Capitalul preferențial este o formă alternativă de finanțare care este furnizată fie în locul finanțării mezzanine, fie subordonată acesteia, în tranzacțiile imobiliare comerciale. Este vorba de o investiție de capital într-o asociere în participațiune, care este, de obicei, un proprietar direct sau indirect al unei entități care deține o proprietate imobiliară. Deși investițiile în acțiuni preferențiale au atribute similare cu cele ale împrumuturilor mezzanine, acestea nu sunt împrumuturi și sunt (în general, dar nu întotdeauna) negarantate. Investițiile în acțiuni preferențiale sunt frecvent structurate fie ca acțiuni preferențiale „dure”, în cazul în care sunt mai apropiate de datorii, fie ca acțiuni preferențiale „ușoare”, în cazul în care sunt mai apropiate de acțiuni. Multe investiții în acțiuni preferențiale se încadrează undeva la mijloc.

Principalele caracteristici ale investițiilor în acțiuni preferențiale includ următoarele:

1. Investitorul în acțiuni preferențiale și dezvoltatorul sunt parteneri de asociere în participațiune. Relația lor este documentată într-un contract de societate cu răspundere limitată sau într-un contract de societate în comandită simplă. Acordul este adesea lung și complex, iar în cazul tranzacțiilor cu capitaluri proprii preferențiale „dure”, poate semăna cu un contract de împrumut.
2. Dezvoltatorul este membrul director sau partenerul general, după caz.
3. Dezvoltatorul gestionează activitățile zilnice ale societății sau ale parteneriatului, adesea sub rezerva aprobării de către investitorul cu capitaluri proprii preferențiale a anumitor decizii majore convenite.
4. Investitorul cu capitaluri proprii preferat este rambursat prin distribuții prioritare, care pot fi structurate fie pentru a se acumula, fie pentru a avea distribuții programate, indiferent de fluxul de numerar.
5. Remediile investitorului cu capitaluri proprii preferat pentru neîndeplinirea obligațiilor de plată de către dezvoltator includ, de obicei, dreptul contractual de a înlătura dezvoltatorul de la controlul asociației în participațiune, de a deveni membru director sau partener general, după caz, și de a lua toate deciziile legate de proprietate în continuare. În contextul capitalurilor proprii preferențiale „tari”, unii investitori în capitaluri proprii preferențiale vor negocia un gaj al capitalurilor proprii ale dezvoltatorului în asociația în participațiune și, la apariția unei situații de neîndeplinire a obligațiilor de plată de către dezvoltator, își vor exercita drepturile în temeiul gajului și îl vor exclude pe dezvoltator din structura de proprietate.
6. Dezvoltatorului (sau altor parteneri, membri sau persoane solvabile) i se poate cere, în funcție de înțelegerile dintre părți, să despăgubească investitorul de capital preferențial cu o garanție „bad boy”, o garanție de finalizare și/sau o indemnizație de mediu, asemănătoare unui împrumut mezanin.
7. Investiția în acțiuni preferențiale va avea, de obicei, o dată de răscumpărare obligatorie la care investiția în acțiuni trebuie să fie răscumpărată integral, care va fi, în general, co-terminală cu data de scadență a împrumutului ipotecar.

Dacă proprietatea este grevată de o datorie ipotecară de rang superior, investitorul în acțiuni preferențiale trebuie să se asigure că investiția sa și căile de atac nu încalcă termenii și condițiile documentelor de împrumut, inclusiv, cu titlu de exemplu, dispozițiile anti-transfer ale unui acord tipic de împrumut ipotecar. În consecință, este important ca investitorul de capital preferențial să creeze o legătură cu creditorul de rang superior prin intermediul unui acord de recunoaștere (sau să aibă drepturi redactate și recunoscute în documentele împrumutului ipotecar). Deși nu există o formă „standard” de acord de recunoaștere, acordurile de recunoaștere devin din ce în ce mai asemănătoare cu acordurile între creditori ale împrumutului de rang superior și cele ale împrumutului de tip mezzanine, deoarece investițiile în acțiuni preferențiale devin din ce în ce mai mult asemănătoare datoriilor.

Cele de mai jos sunt câteva dintre drepturile cheie pe care investitorul în acțiuni preferențiale dorește, de obicei, ca creditorul ipotecar să le recunoască în legătură cu exercitarea drepturilor de către investitorul în acțiuni preferențiale:

1. Dreptul investitorului în acțiuni preferențiale de a înlătura dezvoltatorul și de a prelua controlul și autoritatea decizională pentru companie sau parteneriat, filialele și activele sale.
2. Dreptul investitorului de capital preferențial de a forța vânzarea forțată a proprietății de bază (și/sau a tuturor intereselor de proprietate asupra acesteia) la un preț și în termenii și condițiile pe care le poate stabili.
3. Dacă există un gaj, dreptul investitorului de capital preferențial de a realiza interesele și drepturile dezvoltatorului în entitatea de asociere în participațiune în temeiul unei acțiuni de executare silită în temeiul Codului comercial uniform (Uniform Commercial Code).
4. Dreptul investitorului de capital preferențial de a primi notificări de neîndeplinire a obligațiilor de plată din partea creditorului ipotecar și de a avea o oportunitate independentă de a remedia neîndeplinirea obligațiilor de plată în cadrul împrumutului de rang superior.
5. Dreptul investitorului de capital preferențial de a determina entitatea care deține proprietatea să rezilieze acordul de gestionare și orice acorduri afiliate și de a înlocui administratorul proprietății și alți furnizori cu terțe părți acceptabile pentru investitorul de capital preferențial.

Dat fiind faptul că investitorul de capital preferențial urmărește aceste drepturi specifice de recunoaștere, creditorii ipotecari vor subscrie separat investitorul de capital preferențial și adesea cer ca investitorul de capital preferențial să îndeplinească anumite standarde în ceea ce privește puterea financiară și experiența în investiții și management imobiliar.

Sperăm că acest rezumat general al investițiilor de capital preferențiale în tranzacții imobiliare vă va fi de folos. Nu se intenționează să fie exhaustiv sau să includă toate aspectele unei investiții în acțiuni preferențiale. De exemplu, riscurile de recalificare și considerentele fiscale care decurg din investițiile în acțiuni preferențiale depășesc sfera de aplicare a acestei alerte și ar trebui, de asemenea, analizate înainte de a angaja capital într-o oportunitate de investiții în acțiuni preferențiale.

Dacă aveți întrebări privind drepturile investitorilor în acțiuni preferențiale sau acordurile de recunoaștere, vă rugăm să îi contactați pe Tim Davis ([email protected]; 215.864.6829), Steven Coury ([email protected]; 212.631.4412) sau Rachel Schneidman ([email protected]; 212.631.1254).

.