Key Takeaways

• Factorii principali care afectează proprietățile de închiriere

• Cele mai bune piețe de închiriere în 2021

• Cele mai bune piețe de închiriere în 2019

• Cele mai bune piețe de închiriere în 2018

Dacă vă gândiți să cumpărați o proprietate de închiriat, familiarizarea cu cele mai bune piețe de închiriere din țară ar putea contribui în mare măsură la pregătirea dvs. pentru a investi în primul dvs. bun „buy-and-hold”. Pe lângă faptul că sunt locuri excelente pentru a investi ele însele, cele mai bune piețe de închiriere din prezent ne pot învăța multe despre cum să investim în anumite locații.

Locația în care alegeți să investiți va determina în cele din urmă viabilitatea și succesul oricăror active pe care le achiziționați. La urma urmei, cei care știu să citească și să interpreteze indicatorii de piață vor ști unde se află cele mai bune piețe de închiriere. Continuați să citiți pentru a afla de ce oamenii sunt atât de entuziasmați de cele mai bune piețe de închiriere ale anului.

Top Factors That Affect A Rental Property Investment

Există nenumărați factori care joacă în viabilitatea de închiriere a unei locații. Numărul mare de variabile care au chiar și cel mai mic impact asupra performanței proprietăților locative dintr-o zonă este uluitor. Acestea fiind spuse, nu toți indicatorii sunt creați în mod egal; există unii factori care afectează în mod inerent o investiție în proprietăți de închiriat mai mult decât alții, printre care se numără nu în ultimul rând:

• Localizare

• Economie

• Locuințe libere &Anunțuri

• Dezvoltare viitoare

Localizare

Primul și cel mai important, regula de aur a investițiilor imobiliare este încă vie și sănătoasă: locație, locație, locație, locație. Investiția într-o proprietate de închiriat cu cel puțin un anumit grad de succes este întotdeauna condiționată de zona în care este situată. Locația proprietății respective este cea care va determina tot ceea ce voi discuta în continuare.

Înainte de a vă gândi măcar să vă uitați la o proprietate în cauză, trebuie să alegeți o locație care să faciliteze o piață de închiriere sănătoasă. Mai exact, acordați o atenție deosebită sănătății economiei, cererii, oportunităților de angajare, construcțiilor de locuințe noi, ratelor de șomaj, veniturilor gospodăriilor, accesibilității și orice altceva care ar putea influența decizia unui chiriaș de a locui în zonă. Când totul este spus și făcut, chiar și cea mai bună proprietate de închiriat într-o locație slabă nu are nicio șansă. Trebuie să investiți într-o zonă pe care oamenii vor să o numească acasă și unde cererea va persista în viitorul apropiat.

Economie

Economia locală va juca un rol esențial în determinarea viabilității unei proprietăți de închiriat respective. Iată o listă a unora dintre cei mai importanți factori economici pe care va trebui să îi luați în considerare atunci când analizați locația în care se află o proprietate de închiriat:

• Numărul de vânzări de locuințe existente

• Prețurile locuințelor existente

• Volumul de construcții noi

• Economia locală

• Populația tendințe

• Ratele de șomaj

• Creșterea locurilor de muncă

• Veniturile medii ale gospodăriilor

• Accesibilitatea

Chiar dacă această listă nu este exhaustivă, fiecare dintre acești indicatori va juca un rol esențial pentru a determina dacă merită sau nu să se investească într-o zonă. Tendințele pozitive în fiecare dintre aceștia ar sugera probabil că locația este pregătită pentru a fi investită, dar indicatorii economici nu se exclud reciproc. Deși este mai bine ca totul să lucreze în favoarea unei zone, o piață a chiriilor poate prospera cu doar câțiva dintre acești factori de partea sa.

Locuri vacante & Listări

Atenție la diligența necesară și acordați o atenție deosebită raportului dintre locurile vacante și numărul de listări într-o anumită zonă. Un număr neobișnuit de mare de anunțuri, de exemplu, ar putea reprezenta unul dintre cele două scenarii: fie cartierul se află în prezent în mijlocul unui ciclu sezonier, fie are o tendință descendentă. Este în interesul dumneavoastră să discerneți ce înseamnă raportul de listare într-o anumită zonă pentru o investiție iminentă.

