Ce este un avans la o casă?

Un avans este partea din prețul de vânzare al unei case care nu este finanțat, ceea ce înseamnă că este vorba de banii pe care îi veți plăti în avans la închidere, în plus față de taxele și comisioanele legate de ipotecă. Avansurile sunt exprimate ca procent din prețul total de vânzare.

Avansul reprezintă capitalul în numerar imediat al cumpărătorului în casă, restul fiind plătit în timp sub formă de rate ipotecare. Pe măsură ce vă achitați ipoteca și valoarea casei dumneavoastră crește, capitalul propriu crește.

Cum să calculați un avans

Puteți utiliza calculatorul de avans al Bankrate pentru a vă face o idee despre modul în care diferite sume de avans influențează plata ipotecii și despre dobânda pe care o puteți economisi.

Cât de mult vă veți putea permite să dați un avans depinde de câțiva factori, dar, în general, cu cât avansul este mai mare, cu atât mai bine. Acest lucru se datorează faptului că, cu cât va trebui să finanțați mai puțin cu ipoteca, cu atât mai ieftin va fi acel împrumut.

Mulți oameni își obțin avansul din economii, iar alții își procură fondurile din vânzarea casei actuale sau din cadouri sau subvenții de la familie, prieteni sau programe speciale pentru cumpărătorii de locuințe.

Cât de mare este avansul pentru o casă?

Suma pe care va trebui să o dați în avans pentru o casă depinde de tipul de împrumut pe care îl obțineți și de cerințele creditorului. Factori precum venitul dvs., numerarul pe care îl aveți la îndemână, scorul de credit și raportul datorii-venituri pot afecta dacă vă calificați sau nu și termenii împrumutului dvs..

În general, împrumutul unui împrumut convențional – unul disponibil prin intermediul sau garantat de un creditor privat sau de una dintre cele două entități sponsorizate de guvern, Fannie Mae sau Freddie Mac – necesită un avans cuprins între 5 și 15 procente. Cu toate acestea, unele programe de împrumuturi convenționale permit un avans de doar 3 la sută, astfel încât există opțiuni pentru cei care au mai puțini bani disponibili.

Aceasta spus, un avans de 20 la sută la un împrumut convențional înseamnă că veți evita să plătiți o asigurare ipotecară privată, sau PMI, care poate adăuga semnificativ la plata lunară a ipotecii.

Veci la sută nu este numărul magic pentru fiecare tip de ipotecă. Alte împrumuturi permit un avans mult mai mic – la fel de puțin ca și 3,5 la sută pentru unele programe susținute de guvern – și este posibil ca militarii sau veteranii care se califică să nu fie nevoiți să pună niciun fel de bani în avans.

Deci, dacă cumpărați o casă de 100.000 de dolari:

• Un avans de 3,5 la sută se traduce în 3.500 de dolari.
• Un avans de 20 la sută se traduce în 20.000 de dolari.

Cât ar trebui să dai un avans pentru o casă?

Cât de mult ar trebui să dai un avans pentru o casă este o decizie personală care depinde în principal de finanțele tale și de programul de împrumut pe care îl folosești.

Dacă ai economisit o bună parte din bani de-a lungul timpului sau ai un câștig neașteptat pe care îl poți aplica la un avans, ești în fața jocului. Dacă sunteți la început de drum, ar putea dura luni sau chiar ani pentru a economisi pentru un avans. Există, de asemenea, costuri de închidere pentru care trebuie să economisiți.

După cum am menționat, unele programe de împrumut nu necesită niciun avans, în timp ce altele necesită doar 3 la sută avans, dar poate exista o capcană: Creditorii pot percepe o rată a dobânzii mai mare pentru a-și atenua riscul pe aceste tipuri de împrumuturi, ceea ce înseamnă că veți plăti mai multă dobândă pe durata de viață a împrumutului.

Considerați că atunci când puneți mai mulți bani în jos, plata lunară a ipotecii și raportul împrumut/valoare vor fi mai mici. Raportul LTV, care împarte suma împrumutului la valoarea locuinței, joacă un rol esențial în aprobarea ipotecii dumneavoastră. De asemenea, ajută la determinarea sumei de bani pe care o puteți împrumuta de la un creditor.

