Key Takeaways

• Ce este împrumutul de bani grei?

• Frecvențe frecvente privind creditarea cu bani grei

• Pro și contra

• Când să folosești bani grei

Înțelegerea noțiunilor de bază ale creditării cu bani grei reprezintă primul pas în descompunerea finanțării imobiliare. Împrumuturile pe bani grei sunt, până la urmă, cel mai bun prieten al unui investitor imobiliar; ele reprezintă cea mai rapidă cale de a asigura o afacere. Cu toate acestea, împrumuturile cu bani grei pot deveni complicate rapid, așa că trebuie să vă dați seama în ce vă băgați înainte de a lua orice decizie pentru dumneavoastră.

Când explorați împrumuturile cu bani grei în domeniul imobiliar, trebuie să înțelegeți mai multe întrebări: Care sunt avantajele și dezavantajele unei astfel de strategii? Când ar trebui să folosiți finanțarea privată pentru imobiliare? Unde puteți găsi finanțatori de bani grei pentru imobiliare? Cu cât știți mai multe despre banii grei, cu atât mai bine. Acest ghid ar trebui să vă servească pentru a pune o bază solidă pentru tot ceea ce trebuie să știți despre una dintre cele mai mari surse de capital din ziua de azi.

Ce este creditarea cu bani grei?

Mulți investitori care caută o finanțare alternativă care nu implică banca lor locală pot să fi auzit termenul de „bani grei”. Este posibil ca aceștia să își fi pus chiar și o simplă întrebare subsecventă: ce este hard money lending?

Hard money lending este un împrumut pe termen scurt obținut de la investitori privați sau persoane fizice, în condiții care pot fi mai stricte decât un împrumut tradițional. Deși termenii acestei opțiuni creative de finanțare pot fi mai stricți, această formă de finanțare privată pentru proprietăți imobiliare are, în general, criterii mai permisive.

Hard Money Lending FAQs

1. The Big-Picture Of Hard Money Lending

Creditul pe bani grei este o altă modalitate prin care un investitor își poate finanța proiectele imobiliare în afara mijloacelor ipotecare tradiționale. Acesta este un împrumut pe termen scurt obținut de la investitori privați sau de la persoane fizice, în locul altor instituții tradiționale, cum ar fi băncile sau cooperativele de credit.

Creditările pe bani grei sunt adesea folosite de investitorii care urmăresc să îmbunătățească sau să renoveze o proprietate și să o vândă. Având în vedere că, de obicei, puteți obține un împrumut în câteva zile (spre deosebire de săptămâni de la bănci), aceasta este o alegere bună pentru cei care își schimbă casa și dezvoltatorii imobiliari. Aceasta este, de asemenea, o opțiune pentru investitorii care trebuie doar să facă reparații rapide pentru a crește valoarea unei proprietăți, apoi să obțină un alt împrumut bazat pe noua valoare pentru a plăti creditorul de bani grei.

2. Hard Money Lending Vs. Alte tipuri de împrumuturi

Principala diferență între împrumuturile cu bani grei și alte tipuri de împrumuturi este că acest tip de finanțare nu se concentrează pe istoricul dvs. de credit sau pe venitul dvs. ca garanție. În schimb, creditorii vor vedea valoarea proprietății ca factor determinant, punând accentul pe valoarea sa după reparații (ARV). ARV este valoarea proprietății după ce ați terminat renovările.

Alte diferențe includ:

• Creditorii de bani grei nu investesc în reședințe primare. Proprietățile rezidențiale ocupate de proprietari sunt supuse multor reguli și reglementări, crescând astfel riscul pentru creditori.

• Creditorii de bani grei nu vând împrumuturi către Freddie Mac sau Fannie Mae. De cele mai multe ori, creditorii își folosesc banii proprii sau îi obțin de la un grup de investitori. Suma pe care o împrumută se bazează pe specializarea lor în materie de proprietăți (dacă există) și pe riscurile pe care se simt confortabil să și le asume.