Rețineți, de asemenea, rata de neocupare a zonei. Cel puțin, ratele de neocupare vă vor da o idee despre ce fel de cerere să vă așteptați. Ratele de neocupare scăzute ar putea fi un semn bun, deoarece cererea pare intactă și activă. Ratele de neocupare ridicate, însă, ar putea sugera condiții precare. În plus, o cerere mai scăzută ar putea forța proprietarii, nu ca dumneavoastră, să reducă tarifele pentru a atrage chiriași.

Dezvoltare viitoare

Zonele cu proiecte de dezvoltare viitoare în pregătire sunt de obicei reprezentative pentru o piață sănătoasă. Cel mai probabil, proiectele au demarat pentru că zona s-a dovedit a fi promițătoare, ceea ce este de bun augur pentru investitorii în proprietăți de închiriat. În schimb, o lipsă clară de dezvoltare sugerează că există motive pentru a evita zona respectivă. Prin urmare, veți dori să contactați departamentul de planificare al municipalității locale pentru a aduna informații despre toate proiectele noi care fie sunt în curs de desfășurare în prezent, fie vor fi cândva în curând.

Cele mai bune piețe de închiriere 2021

Trei dintre cele mai bune locuri pentru a cumpăra proprietăți de închiriat în 2021 au înregistrat o creștere excepțională a locurilor de muncă, a populației și a accesibilității. Căutătorii de locuințe găsesc oportunități de carieră și o calitate superioară a vieții la un preț accesibil în zone precum Orlando, Huntsville și Dallas.

Două dintre cele mai bune piețe imobiliare din 2021 au un mare lucru în comun: tehnologia. În ultimii ani, ascensiunea sectorului tehnologic a început să se extindă mult dincolo de San Jose și Seattle. Pe măsură ce companii renumite și start-up-uri în creștere caută noi orașe în care să-și pună rădăcinile, piețele imobiliare din Austin și Raleigh-Durham încep să se schimbe radical.

Dacă vă gândiți să vă extindeți portofoliul de investiții imobiliare în acest an, luați un moment pentru a vă familiariza cu cele mai bune piețe de închiriere din 2021:

• Orlando, Florida

• Huntsville, Alabama

• Dallas, Texas

• Austin, Texas

• Raleigh-Durham, Carolina de Nord

• Jacksonville, Florida

• Tampa Bay, Florida

• Houston, Texas

• Cleveland, Ohio

• Cincinnati, Ohio

Orlando, Florida

Statul Soarelui a intrat pe listă ca fiind unul dintre cele mai bune locuri pentru a cumpăra proprietăți de închiriat în 2021. O cerere mare de case unifamiliale a fost în creștere constantă în Orlando, Florida. În ciuda acestui fapt, este obișnuit să găsiți o proprietate complet renovată într-o zonă dezirabilă pentru 193.000 de dolari sau mai puțin.

În timp ce aceste prețuri incredibil de mici ale locuințelor pot fi găsite în tot statul, o mare parte dintre cei care caută o casă preferă în continuare să închirieze mai degrabă decât să cumpere. Ca urmare, ratele de închiriere au crescut cu aproximativ 6% în ultimul an. Se așteaptă ca acest lucru să continue și în 2021, făcând din Orlando una dintre cele mai bune piețe de închiriere în care să investești. Valoarea proprietăților din Orlando este de așteptat să aibă o creștere continuă pe măsură ce nivelurile de inventar continuă să scadă.

Impozitele și asigurarea proprietății sunt, de asemenea, incredibil de scăzute în Orlando. De asemenea, nu există un impozit pe venit de stat. Din ce în ce mai mulți oameni decid să se pensioneze în Orlando pentru vremea caldă și pentru asistența medicală excelentă. Populația de 2,5 milioane de locuitori din Orlando crește în fiecare zi, pe măsură ce pensionarii, cei care își caută o carieră și studenții profită de aceste beneficii ale unui trai de calitate superioară la un cost accesibil.