Beneficii ale efectuării unui avans mai mare

Capacitatea dvs. de a economisi pentru un avans este un semn bun că sunteți pregătit pentru angajamentul financiar de a deține o locuință.

Avansul protejează, de asemenea, cumpărătorii împotriva capitalului propriu negativ în cazul în care piața suferă o recesiune. Dacă dați un avans de 3 la sută, să zicem, și valoarea de piață a casei scade cu 5 la sută, veți datora mai mult decât valorează casa și veți fi sub nivelul ipotecii cu 2 la sută. Cu toate acestea, dacă ați fi dat un avans de 20 la sută pe aceeași piață, ați fi avut în continuare capital în casă.

Pe lângă faptul că vă protejează investiția, efectuarea unui avans mai mare vă poate economisi bani pe termen lung. Iată câteva dintre modurile în care vă poate afecta finanțele:

• O rată mai mică a dobânzii ipotecare – Cu cât împrumutați mai puțini bani, cu atât mai puțină dobândă va trebui să plătiți și, în general, cu atât mai mică va fi rata dobânzii.
• Mai multă capital propriu – Cu cât dețineți un procent mai mare din locuința dvs. în proprietate directă, cu atât mai mare este capitalul propriu. Acest lucru poate fi deosebit de util dacă doriți să finanțați un proiect mare de renovare sau o altă achiziție, deoarece puteți să vă valorificați capitalul propriu prin intermediul unei refinanțări cash-out, al unui împrumut cu capital propriu sau al unei linii de credit cu capital propriu (HELOC) pentru a împrumuta bani împotriva valorii locuinței dvs. relativ ieftin.
• Plăți lunare mai mici – Împreună cu ratele scăzute ale dobânzii, cu cât ați împrumutat mai puțini bani, cu atât mai puțini bani veți datora, ceea ce înseamnă mai puțini bani de plătit în fiecare lună.
• Costuri de închidere mai ieftine – Comisioanele pe care le plătiți creditorului la închidere sunt de obicei calculate ca procent din valoarea totală a împrumutului, așa că, cu cât împrumutați mai puțin, cu atât mai puțin le veți datora la închidere, de asemenea.

Cerințe minime de avans

Poate că aveți deja în minte o sumă de avans. Iată o privire asupra cerințelor minime ale unor tipuri comune de împrumut.

Împrumut convențional: 3 la sută – 5 la sută

Primarii convenționali susținuți de creditorii semi-guvernamentali Fannie Mae și Freddie Mac pot necesita doar 3 la sută avans, dar pot avea unele restricții de venit și cerințe de credit stricte pentru a se califica. Creditorii solicită adesea un avans de 5 la sută până la 15 la sută pentru alte tipuri de împrumuturi convenționale.

Când obțineți un împrumut convențional cu un avans de mai puțin de 20 la sută, trebuie să plătiți o asigurare ipotecară privată (PMI). Costul lunar al PMI variază, în funcție de scorul dvs. de credit, de mărimea avansului și de valoarea împrumutului. Rețineți că unii creditori ar putea renunța la PMI, dar aceștia percep adesea o rată a dobânzii mai mare pentru a ține cont de riscul mai mare.

Credit FHA: 3,5 la sută

Pentru un împrumut FHA asigurat de Administrația Federală pentru Locuințe, avansul minim este de 3,5 la sută. Asta înseamnă că veți primi finanțarea maximă pe care FHA o oferă la 96,5 la sută, dar aveți nevoie de un scor FICO de cel puțin 580 pentru a vă califica.

Primarile FHA vin cu o primă de asigurare ipotecară inițială (MIP) și MIP anual.

MIP-ul inițial este de 1,75 la sută din totalul împrumutului de bază, iar MIP-ul anual variază în funcție de durata împrumutului și de suma pe care o puneți în jos. Pentru împrumuturile cu rată fixă pe 30 de ani cu un LTV mai mic de 95 la sută, veți plăti 0,80 la sută, sau 80 de puncte de bază. Aceleași împrumuturi cu un LTV mai mare de 95 % au un MIP de 0,85 % sau 85 de puncte de bază. Aceste cifre vor fi mai mari (100 și, respectiv, 105 puncte de bază) pentru împrumuturile cu o valoare mai mare de 625.500 de dolari.