• Prestările pe bani grei sunt pe termen scurt. Nu veți avea luxul de a avea între 15 și 30 de ani pentru a vă rambursa împrumuturile. Împrumuturile pe bani grei trebuie de obicei să fie rambursate oriunde între 6 și 18 luni.

• Creditorii de bani grei au propriile criterii de creditare. Un creditor privat, de exemplu, ar putea fi prietenul, familia sau asociatul dvs. de afaceri. Ca atare, este posibil ca aceștia să nu aibă criterii prestabilite înainte de a vă împrumuta bani, ceea ce vă oferă mai multă flexibilitate în negocierea termenilor. Împrumutătorii de bani grei, pe de altă parte, vin cu un set specific de puncte inițiale, rate ale dobânzii și durate definite.

Pro și contra împrumuturilor de bani grei

Susțin că împrumuturile de bani grei reprezintă una dintre cele mai avantajoase oportunități de finanțare de care pot profita investitorii. Puține surse de capital, dacă există, pot concura la același nivel cu hard money și pot oferi același avantaj competitiv. La urma urmei, multor investitori trebuie să le mulțumească împrumuturilor pe bani grei pentru că și-au achiziționat afacerile în primul rând. Acestea fiind spuse, hard money nu este lipsit de propriile avertismente. În ciuda beneficiilor sale superioare, există dezavantaje ale hard money care justifică luarea în considerare a fiecărui investitor.

Să aruncăm o privire asupra argumentelor pro și contra ale hard money, astfel încât să puteți cântări singuri argumentele pro și contra.

Pros

Asigurarea finanțării cu un împrumut de tip hard money vă oferă o serie de beneficii, printre care:

• Rapiditate: Legea Dodd-Frank este o legislație de reformă financiară adoptată în ultimul deceniu. Aceasta a venit cu noi reglementări privind împrumuturile ipotecare, ceea ce înseamnă că este nevoie de mult timp (adesea, luni) pentru ca un investitor să încheie un împrumut. Pe de altă parte, creditarea cu bani grei este rapidă, deoarece puteți obține un împrumut în câteva zile sau săptămâni (în funcție de negocieri). Timpul este esențial, în special pentru proiectele mari de dezvoltare, iar împrumuturile pe bani grei pot ajuta la accelerarea acestui proces.

• Flexibilitate: Termenii pot fi negociați în cazul împrumuturilor de creditare cu bani grei, deoarece tratați direct cu investitori individuali. Băncile nu sunt la fel de flexibile.

• Colateral: Cu finanțarea cu bani grei, proprietatea însăși este garanția dvs. pentru împrumut. Unii creditori acceptă chiar și alte active, cum ar fi contul dumneavoastră de pensie sau proprietatea rezidențială pe numele dumneavoastră, ca bază pentru începerea unui împrumut.

• Nu există „birocrație”: Obținerea unui împrumut pentru o proprietate de investiții cu o ipotecă tradițională este dificilă, dacă nu chiar imposibilă. Împrumutații tradiționali trebuie să se preocupe de scorul de credit, de raportul LTV, de raportul datorie-venit și de mai mulți alți indicatori pentru care trebuie să îndeplinească criteriile. Cu toate acestea, creditorii de bani grei funcționează ca împrumutători pe bază de active, care sunt mai preocupați de proprietate decât de acreditările împrumutatului.

• Conveniență: Există ceva de spus despre comoditatea de a putea încheia cu numerar. Faptul că trebuie să furnizezi unui creditor declarații bancare, documente privind veniturile, declarații fiscale și contracte de închiriere poate deveni copleșitor și îți poate consuma concentrarea și energia. Hard money, pe de altă parte, elimină intermediarul și o mare parte din durerile de cap.

• Volumele: Împrumutătorii de bani grei permit investitorilor să valorifice banii altora. Asta înseamnă că investitorii ar putea finanța potențial mai mult de o afacere în același timp. Împrumuturile tradiționale nu vor face așa ceva. Dacă doriți să finanțați mai multe tranzacții în același timp, ar trebui să vă gândiți cu adevărat la un împrumut hard money.