Creșterea ocupării forței de muncă din Orlando este acum una dintre cele mai bune din America, cu peste 45.000 de noi locuri de muncă create într-un an. O creștere de până la 35% a prețurilor locuințelor este proiectată pentru 2021, chiria a crescut cu 3,44% numai în ultimul an, iar populația a crescut cu 20% din 2010, ceea ce face ca Orlando să fie cea mai bună piață de închiriere în 2021.

Huntsville, Alabama

Huntsville este al patrulea oraș ca mărime din Alabama și este cunoscut pentru industriile sale tehnologice, de apărare și spațiale. Creșterea numărului de locuri de muncă în aceste industrii este imensă în Huntsville, deoarece armata și Centrul NASA Marshell Space Flight Center sunt cei doi angajatori de top din zonă. Acest lucru, însoțit de mai multe companii start-up de tehnologie, au atribuit oportunități din ce în ce mai atrăgătoare în Huntsville.

Printre beneficiile de a trăi în Huntsville se numără ratele scăzute de impozitare și o piață de închiriere competitivă. Unele cartiere au un raport achiziție-închiriere de 0,97%, ceea ce crește în mod eficient ROI. În medie, o casă unifamilială costă în jur de 158.000 de dolari. Aceasta este cu aproape 30% mai mică decât costul mediu național al unei case.

Populația din Huntsville a crescut cu 10% în ultimul deceniu. În aceeași perioadă, populația Statelor Unite a crescut cu aproximativ 6%. Este clar că mulți se mută în Huntsville într-o rată mult mai mare decât în multe alte orașe din SUA. Cu atât de multe oportunități imobiliare accesibile, Huntsville a devenit una dintre cele mai bune piețe de închiriere din 2021.

Dallas, Texas

Acesibilitatea într-o zonă cu oportunități de locuri de muncă în creștere nu poate fi trecută cu vederea ca un factor principal pentru cele mai bune piețe de închiriere din SUA. În medie, o casă unifamilială din Dallas costă cu aproximativ 3,5% mai puțin decât media națională. Dacă sunteți un investitor care caută o zonă bună pentru a produce venituri pasive, Dallas poate fi zona pe care să o analizați.

În ultimii ani, multe companii s-au mutat din California în Dallas pentru costul mai mic al afacerilor, taxe mai mici, mai puține reglementări de afaceri și un cost al vieții semnificativ mai mic pentru angajați. Ca urmare, Dallas a înregistrat o creștere incredibilă a locurilor de muncă, cu o creștere de 2,7% în acest ultim an. Populația a înregistrat o creștere de aproximativ 17%. Acest lucru, compilat cu o accesibilitate atractivă, a făcut din Dallas una dintre cele mai bune piețe de închiriere în care să investești.

Austin, Texas

Capitala Texasului a văzut câteva schimbări mari în ultimul an, cea mai notabilă fiind decizia Apple de a construi un campus de 1 miliard de dolari în zonă. Acest anunț, împreună cu alte câteva dezvoltări în oraș, a făcut ca Austin să fie una dintre cele mai mari piețe imobiliare din 2021. Potrivit unui studiu al Urban Land Institute, Austin are cea mai mare creștere demografică preconizată pentru următorii cinci ani dintre cele mai mari 80 de piețe din SUA.

Pentru investitorii imobiliari, atât proprietățile unifamiliale, cât și cele multifamiliale din Austin ar putea fi investiții excelente dacă sunt gestionate corect. Același studiu a constatat chiar că perspectivele de construcție de locuințe sunt promițătoare în cadrul orașului. Prețul median al unei case se situează în prezent în jurul valorii de 296.000 de dolari.

Un factor important de reținut, totuși, este că Austin se situează, de asemenea, pe un loc fruntaș în ceea ce privește cererea investitorilor. Popularitatea în creștere a acestei piețe sugerează că cei interesați ar putea dori să cumpere mai devreme decât mai târziu. Un raport de piață recent realizat de Mashvisor estimează o rată de apreciere mai mare decât media în această zonă.

