům zaměstnanců. V důsledku toho Dallas zaznamenal neuvěřitelný nárůst počtu pracovních míst, který v letošním roce vzrostl o 2,7 %. Počet obyvatel vzrostl přibližně o 17 %. Díky této kombinaci s atraktivní cenovou dostupností se Dallas stal jedním z nejlepších nájemních trhů pro investice.

Austin, Texas

Hlavní město Texasu zaznamenalo za poslední rok několik velkých změn, z nichž nejvýznamnější je rozhodnutí společnosti Apple postavit v této oblasti kampus za 1 miliardu dolarů. Toto oznámení spolu s několika dalšími projekty ve městě připravilo Austinu pozici jednoho z největších realitních trhů roku 2021. Podle studie Urban Land Institute má Austin v příštích pěti letech nejvyšší předpokládaný nárůst počtu obyvatel mezi 80 největšími trhy v USA.

Pro realitní investory mohou být nemovitosti pro jednu i více rodin v Austinu při správné správě skvělou investicí. Stejná studie dokonce zjistila, že vyhlídky na výstavbu domů jsou v rámci města slibné. Mediánová cena domů se v současné době pohybuje kolem 296 000 dolarů.

Jedním důležitým faktorem, který je třeba zmínit, je však skutečnost, že Austin se také řadí na vysoké místo v poptávce investorů. Stoupající obliba tohoto trhu naznačuje, že zájemci mohou chtít nakupovat spíše dříve než později. Nedávná zpráva o trhu od společnosti Mashvisor odhaduje vyšší než průměrnou míru zhodnocení v této oblasti.

Raleigh-Durham, Severní Karolína

Raleigh-Durham, známý jako „výzkumný trojúhelník“, je dalším z nejslibnějších realitních trhů roku. Jak jsem již zmínil výše, tato prognóza je z velké části způsobena technologickým průmyslem. Raleigh-Durham má nejen řadu technologických společností a startupů, ale je také známý jako centrum vzdělávání a výzkumu v regionu. Každý z těchto faktorů pozitivně ovlivňuje zaměstnanost v oblasti, a tím zvyšuje poptávku po nemovitostech.

Velká část pozemků v Raleigh-Durhamu je určena k bydlení, což přispělo k tomu, že oblast zůstává cenově dostupnější ve srovnání s jinými rychle rostoucími trhy s bydlením. Také Urban Land Institute shledal tuto oblast jako slibnou z hlediska vyhlídek na výstavbu domů. Mediánová cena domů se v současnosti pohybuje kolem 238 000 dolarů.

Kromě toho, že je Raleigh-Durham jedním z nejlepších nájemních trhů roku 2021, pokud jde o rezidenční nemovitosti, je také skvělým trhem pro komerční a vícebytové investice. Pro investory, kteří uvažují o kancelářských nebo maloobchodních prostorách, může být výhodné podívat se na Triangle jako na jednu z možností.

Jacksonville, Florida

Jacksonville je jedním ze tří floridských měst zařazených mezi nejlepší trhy s nájemními nemovitostmi roku. Rostoucí trh práce, absence daně z příjmu a slunečné počasí lákají do tohoto státu každoročně stále více lidí. Za posledních deset let zaznamenal Jacksonville 14% nárůst počtu obyvatel – tento trend by měl pokračovat i nadále. Mezi oblíbená odvětví v Jacksonville patří finančnictví, technologie, zdravotnictví a armáda.

Pro investory všech úrovní zkušeností může být Jacksonville skvělou příležitostí. Průměrná hodnota nemovitostí se v současné době pohybuje kolem 189 000 dolarů, což je 15 % pod celostátním průměrem. Kromě toho se průměrné měsíční nájemné pohybuje těsně kolem 1400 dolarů. V oblasti jsou k dispozici jak jednobytové, tak i vícebytové jednotky, což představuje spoustu příležitostí pro investory.

Tampa Bay, Florida

Jako druhá největší metropolitní oblast na Floridě představuje Tampa Bay zajímavý trh s pronájmy pro investory do nemovitostí. Průměrná hodnota domu je 225 250 USD, ale v některých nejrychleji se rozvíjejících čtvrtích pouze 150 000 USD. Investoři, kteří najdou vhodnou nabídku, si mohou zajistit kupní cenu téměř 32 % pod celostátním průměrem. Klíčem k úspěchu bude rychlý útok, protože v Tampa Bay se v příštích letech očekává velký nárůst počtu obyvatel. Důvodem rychle rostoucího počtu obyvatel Tampy Bay je růst počtu pracovních míst. V oblasti sídlí čtyři společnosti z žebříčku Fortune 500 a ekonomika má hodnotu přes 130 miliard dolarů.