• Avantaj concurențial: Hard money permite investitorilor să învingă concurența, sau cel puțin pe cei care folosesc un împrumut tradițional. Dacă nu pentru altceva, vânzătorii preferă cele două lucruri pe care le oferă banii grei: bani lichizi și o tranzacție la timp.

Cons

Există, totuși, anumite dezavantaje ale folosirii banilor grei pentru investiții imobiliare:

• Cost: Comoditatea care vine cu împrumuturile cu bani grei poate fi principalul său beneficiu; cu toate acestea, este, de asemenea, principalul său dezavantaj. Având în vedere că creditorii de bani grei au un risc mai mare decât împrumutații, mulți dintre ei pot cere până la 10 puncte procentuale mai mult decât împrumuturile tradiționale. Ratele dobânzilor variază între 10 și 15 la sută. Așteptați-vă ca și alte comisioane să fie, de asemenea, la o rată relativ crescută, inclusiv comisioanele de inițiere și costurile de închidere.

• Scurt program de rambursare: O perioadă de rambursare mai scurtă este prețul de plătit pentru a putea obține o proprietate listată pe piață cât mai repede. Aceasta poate fi oriunde între 6 și 18 luni. Asigurați-vă că puteți să vindeți proprietatea și să obțineți profit în cel mai scurt timp posibil.

Când să folosiți bani grei pentru imobiliare

Chiar dacă creditorii de bani grei vor emite adesea împrumuturi pentru aproape orice tip de proprietate, anumite tipuri de investiții imobiliare au fost făcute absolut pentru bani grei. Proiectele de reabilitare, împrumuturile pentru construcții și împrumuturile pentru terenuri au fost făcute pentru a fi finanțate prin bani grei.

Acest lucru nu înseamnă că alte tipuri de investiții nu ar trebui să fie finanțate prin bani grei. Dacă tu, cumpărătorul unei proprietăți, ai probleme de credit sau trebuie să acționezi rapid asupra unei tranzacții înainte ca aceasta să dispară, rapiditatea și comoditatea oferite de un împrumut pe bani grei poate valora greutatea sa în aur.

Căutarea de creditori de bani grei pentru investiții imobiliare

Mulți investitori noi se frământă cu privire la modul în care vor găsi creditori de bani grei pentru a se pune în mișcare în finanțarea proiectului lor. Dar iată câteva modalități simple de abordare a acestui aspect:

• Întâlniri REIA sau MeetUp: Adesea, creditorii de bani grei vor vorbi la evenimente imobiliare locale. Dacă nu, întrebați colegii membri pentru a vedea dacă cunosc vreun creditor de încredere.

• Agent imobiliar sau creditor tradițional: Întrebați acel agent imobiliar, sau broker ipotecar, din rețeaua dvs. imobiliară dacă cunoaște un creditor de bani grei cu care ați putea face afaceri.

• Google „Hard Money Lender”: Aveți grijă, există persoane fără scrupule. Asigurați-vă că cereți referințe și vorbiți cu alți investitori pentru a le cere părerea.

Cum funcționează împrumutul de bani grei?

Datorită faptului că aceștia sunt persoane private, fiecare creditor de bani grei este diferit. După cum s-a spus mai sus, acești creditori vin cu propriile cerințe, care includ procesul de care au nevoie pentru a încheia tranzacția.

Pentru a vă face o idee generală, acesta este cursul obișnuit pe care îl urmează împrumutul de bani grei:

1. Găsește un creditor de bani grei aproape de tine. Nu lăsați ca respingerea unui împrumut bancar să vă împingă la disperare. Cercetați și asigurați-vă că creditorul poate fi de încredere. Au un site web legitim? Sunt în relații bune cu propriii investitori? Au procese în curs din cauza unor împrumuturi neperformante?