Raleigh-Durham, Carolina de Nord

Raleigh-Durham, cunoscută sub numele de „Research Triangle”, este o altă piață imobiliară dintre cele mai promițătoare ale anului. Așa cum am menționat mai sus, această proiecție se datorează în mare parte industriei tehnologice. Raleigh-Durham nu numai că are o varietate de companii de tehnologie și startup-uri, dar este, de asemenea, cunoscut ca un centru de educație și cercetare în regiune. Fiecare dintre acești factori a avut un impact pozitiv asupra ocupării forței de muncă din zonă, stimulând astfel cererea de proprietăți imobiliare.

O mare parte din terenurile din Raleigh-Durham au fost zonate pentru uz rezidențial, ceea ce a ajutat zona să rămână mai accesibilă în comparație cu alte piețe imobiliare în creștere rapidă. Urban Land Institute a constatat, de asemenea, că zona este promițătoare pentru perspectivele de construcție de locuințe. Prețul mediu al unei case este în prezent de aproximativ 238.000 de dolari.

În plus față de a fi una dintre cele mai bune piețe de închiriere din 2021 în ceea ce privește proprietățile rezidențiale, Raleigh-Durham este, de asemenea, o piață excelentă pentru investiții comerciale și multifamiliale. Investitorii care au în vedere spații de birouri sau spații de vânzare cu amănuntul ar putea considera benefic să analizeze Triunghiul ca o opțiune.

Jacksonville, Florida

Jacksonville este unul dintre cele trei orașe din Florida incluse în topul celor mai bune piețe de proprietăți de închiriat din acest an. Piața forței de muncă în creștere, lipsa impozitului pe venit și vremea însorită atrag tot mai mulți oameni în acest stat în fiecare an. Jacksonville a înregistrat o creștere a populației de 14% în ultimii zece ani – o tendință care se așteaptă să continue. Industriile populare din Jacksonville includ finanțele, tehnologia, asistența medicală și armata.

Investitorii de toate nivelurile de experiență pot găsi în Jacksonville o mare oportunitate. Valoarea medie a proprietății se situează în prezent în jurul valorii de 189.000 de dolari, care este cu 15 procente sub media națională. În plus, chiria lunară medie se situează chiar în jurul valorii de 1.400 de dolari. În zonă sunt disponibile atât unități unifamiliale, cât și multifamiliale, ceea ce reprezintă o mulțime de oportunități pentru investitori.

Tampa Bay, Florida

Ca a doua cea mai mare zonă metropolitană din Florida, Tampa Bay reprezintă o piață de închiriere interesantă pentru investitorii imobiliari. Valoarea medie a unei case este de 225.250 de dolari, dar de numai 150.000 de dolari în unele dintre cartierele cu cea mai rapidă creștere. Investitorii care pot găsi afacerea potrivită ar putea asigura un preț de achiziție cu aproape 32% sub media națională. Cheia va fi să lovească repede, deoarece se așteaptă ca Tampa Bay să înregistreze o creștere majoră a populației în următorii ani. Motivul pentru creșterea rapidă a populației din Tampa Bay se reduce la creșterea numărului de locuri de muncă. Patru companii Fortune 500 au sediul în zonă, iar economia are o valoare de peste 130 de miliarde de dolari.

Houston, Texas

Houston este una dintre cele mai bune piețe de proprietăți de închiriat din 2021 din câteva motive principale. În primul rând, noile oportunități de locuri de muncă au dus continuu la creșterea populației. Puțin peste 6,9 milioane de oameni trăiesc în zona metropolitană, cu o rată de creștere a locurilor de muncă de 2,59%. Houston găzduiește al doilea cel mai mare număr de companii Fortune 500, venind imediat după New York City. De asemenea, în Houston se află centrul de control al misiunilor NASA.