Houston, Texas

Houston je jedním z nejlepších trhů s nájemními nemovitostmi roku 2021 z několika hlavních důvodů. Za prvé, nové pracovní příležitosti neustále vedou k nárůstu počtu obyvatel. V metropolitní oblasti žije něco přes 6,9 milionu lidí, přičemž míra růstu pracovních míst činí 2,59 %. V Houstonu sídlí druhý nejvyšší počet společností z žebříčku Fortune 500, což je hned po New Yorku. V Houstonu sídlí také řídicí středisko NASA.

I přes růst počtu pracovních míst a obyvatel zůstává Houston vysoce dostupným trhem pro nákup nemovitostí. Průměrná hodnota domu činí 175 000 dolarů, což je o 21 % méně než celostátní průměr. Měsíční nájemné se ve městě pohybuje kolem 1 517 dolarů. Očekává se, že hodnota nemovitostí v příštích letech poroste, což z Houstonu činí slibný trh pro strategii „kup a drž“ nemovitosti.

Cleveland, Ohio

Cleveland zažívá v posledních letech „přírůstek mozků“, protože počet absolventů vysokých škol se v oblasti zvýšil o více než 100 procent. Město má jednu z nejrychleji rostoucích ekonomik v oblasti zdravotnictví v zemi a sídlí zde více než 10 společností z žebříčku Fortune 500. Zajímavé je, že Cleveland je stále oblíbenější mezi mileniály (narozenými v letech 1981 až 1996). Průměrný měsíční nájem se pohybuje kolem 1100 dolarů, zatímco průměrná mediánová cena domů je 138 000 dolarů. Díky těmto údajům je Cleveland jedním z nejdostupnějších míst pro koupi nájemní nemovitosti na letošním seznamu.

Cincinnati, Ohio

Cincinnati je dalším perspektivním trhem s nájemními nemovitostmi ve státě Ohio. Tato metropolitní oblast zažívá spolu se sousedním městem Dayton rychlý růst počtu obyvatel. Očekává se, že tento růst se v příštích letech ještě zvýší, a to především v důsledku zvýšení počtu pracovních příležitostí. Cincinnati zaznamenalo růst v oblasti vzdělávání, financí, maloobchodu a zdravotnictví. Sídlí zde také deset společností z žebříčku Fortune 500 a 17 společností z žebříčku Fortune 1000. Současná míra růstu počtu pracovních míst se pohybuje těsně kolem 2 %.

Průměrná hodnota domů v Cincinnati je zhruba 165 000 dolarů, průměrný měsíční nájem činí 1 200 dolarů. Očekává se, že tyto hodnoty se budou s dalším růstem počtu obyvatel zvyšovat. Investoři do nemovitostí, kteří dokáží jednat rychle, mohou najít vynikající nabídku na rychle se zhodnocující nájemní nemovitost.

Nejlepší trhy s nájemními nemovitostmi v roce 2019

Existuje řada realitních trhů, které mají v současné době vše, co by investoři měli u perspektivního trhu s nájemními nemovitostmi hledat: silnou ekonomiku, příliv nových obyvatel, cenovou dostupnost, výstavbu nových domů, solidní míru nezaměstnanosti, relativně vysoké příjmy domácností a další faktory. Existují však dvě – konkrétně dvě – která již začala vykazovat zvýšený sklon k velmi slibnému roku 2019:

• Lakeland, FL

• Grand Rapids, MI

Podívejme se, proč jsou tato dvě města připravena patřit mezi nejlepší trhy pro investory do pronájmu nemovitostí.

Lakeland, Fl

Podle všeho je město Lakeland na Floridě připraveno stát se v roce 2019 hlavním příjemcem dokonalé bouře, která, jak se zdá, bude v příštím roce stále více prospívat dobře situovaným investorům do nájemních nemovitostí. Především díky jedinečné kombinaci cenové dostupnosti a centralizované polohy mohou šikovní investoři typu „kup a drž“ uspokojit exponenciálně rostoucí skupinu dojíždějících, kteří si nemohou dovolit bydlet v některé z nejžádanějších floridských lokalit. Díky své poloze přímo mezi třemi nejoblíbenějšími floridskými destinacemi (Tampa, Orlando a proslulé letovisko Walt Disney World) se Lakeland stal ideálním městem pro transplantaci, kde si obyvatelé mohou zachovat nižší náklady na bydlení, aniž by se vzdali přístupu k vymoženostem svých větších a zavedenějších sousedů.