Puteți face un avans mai mare decât cel minim la un împrumut FHA. Pentru a încuraja acest lucru, FHA percepe costuri de împrumut mai mici dacă avansul dvs. este de 5 % sau mai mult. O diferență între FHA și asigurarea ipotecară privată este că FHA nu percepe mai mult de la persoanele cu un punctaj de credit mai mic.

Există un dezavantaj notabil pentru a pune un avans mai mic de 10 la sută la un împrumut FHA. Atunci când faceți acest lucru, nu puteți anula primele anuale de asigurare ipotecară; le veți plăti pe acestea pe toată durata de viață a împrumutului sau până când vă refinanțați sau vindeți.

Credit VA și credit USDA: Zero la sută

Departamentul american al Afacerilor Veteranilor (VA) și Departamentul de Agricultură al SUA (USDA) garantează împrumuturi cu zero avans pentru cumpărătorii de locuințe calificați.

Primele VA sunt disponibile pentru majoritatea membrilor forțelor armate și veteranilor. Împrumuturile USDA sunt disponibile în zonele rurale desemnate. USDA are hărți pe site-ul său web care arată ce zone sunt eligibile.

Cu ambele tipuri de împrumuturi, vă împrumutați de la un creditor obișnuit, dar VA sau USDA garantează împrumutul. Nu există asigurare ipotecară, dar probabil că va trebui să plătiți o taxă de finanțare sau o taxă de garanție.

Cât de mult este avansul mediu?

În 2020, avansul mediu pentru o casă a fost de 12 la sută pentru toți cumpărătorii, a constatat Asociația Națională a Agenților Imobiliari. A fost cea mai mică pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată, de doar 7 la sută, și cea mai mare pentru cumpărătorii repetați, de 16 la sută.

De ce creditorii ipotecari cer un avans

Pentru creditori – fie că este vorba de o bancă, o uniune de credit sau un alt tip de creditor – un avans ajută la compensarea riscului lor în acordarea unui împrumut ipotecar, deoarece înseamnă că împrumutatul are imediat o anumită piele în joc și o investiție de protejat. Cu cât puneți mai mulți bani în avans, cu atât mai puțini bani are de pierdut creditorul în cazul în care nu vă achitați plățile și creditorul trebuie să execute silit, în special la începutul perioadei de împrumut. Acesta este motivul pentru care împrumutații care pun mai puțin de 20 la sută în avans, de obicei, trebuie să obțină PMI, deoarece protejează creditorii prin rambursarea părții neplătite a împrumutului în cazul în care împrumutatul intră în incapacitate de plată.

În plus, valoarea avansului poate afecta rata dobânzii pe care o obțineți, deoarece creditorii vor oferi, de obicei, rate mai mici pentru împrumutații care fac plăți inițiale mai mari.

În cele din urmă, plățile inițiale joacă un rol în determinarea sumei pe care o puteți împrumuta. Împreună cu scorurile de credit și nivelul de îndatorare, creditorii analizează raportul împrumut/valoare (LTV) (suma împrumutată în raport cu valoarea locuinței) ca parte a procesului de aprobare a creditului ipotecar. Cu cât avansul dvs. este mai mare, cu atât LTV-ul dvs. va fi mai bun.

Bottom line

Nu vă lăsați intimidat de toate diferitele opțiuni de împrumut și de diferitele cerințe de avans ale acestora. Luați în considerare posibilitatea de a lucra cu un broker ipotecar, mai ales dacă sunteți un cumpărător de casă pentru prima dată, pentru a explora programele care ar putea avea sens pentru dumneavoastră și situația dumneavoastră.

Amintiți-vă că Este important să nu vă epuizați contul de economii pentru pensie sau fondul de urgență pentru a cumpăra o casă, sau să vă suprasolicitați cu achiziția dvs. astfel încât să nu puteți continua să contribuiți la aceste alte obiective financiare.

Cu ratele ipotecare atât de scăzute, acum poate fi un moment excelent pentru a vă gândi la cumpărarea unei case. Doar asigurați-vă că înțelegeți toate costurile din timp.

Pasii următori:

• 10 împrumuturi și programe pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată
• Ghidul cumpărătorului de locuințe pentru prima dată
• Consiliere pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată

.