În ciuda creșterii numărului de locuri de muncă și a populației, Houston rămâne o piață foarte accesibilă pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare. Valoarea medie a unei case este de 175.000 de dolari, cu 21 la sută sub media națională. Chiria lunară în oraș este de aproximativ 1.517 dolari. Se așteaptă ca valoarea proprietăților să crească în următorii ani, ceea ce face din Houston o piață promițătoare pentru strategiile de cumpărare și păstrare a proprietăților imobiliare.

Cleveland, Ohio

Cleveland s-a confruntat cu un „brain gain” în ultimii ani, deoarece numărul de absolvenți de facultate a crescut cu peste 100 la sută în zonă. Orașul are una dintre economiile de sănătate cu cea mai rapidă creștere din țară, iar peste 10 companii Fortune 500 au sediul aici. Este interesant de remarcat faptul că Cleveland devine din ce în ce mai popular în rândul milenialilor (născuți între 1981 și 1996). Chiria medie lunară se situează în jurul valorii de 1.100 de dolari, în timp ce prețul mediu median al unei case este de 138.000 de dolari. Aceste cifre fac din Cleveland unul dintre cele mai accesibile locuri pentru a cumpăra o proprietate de închiriat de pe lista din acest an.

Cincinnati, Ohio

Cincinnati este încă o altă piață promițătoare de proprietăți de închiriat din statul Ohio. Zona metropolitană a cunoscut o creștere rapidă a populației, împreună cu orașul vecin Dayton. Se așteaptă ca această creștere să se intensifice în anii următori, în mare parte ca urmare a creșterii oportunităților de angajare. Cincinnati a înregistrat o creștere în sectoarele educației, finanțelor, comerțului cu amănuntul și asistenței medicale ale economiei. De asemenea, aici se află zece companii din Fortune 500 și 17 companii din Fortune 1000. Rata actuală de creștere a locurilor de muncă se situează chiar în jurul valorii de 2 la sută.

Valoarea mediană a unei case în Cincinnati este de aproximativ 165.000 de dolari, cu o chirie lunară medie de 1.200 de dolari. Se așteaptă ca aceste cifre să crească pe măsură ce populația continuă să crească. Investitorii imobiliari care pot acționa rapid pot găsi o afacere excelentă pentru o proprietate de închiriat care se apreciază rapid.

Cele mai bune piețe de închiriere 2019

Există o serie de piețe imobiliare care au în prezent tot ceea ce ar trebui să caute investitorii pe o piață de închiriere promițătoare: economii puternice, un aflux de noi rezidenți, accesibilitate, construcții de locuințe noi, rate solide ale șomajului, venituri relativ ridicate ale gospodăriilor și alți factori. Cu toate acestea, există două – în special – care au început deja să demonstreze o înclinație crescută spre un 2019 foarte promițător:

• Lakeland, FL

• Grand Rapids, MI

Să aruncăm o privire la motivele pentru care aceste două orașe sunt pregătite să fie printre cele mai bune piețe pentru investitorii în proprietăți de închiriat.

Lakeland, Fl

Lakeland, Florida pare pregătită să devină principalul beneficiar al unei furtuni perfecte în 2019, care pare din ce în ce mai probabil să avantajeze investitorii în proprietăți de închiriat bine poziționați în anul următor. Datorită, în primul rând, unei combinații unice de accesibilitate și o locație centralizată, investitorii pricepuți în materie de cumpărare și păstrare a proprietății pot satisface un grup în creștere exponențială de navetiști conștienți de costuri, care nu își pot permite să locuiască în unele dintre cele mai dezirabile locații din Florida. Situat direct între trei dintre cele mai populare destinații din Florida (Tampa, Orlando și faimoasa stațiune Walt Disney World Resort), Lakeland a devenit orașul de transplant perfect, unde rezidenții pot păstra un cost de trai mai mic fără a renunța la accesul la facilitățile din vecinii lor mai mari și mai bine stabiliți.