Mimochodem, nájemníci unavení přemrštěnými cenami spojenými s Tampou a Orlandem nacházejí útočiště v Lakelandu, což zvyšuje poptávku neuvěřitelným tempem. Je však třeba poznamenat, že i když poptávka roste, cenová dostupnost zůstává nedotčena – alespoň prozatím. Jak pohotově upozorňuje server Realtor.com, očekává se, že ceny porostou o 7,4 %, což znamená, že investoři do nájemních nemovitostí, kteří se do nich pustí nyní, mohou těžit ze zhodnocení a vysoké úrovně poptávky – a to po roce, kdy mediánová hodnota domů vzrostla již o 9,4 %

• Předpověď mediánové ceny domů: 161 757 USD

• Předpověď růstu prodeje: Předpověď růstu cen: 5 %

• Předpověď růstu cen: 7,4 %

Grand Rapids, MI

Na realitním trhu v Grand Rapids se snaží přilákat více nájemníků. Kromě toho, že zůstává relativně cenově dostupný (mediánová hodnota domů je podle Zillow 157 900 dolarů), zdá se, že je zde dostatek prostoru pro zhodnocování. Navíc se stále zvyšuje počet pracovních příležitostí vyšší kategorie. Kdysi staré tovární město, které se věnovalo téměř výhradně nábytkářskému průmyslu, se v Grand Rapids rychle stává líhní výzkumných a vzdělávacích zařízení světové úrovně. A nejen to, společnost Amazon nedávno oznámila, že v Gaines Towns otevře centrum pro plnění objednávek o rozloze 850 000 metrů čtverečních, což jistě přiláká další nájemníky. V důsledku toho již Grand Rapids začalo přitahovat příliv nových zájemců o bydlení a nájemníků, ale zdá se, že rušná ekonomika této oblasti je připravena podporovat růst i v příštích letech. Ne nepodobně jako v Lakelandu mohou majitelé nájemních nemovitostí, kteří se dostanou do prvního patra, těžit jak ze zhodnocení, tak ze zvýšené úrovně poptávky.

• Předpověď průměrné ceny domů: 187 319 USD

• Předpověď růstu prodeje: Předpověď růstu cen: 4 %

• Předpověď růstu cen: 8,2 %

Nejlepší realitní trhy 2018

Nejlepší nájemní trhy roku 2019 naznačují trendy, které se přenášejí z předchozího roku – především cenovou dostupnost. Kdyby pro nic jiného, kupující i nájemníci jsou unaveni posledním záchvěvem míry zhodnocení a jsou ochotnější vzdát se vysokých nákladů na bydlení v primárních městech výměnou za nižší ceny spojené se sekundárními trhy. Podívejme se na některé z nejlepších realitních trhů roku 2018, abychom lépe pochopili, kam věci směřují:

• Orlando, FL

• St. Petersburg, FL

• Tampa, FL

• Cleveland, OH

• Jacksonville, FL

• Seattle, WA

• Boise, ID

• Atlanta, GA

• Nashville, TN

• Las Vegas, NV

Shrnutí

Ať už kupujete svou první nebo čtvrtou nemovitost typu buy and hold, je nezbytné najít správný trh s nemovitostmi. S výběrem optimální lokality vám naštěstí pomůže několik ukazatelů. Tyto faktory sahají od místních ekonomických ukazatelů až po průměrnou míru neobsazenosti a populační trendy. Skvělým začátkem je vždy podívat se na nejlepší trhy s pronájmy v daném roce. I když tato města jsou jen začátkem. Věnujte pozornost faktorům, které tyto rozvíjející se realitní trhy definují, a nechte se jimi vést při hledání nejlepší lokality pro vaši investici.

Chcete mít možnost odejít do důchodu ve finanční pohodě?

Náš nový online kurz o nemovitostech vám pomůže naučit se investovat do pronájmu nemovitostí, které vám pomohou zvýšit měsíční cash flow. Expert na investice Than Merrill se s vámi podělí o základní principy investování do nemovitostí, které na dnešním realitním trhu fungují nejlépe.

Zaregistrujte se na náš bezplatný jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se vzdělávat v tom, jak investovat na dnešním trhu s nájemními nemovitostmi!