2. Aprobați o întâlnire cu creditorul. Acesta este, de asemenea, momentul în care puteți întreba dacă sunt specializați într-un tip de proprietate de investiții sau dacă au lucrat anterior cu proiecte care îl reflectă pe al dumneavoastră. Evaluați intervalul de timp specificat pentru împrumut și vedeți dacă este ceva cu care puteți lucra.

3. Pregătiți un contract. Asigurați-vă că oferiți o afacere bună cu un plan financiar solid.

4. Informați creditorul cu privire la prețul contractului dumneavoastră. Majoritatea creditorilor sunt dispuși să finanțeze între 60 și 70 la sută din ARV-ul proprietății. Restul de 30 până la 40 la sută depinde de dumneavoastră. Vă veți crește șansele de a fi aprobat dacă aveți deja acest lucru la îndemână.

5. Aprovizionați proprietatea. Creditorul va trimite o listă cu evaluatorii săi de încredere sau va avea propriul evaluator.

6. Pregătiți documentele suplimentare necesare. Este posibil ca unii creditori să vă ceară să prezentați alte documente, cum ar fi W-2, extrase de cont bancar, taloane de plată etc.

7. Așteptați aprobarea creditorului. Dacă este o afacere pe care creditorul o consideră satisfăcătoare, atunci vă va informa cu privire la suma și condițiile de plată.

8. Consultați-vă cu un avocat. Asigurați-vă că sunteți protejat din punct de vedere legal, mai ales după ce ați primit contraoferta creditorului.

9. Închideți împrumutul. Acest lucru se va face de obicei la o companie de titluri de proprietate sau la biroul unui avocat. Creditorul va pune apoi banii în escrow la compania de titluri de proprietate. Compania de titlu se va asigura că toate documentele sunt completate și că se emit cecuri pentru toate părțile implicate. Costurile suplimentare pot include orice taxe de închidere și asigurări de proprietate.

De cele mai multe ori, creditorii acordă bani proprietăților care nu vor fi pe piață pentru mult timp, care au un potențial bun de vânzare. Asigurați-vă că echipa dvs. își bugetează timp suficient pentru a finaliza renovările. Nu are sens să veniți cu proiecții nerealiste. Acest lucru nu numai că nu vă poate da înapoi din punct de vedere financiar, dar poate arde o posibilă relație viitoare cu creditorul de bani grei.

Rezumat

Utilizarea împrumuturilor de bani grei pentru achiziții imobiliare a devenit un lucru obișnuit în sectorul imobiliar. Dacă nu pentru altceva, un împrumut pe bani grei oferă investitorilor un avantaj față de cei care folosesc metode tradiționale de finanțare. Nu numai că împrumutații cu bani grei ar trebui să poată obține capital mai rapid, dar și vânzătorii vor favoriza ofertele lor, deoarece acestea sunt făcute cu bani lichizi. Acestea fiind spuse, dacă doriți să finanțați o afacere, este posibil să nu vreți să ignorați banii grei; ar putea fi singurul lucru care să vă aducă ceea ce aveți nevoie.

Ați cumpărat vreodată o proprietate de investiții cu bani grei? Cum a fost experiența ta? Nu ezitați să ne spuneți cum au decurs lucrurile în comentariile de mai jos.

Este o lipsă de fonduri care vă împiedică să investiți în imobiliare? Nu o lăsați!

Unul dintre obstacolele cu care se confruntă mulți investitori noi este găsirea de fonduri pentru afacerile lor imobiliare. Noul nostru curs imobiliar online, găzduit de investitorul expert Than Merrill, este conceput pentru a vă ajuta să începeți să învățați despre numeroasele opțiuni de finanțare disponibile pentru investitori, precum și despre cele mai profitabile strategii de investiții imobiliare de astăzi.

Click aici pentru a vă înscrie la seminarul nostru web de o zi despre imobiliare și pentru a începe să învățați cum să investiți pe piața imobiliară de astăzi!

.