Între timp, chiriașii obosiți de prețurile exorbitante asociate cu Tampa și Orlando își găsesc refugiu în Lakeland, determinând creșterea cererii într-un ritm incredibil. Este demn de remarcat, totuși, că, chiar dacă cererea este în creștere, accesibilitatea rămâne intactă – cel puțin pentru moment. După cum Realtor.com se grăbește să sublinieze, se așteaptă ca prețurile să crească cu 7,4%, ceea ce înseamnă că investitorii în proprietăți de închiriat care intră acum ar putea beneficia de apreciere și de niveluri ridicate ale cererii – asta după un an în care valorile medii ale locuințelor au crescut deja cu 9,4%

• Prețul mediu al locuințelor prognozat: 161.757 $

• Previziuni de creștere a vânzărilor: 5%

• Prognoza de creștere a prețurilor: 7,4%

Grand Rapids, MI

Nu este de neglijat, piața imobiliară din Grand Rapids face tot ce-i stă în putință pentru a atrage mai mulți chiriași. Pe lângă faptul că rămâne relativ accesibilă (valoarea mediană a locuinței este de 157.900 de dolari, potrivit Zillow), se pare că există mult loc pentru apreciere. Mai mult, numărul de oportunități de locuri de muncă de nivel superior continuă să crească. Cândva un vechi oraș-fabrică dedicat aproape în întregime industriei producătoare de mobilă, Grand Rapids devine rapid un focar de cercetare și facilități educaționale de clasă mondială. Nu numai atât, dar Amazon a anunțat recent că va deschide un centru de îndeplinire de 850.000 de metri pătrați în Gaines Towns, ceea ce va atrage cu siguranță mai mulți chiriași. Prin urmare, Grand Rapids a început deja să atragă un aflux de noi cumpărători de case și chiriași, dar economia plină de viață a zonei pare pregătită să susțină creșterea pentru anii următori. Nu spre deosebire de Lakeland, proprietarii de imobile de închiriat care intră din timp ar putea beneficia atât de apreciere, cât și de creșterea nivelului de cerere.

• Prețul mediu al locuințelor prognozat: 187.319 $

• Previziuni de creștere a vânzărilor: 4%

• Prognoza de creștere a prețurilor: 8,2%

Cele mai bune piețe imobiliare din 2018

Cele mai bune piețe de închiriere din 2019 indică tendințele care se mențin din anul precedent – și anume accesibilitatea. Dacă nu pentru altceva, atât cumpărătorii, cât și chiriașii s-au săturat de ultima repriză de rate de apreciere și sunt mai dispuși să renunțe la costul ridicat al vieții din orașele principale în schimbul prețurilor mai mici asociate cu piețele secundare. Să aruncăm o privire asupra unora dintre cele mai bune piețe imobiliare din 2018, pentru a înțelege mai bine încotro se îndreaptă lucrurile:

• Orlando, FL

• St. Petersburg, FL

• Tampa, FL

• Cleveland, OH

• Jacksonville, FL

• Seattle, WA

• Boise, ID

• Atlanta, GA

• Nashville, TN

• Las Vegas, NV

Rezumat

Dacă achiziționați prima sau a patra proprietate de tip buy and hold, este esențial să găsiți piața imobiliară potrivită. Din fericire, mai mulți indicatori vă pot ajuta să alegeți o locație optimă. Acești factori variază de la markeri economici locali până la ratele medii de neocupare și tendințele populației. Un loc excelent pentru a începe este întotdeauna aruncând o privire la cele mai bune piețe de închiriere din acest an. Deși, aceste orașe sunt doar începutul. Acordați atenție factorilor care definesc aceste piețe imobiliare emergente și permiteți-le să vă ghideze în căutarea celei mai bune locații pentru investiția dumneavoastră.

Vreți să vă puteți pensiona confortabil din punct de vedere financiar?

Noul nostru curs online de imobiliare vă poate ajuta să învățați cum să investiți în proprietăți de închiriat care vă pot ajuta să vă creșteți fluxul lunar de numerar. Investitorul expert Than Merrill împărtășește principiile de bază ale investițiilor imobiliare care funcționează cel mai bine pe piața imobiliară de astăzi.

Înregistrează-te la Webinarul nostru imobiliar GRATUIT de o zi și începe să te informezi despre cum să investești pe piața imobiliară de închiriere de astăzi!